Vợ chồng thỏa thuận chia đất hoặc hộ gia đình chia đất chung cho các thành viên: đăng ký biến động trong bao lâu, sổ ghi tên ai, khi nào tách thửa được.
Đất đứng tên chung của vợ chồng hoặc của cả hộ gia đình là chuyện rất phổ biến. Đến một lúc nào đó, mọi người muốn chia ra: vợ chồng thỏa thuận mỗi người giữ một phần, bố mẹ và các con đã trưởng thành muốn tách riêng phần của mình. Câu hỏi đặt ra là thỏa thuận xong thì phải làm gì để sổ đỏ phản ánh đúng.
Câu trả lời ngắn: thay đổi quyền sử dụng đất do sự thỏa thuận của các thành viên hộ gia đình hoặc của vợ và chồng là một trường hợp đăng ký biến động theo điểm i khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024, và phải đăng ký trong thời hạn 30 ngày theo khoản 3 điều này. Nếu chia thành các thửa riêng thì còn phải đáp ứng điều kiện tách thửa của tỉnh.
Thỏa thuận chia đất là trường hợp phải đăng ký biến động
Điểm i khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024 liệt kê trường hợp "thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất do chia, tách, hợp nhất, sáp nhập, chuyển đổi mô hình tổ chức hoặc sự thỏa thuận của các thành viên hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung".
Khoản 3 Điều 133 đưa điểm i vào nhóm phải đăng ký trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động. Vì vậy, sau khi vợ chồng thỏa thuận chia đất hoặc hộ gia đình chia đất xong, các bên không nên để văn bản thỏa thuận nằm trong tủ mà cần nộp hồ sơ sớm.
Hình thức của văn bản thỏa thuận (lập thế nào, có phải công chứng hay chứng thực không) thực hiện theo pháp luật về hôn nhân và gia đình, dân sự và công chứng. Bạn nên hỏi tổ chức hành nghề công chứng hoặc VPĐKĐĐ (Văn phòng đăng ký đất đai) trước khi ký để văn bản được chấp nhận ngay.
Sổ đỏ của vợ chồng ghi tên thế nào
Khoản 4 Điều 135 Luật Đất đai 2024 quy định: quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi tên vợ và chồng trên Giấy chứng nhận, trừ trường hợp vợ chồng thỏa thuận ghi tên một người làm đại diện. Sổ cũ chỉ ghi tên một người thì được cấp đổi để ghi cả hai tên nếu có yêu cầu.
Điểm d khoản 2 Điều 11 Nghị quyết 254/2025/QH15 bổ sung: trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 135 thì cấp chung 01 Giấy chứng nhận. Như vậy, khi đất còn là tài sản chung, vợ chồng không được cấp mỗi người một sổ cho cùng một thửa.
Khi vợ chồng thỏa thuận chia đất thành phần riêng của từng người, phần đã chia không còn là tài sản chung nữa. Lúc đó, nếu tách được thành các thửa riêng, mỗi thửa được cấp Giấy chứng nhận đứng tên người được chia. Nếu không tách thửa mà hai người vẫn cùng sử dụng chung một thửa theo phần, khoản 2 Điều 135 cho phép cấp mỗi người một giấy, hoặc cấp chung một giấy trao cho người đại diện khi các bên yêu cầu.
Ví dụ: ông A và bà B có một thửa đất là tài sản chung, sổ ghi tên cả hai. Hai người lập văn bản thỏa thuận chia đôi, ông A nhận phần phía trước, bà B nhận phần phía sau. Nếu hai phần đều đủ diện tích tối thiểu và có lối đi, có thể tách thành hai thửa và cấp hai sổ riêng.
Hộ gia đình chia đất cho các thành viên
Khoản 5 Điều 135 Luật Đất đai 2024 quy định thửa đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình thì cấp một Giấy chứng nhận ghi đầy đủ tên thành viên có chung quyền sử dụng đất, hoặc ghi tên đại diện hộ nếu các thành viên có nhu cầu. Việc xác định ai là thành viên có chung quyền sử dụng đất do các thành viên tự thỏa thuận và chịu trách nhiệm trước pháp luật.
Khi hộ gia đình chia đất, việc đầu tiên là thống nhất danh sách thành viên có quyền. Thiếu một người có quyền mà không có chữ ký của họ thì văn bản phân chia rất dễ bị khiếu nại về sau. Sau khi thống nhất, các bên đăng ký biến động theo điểm i khoản 1 Điều 133 như phần trên.
Điều kiện tách thửa khi chia thành nhiều sổ
Điều 220 Luật Đất đai 2024 đặt ra các điều kiện chung để tách thửa: thửa đất đã được cấp giấy, còn thời hạn sử dụng, không tranh chấp, không bị kê biên, và phải bảo đảm có lối đi kết nối với đường giao thông công cộng. Khoản 3 Điều 11 Nghị quyết 254/2025/QH15 nói rõ hơn: lối đi có thể là đường kết nối trực tiếp, hoặc được người sử dụng đất liền kề đồng ý cho đi qua.
Diện tích tối thiểu, kích thước cạnh và điều kiện cụ thể do UBND cấp tỉnh quy định (khoản 2 và khoản 4 Điều 220). Vì vậy trước khi vợ chồng hay các thành viên hộ gia đình thống nhất chia theo mét vuông, nên kiểm tra quy định tách thửa của tỉnh để chắc chắn từng phần đều đủ điều kiện.
Thủ tục đăng ký biến động thông thường do VPĐKĐĐ thực hiện theo điểm c khoản 2 Điều 14 Nghị định 49/2026/NĐ-CP; trình tự, hồ sơ cụ thể do UBND cấp tỉnh ban hành theo Điều 15 Nghị định này.
Những điểm dễ vướng và khi nào nên nhờ luật sư
- Đất đang thế chấp ngân hàng: muốn chia, tách phải có ý kiến của bên nhận thế chấp.
- Chia không đủ diện tích tối thiểu: có thể phải chuyển sang phương án đồng sở hữu, cấp mỗi người một giấy theo phần, thay vì tách thửa.
- Không rõ đất là tài sản chung hay riêng: đất được thừa kế riêng, tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân cần xác định lại trước khi lập thỏa thuận.
- Thành viên hộ gia đình ở xa hoặc không hợp tác: cần ủy quyền hợp lệ, nếu không hồ sơ có thể bị trả lại.
Nếu gia đình bạn đang muốn chia đất nhưng chưa rõ nên lập văn bản thế nào, hãy gửi sổ đỏ và dự kiến phương án chia để luật sư xem trước khi ký.
Căn cứ pháp lý
- Điểm i khoản 1 và khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024.
- Khoản 2, khoản 4, khoản 5 Điều 135 Luật Đất đai 2024.
- Điều 220 Luật Đất đai 2024 (tách thửa, hợp thửa).
- Điểm d khoản 2 và khoản 3 Điều 11 Nghị quyết 254/2025/QH15.
- Điểm c khoản 2 Điều 14 và Điều 15 Nghị định 49/2026/NĐ-CP.
