Chuyển đất nông nghiệp sang đất ở phải xin phép, căn cứ là quy hoạch sử dụng đất chứ không còn là kế hoạch sử dụng đất hằng năm; nay do Chủ tịch UBND cấp xã quyết định.
Muốn xây nhà trên mảnh vườn, mảnh ruộng của gia đình thì phải chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở. Đây là thủ tục phải xin phép, và từ ngày 1/7/2025 người có thẩm quyền quyết định đã đổi từ cấp huyện xuống cấp xã.
Có phải xin phép không
Có. Điểm b khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024 xếp "chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp" vào nhóm các trường hợp phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép. Đất ở là một loại đất phi nông nghiệp, nên chuyển vườn, ruộng, ao sang đất ở đều thuộc diện này.
Khoản 2 Điều 121 kèm theo hai hệ quả: người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính, và chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ được áp dụng theo loại đất sau khi chuyển.
Ngược lại, khoản 3 Điều 121 nêu nguyên tắc: chuyển mục đích không thuộc khoản 1 thì không phải xin phép. Trong đó có một quy định đáng chú ý cho các gia đình có đất lâu năm: nếu đất có nguồn gốc là đất ở hoặc đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài, đã chuyển sang mục đích khác, nay muốn chuyển lại thành đất ở và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, thì không phải nộp tiền sử dụng đất.
Căn cứ để được cho phép: điểm đã thay đổi
Đây là thay đổi quan trọng nhất mà nhiều người còn chưa cập nhật. Khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai 2024 quy định căn cứ cho phép chuyển mục đích với hộ gia đình, cá nhân trong ba trường hợp — đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở, và đất phi nông nghiệp không phải đất ở sang đất ở — là:
quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu theo pháp luật về quy hoạch đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Nghĩa là không còn phụ thuộc vào kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện. Trước đây, hồ sơ thường bị từ chối với lý do "năm nay thửa đất chưa có trong kế hoạch sử dụng đất, chờ năm sau". Với Luật Đất đai 2024, chỉ cần thửa đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất là đủ căn cứ.
Về quy hoạch nào đang có hiệu lực sau khi sắp xếp đơn vị hành chính: khoản 2 Điều 22 Nghị định 151/2025 quy định các đơn vị hành chính cấp xã sau sắp xếp tiếp tục sử dụng quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện hoặc quy hoạch đô thị, nông thôn đã được phê duyệt trước ngày 1/7/2025 cho đến khi hoàn thành việc rà soát, lập quy hoạch theo đơn vị hành chính mới.
Riêng đất trồng lúa: khó hơn hẳn
Khoản 1 Điều 122 Luật Đất đai 2024 đặt thêm một tầng điều kiện: cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang mục đích khác sau khi có Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh và đáp ứng các căn cứ tại Điều 116.
Đoạn 2 khoản 1 Điều 122 bổ sung: việc chuyển mục đích các loại đất này phải tuân theo tiêu chí, điều kiện do Chính phủ quy định.
Trong hồ sơ, Mục 5.1 Phần III mục I Phụ lục I Nghị định 151/2025 yêu cầu nộp thêm Phương án sử dụng tầng đất mặt theo Mẫu số 26 đối với trường hợp chuyển mục đích đất chuyên trồng lúa.
Khoản 6 của cùng mục quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định mức nộp cụ thể để Nhà nước bổ sung diện tích đất chuyên trồng lúa bị mất, không thấp hơn 50% số tiền tính theo diện tích đất chuyên trồng lúa phải chuyển nhân với giá đất trồng lúa trong Bảng giá đất tại thời điểm chuyển mục đích. Con số cụ thể khác nhau giữa các tỉnh.
Ai quyết định
Điểm a khoản 2 Điều 123 Luật Đất đai 2024 giao cho Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với cá nhân.
Điểm m khoản 1 Điều 5 Nghị định 151/2025 đã chuyển giao thẩm quyền này cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã từ ngày 1/7/2025.
Một lưu ý nhỏ nhưng hay gặp: cũng theo điểm a khoản 2 Điều 123, nếu cho phép chuyển mục đích đất nông nghiệp sang mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 ha trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định. Quy định này áp dụng cho đất thương mại dịch vụ, không áp dụng cho chuyển sang đất ở.
