Luật Đất đai 2024 chia đất không giấy tờ thành ba mốc thời gian: trước 18/12/1980, từ 18/12/1980 đến trước 15/10/1993, và từ 15/10/1993 đến trước 1/7/2014. Mỗi mốc có cách công nhận đất ở khác nhau.
Rất nhiều thửa đất ở nông thôn đang được sử dụng ổn định hàng chục năm nhưng trong tay chủ đất không có bất kỳ giấy tờ nào. Câu hỏi thường gặp nhất là: đất như vậy có làm được sổ đỏ không? Luật Đất đai 2024 trả lời là có, nhưng đi kèm điều kiện, và mức được công nhận phụ thuộc vào việc bạn bắt đầu sử dụng đất từ khi nào.
Điều kiện chung phải có
Điều 138 Luật Đất đai 2024 áp dụng cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có một trong các giấy tờ nêu ở Điều 137. Muốn thuộc diện này, thửa đất phải đáp ứng đồng thời:
- Đang được sử dụng ổn định;
- Không vi phạm pháp luật về đất đai — nếu có vi phạm thì xử lý theo Điều 139, không theo Điều 138;
- Không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền — trường hợp này theo Điều 140;
- Được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp.
Điều kiện cuối cùng đáng chú ý: xác nhận không tranh chấp của cấp xã là yêu cầu ghi thẳng trong luật đối với nhóm đất không giấy tờ này.
Ba mốc thời gian quyết định mức được công nhận
Luật chia thành ba nhóm, và điểm khác nhau lớn nhất giữa chúng là phải nộp tiền sử dụng đất hay không.
Sử dụng đất trước ngày 18/12/1980
Với thửa đất có nhà ở và công trình phục vụ đời sống:
- Nếu diện tích thửa đất bằng hoặc lớn hơn hạn mức công nhận đất ở (theo khoản 5 Điều 141), thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức và không phải nộp tiền sử dụng đất. Phần đã thực tế xây nhà mà vượt hạn mức thì vẫn được công nhận theo thực tế, nhưng phần vượt phải nộp tiền.
- Nếu thửa đất nhỏ hơn hạn mức, thì toàn bộ thửa đất được xác định là đất ở và không phải nộp tiền sử dụng đất.
Sử dụng đất từ 18/12/1980 đến trước 15/10/1993
Cách xác định giống nhóm trên: căn cứ hạn mức công nhận đất ở theo khoản 5 Điều 141, và cũng không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần trong hạn mức.
Sử dụng đất từ 15/10/1993 đến trước 1/7/2014
Nhóm này khác hai nhóm trên ở hai điểm quan trọng:
- Căn cứ không còn là hạn mức công nhận đất ở, mà là hạn mức giao đất ở theo khoản 2 Điều 195 (nông thôn) và khoản 2 Điều 196 (đô thị);
- Luật ghi rõ tại điểm đ khoản 3: người được cấp sổ trong trường hợp này phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Nói cách khác, sử dụng đất càng muộn thì khả năng phải nộp tiền càng cao.
Phần diện tích còn lại được xử lý ra sao
Sau khi đã xác định phần đất ở, phần còn lại của thửa đất được công nhận theo hiện trạng sử dụng:
- Hiện trạng là đất phi nông nghiệp không phải đất ở: công nhận là đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp hoặc đất thương mại, dịch vụ, theo diện tích thực tế, thời hạn ổn định lâu dài;
- Hiện trạng là đất nông nghiệp: công nhận theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất. Nếu chủ đất muốn công nhận sang mục đích phi nông nghiệp và việc đó phù hợp quy hoạch, thì được công nhận theo mục đích đó nhưng phải nộp tiền sử dụng đất.
Đất nông nghiệp không giấy tờ
Khoản 6 Điều 138 quy định riêng: hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định vào mục đích nông nghiệp, được cấp xã xác nhận không tranh chấp, thì được cấp sổ theo hình thức giao đất không thu tiền, trong phạm vi hạn mức giao đất nông nghiệp tại Điều 176. Phần diện tích vượt hạn mức phải chuyển sang thuê đất của Nhà nước.
Chưa đủ điều kiện thì sao
Khoản 8 Điều 138 nêu rõ: trường hợp không đủ điều kiện cấp sổ thì được tạm thời sử dụng đất theo hiện trạng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất, và vẫn phải kê khai đăng ký đất đai.
Đây là điểm nhiều người bỏ qua. Không được cấp sổ không có nghĩa là không phải đăng ký. Việc kê khai đăng ký giúp thửa đất có mặt trong hồ sơ địa chính, có ích khi sau này phát sinh tranh chấp hoặc khi Nhà nước thu hồi.
Hai lưu ý thực tế
Thứ nhất, hạn mức đất ở do từng địa phương quy định và khác nhau giữa các tỉnh. Khoản 7 Điều 138 nói rõ: áp dụng quy định về hạn mức tại thời điểm nộp hồ sơ, không phải thời điểm bắt đầu sử dụng đất.
Thứ hai, mốc thời gian bắt đầu sử dụng đất quyết định trực tiếp số tiền bạn phải nộp. Vì vậy các giấy tờ chứng minh thời điểm sử dụng — biên lai thuế cũ, sổ mục kê, xác nhận của hàng xóm, ảnh chụp — nên được tập hợp lại trước khi làm hồ sơ.
Quy định chung là một chuyện, hồ sơ cụ thể của ông bà lại là chuyện khác. Dịch vụ luật sư đất đai của chúng tôi đọc giấy tờ trước và nói rõ vụ việc đang đứng ở đâu.
Căn cứ pháp lý
Điều 138, Điều 141, Điều 176, Điều 195, Điều 196 Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15).