Khoản 4 Điều 123 bổ sung: cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích cũng chính là cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh, gia hạn đối với các quyết định đã ban hành.
Trình tự và hồ sơ
Trình tự nằm ở Phần III mục I Phụ lục I Nghị định 151/2025. Với trường hợp nộp tiền sử dụng đất tính theo giá đất trong bảng giá đất (Mục 1 Phần III mục I), các bước là:
- Người đề nghị làm đơn theo Mẫu số 01 ban hành kèm Nghị định 151/2025, nộp cho cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả (nghị định dẫn chiếu tới điểm a khoản 1 Điều 12 Nghị định 102/2024/NĐ-CP);
- Cơ quan chuyên môn về nông nghiệp và môi trường giao Văn phòng đăng ký đất đai cung cấp thông tin, lập trích lục bản đồ địa chính thửa đất; hướng dẫn bổ sung trích đo nếu nơi đó chưa có bản đồ địa chính;
- Cơ quan này rà soát hồ sơ, kiểm tra thực địa, tổ chức kiểm tra phương án sử dụng tầng đất mặt nếu là đất chuyên trồng lúa; xác định trường hợp được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nếu có;
- Hoàn thiện hồ sơ, trình tờ trình theo Mẫu số 25 kèm dự thảo quyết định theo Mẫu số 06 lên Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền;
- Chủ tịch Ủy ban nhân dân ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
- Cơ quan chuyên môn chuyển thông tin địa chính thửa đất theo Mẫu số 19 cho cơ quan thuế; cơ quan thuế xác định và thông báo tiền phải nộp;
- Người sử dụng đất nộp tiền; cơ quan thuế xác nhận hoàn thành;
- Cơ quan chuyên môn ký hoặc trình ký cấp Giấy chứng nhận; Văn phòng đăng ký đất đai cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai và hồ sơ địa chính.
Nếu tiền sử dụng đất phải tính theo giá đất cụ thể chứ không theo bảng giá, Mục 3 Phần III mục I chèn thêm khâu xác định và phê duyệt giá đất cụ thể sau khi đã có quyết định cho phép chuyển mục đích.
Một câu đáng chú ý nằm ngay trong nghị định: "Các cơ quan liên quan đến quá trình thực hiện trình tự, thủ tục không được quy định thêm thủ tục và không được thực hiện thêm bất kỳ thủ tục nào khác ngoài thủ tục quy định nêu trên." Đây là căn cứ để bạn từ chối các yêu cầu giấy tờ phát sinh ngoài danh mục.
Trường hợp không phải xin phép nhưng nên đăng ký
Với các trường hợp chuyển mục đích thuộc khoản 3 Điều 121 — không phải xin phép — điểm e khoản 1 Điều 133 vẫn cho phép người sử dụng đất đăng ký biến động nếu có nhu cầu. Thời hạn giải quyết loại hồ sơ này là không quá 07 ngày làm việc theo điểm q Mục 2 Phần A.II Phụ lục I Nghị định 151/2025 (giảm từ 10 ngày làm việc của quy định trước đó).
Nên đăng ký, vì hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai là căn cứ để giải quyết tranh chấp, bồi thường khi thu hồi đất và các thủ tục về sau.
Quy định chung là một chuyện, hồ sơ cụ thể của ông bà lại là chuyện khác. Dịch vụ luật sư đất đai của chúng tôi đọc giấy tờ trước và nói rõ vụ việc đang đứng ở đâu.
Căn cứ pháp lý
- Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15): điểm b khoản 1, khoản 2 và khoản 3 Điều 121 về chuyển mục đích sử dụng đất; khoản 1 Điều 122 về điều kiện; khoản 5 Điều 116 về căn cứ cho phép chuyển mục đích đối với hộ gia đình, cá nhân; điểm a khoản 2 và khoản 4 Điều 123 về thẩm quyền; khoản 4 Điều 124; điểm e khoản 1 Điều 133 về đăng ký biến động.
- Nghị định 151/2025/NĐ-CP ngày 12/6/2025: điểm m khoản 1 Điều 5 (chuyển giao thẩm quyền cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã); khoản 2 Điều 22 (chuyển tiếp về quy hoạch); Phụ lục I — Phần III mục I (trình tự, hồ sơ), Phần A mục II (thời hạn).
