Điều 151 Luật Đất đai 2024 liệt kê 7 trường hợp đất không được cấp sổ đỏ và 6 trường hợp tài sản gắn liền với đất không được cấp. Trong đó có đất đang tranh chấp, đất thuê lại và đất nhận khoán.
Không phải thửa đất nào đang sử dụng cũng làm được sổ đỏ. Điều 151 Luật Đất đai 2024 liệt kê thành hai nhóm: trường hợp đất không được cấp giấy chứng nhận, và trường hợp tài sản gắn liền với đất không được cấp. Biết trước danh sách này giúp bạn khỏi mất thời gian nộp hồ sơ rồi bị trả về.
Bảy trường hợp đất không được cấp sổ đỏ
Theo khoản 1 Điều 151:
- Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích theo Điều 179. Đây là quỹ đất công ích của xã, thường gọi là đất 5%;
- Đất được giao để quản lý thuộc các trường hợp tại Điều 7. Có ngoại lệ: nếu đất được giao sử dụng chung với đất được giao để quản lý thì phần diện tích sử dụng theo quyết định giao đất, cho thuê đất vẫn được cấp sổ;
- Đất thuê, thuê lại của người sử dụng đất khác. Ngoại lệ: thuê hoặc thuê lại đất của chủ đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng, phù hợp với dự án đã được phê duyệt;
- Đất nhận khoán. Ngoại lệ: trường hợp được công nhận quyền sử dụng đất tại điểm a khoản 2 Điều 181;
- Đất đã có quyết định thu hồi của cơ quan có thẩm quyền. Ngoại lệ đáng chú ý: nếu đã quá 03 năm kể từ thời điểm có quyết định thu hồi mà không thực hiện, thì không còn thuộc diện bị từ chối;
- Đất đang có tranh chấp, đang bị kê biên hoặc bị áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án; quyền sử dụng đất đang bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời;
- Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền để sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh.
Sáu trường hợp tài sản trên đất không được cấp
Khoản 2 Điều 151 quy định các tài sản gắn liền với đất không được cấp giấy chứng nhận:
- Tài sản nằm trên thửa đất thuộc nhóm không được cấp sổ ở khoản 1, hoặc thửa đất không đủ điều kiện cấp sổ;
- Công trình tạm: nhà ở, công trình xây dựng tạm trong thời gian xây công trình chính; công trình dựng tạm bằng tranh, tre, nứa, lá, đất; công trình phụ trợ nằm ngoài phạm vi công trình chính phục vụ việc quản lý, vận hành công trình chính;
- Tài sản đã có thông báo hoặc quyết định giải tỏa, hoặc đã có quyết định thu hồi đất — cũng có ngoại lệ quá 03 năm không thực hiện;
- Nhà ở, công trình xây dựng sau thời điểm công bố cấm xây dựng; xây lấn, chiếm mốc giới bảo vệ công trình hạ tầng kỹ thuật hoặc di tích lịch sử — văn hóa đã xếp hạng; tài sản tạo lập sau khi quy hoạch được duyệt mà không phù hợp quy hoạch. Ngoại lệ: chủ sở hữu có giấy phép xây dựng có thời hạn theo pháp luật về xây dựng;
- Tài sản thuộc sở hữu của Nhà nước, trừ tài sản đã được xác định là phần vốn Nhà nước góp vào doanh nghiệp;
- Tài sản gắn liền với đất không thuộc phạm vi Điều 148 và Điều 149 — tức không phải nhà ở, cũng không phải công trình xây dựng theo hai điều đó.
Ba điểm đáng chú ý nhất
Mốc 03 năm với quyết định thu hồi
Đây là quy định có lợi cho người dân. Nếu đất bạn đã có quyết định thu hồi nhưng dự án nằm im quá ba năm không triển khai, thì lý do "đã có quyết định thu hồi" không còn được dùng để từ chối cấp sổ. Điều tương tự áp dụng cho tài sản đã có thông báo giải tỏa.
Tranh chấp làm dừng toàn bộ hồ sơ
Chỉ cần thửa đất đang có tranh chấp là hồ sơ bị dừng. Đây là lý do vì sao việc hòa giải tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp xã theo Điều 235 thường phải làm trước, xong tranh chấp mới đi làm sổ được.
Đất thuê lại và đất nhận khoán
Hai nhóm này khá phổ biến trong thực tế nông nghiệp và khu công nghiệp. Người đang canh tác trên đất nhận khoán, hay doanh nghiệp thuê lại đất của một đơn vị khác, về nguyên tắc không được cấp sổ cho phần đất đó — trừ đúng hai ngoại lệ mà luật nêu.
Không được cấp sổ thì làm gì
Không được cấp giấy chứng nhận không đồng nghĩa với việc bạn mất quyền sử dụng đất. Với nhóm đất không giấy tờ chưa đủ điều kiện, khoản 8 Điều 138 cho phép tạm thời sử dụng theo hiện trạng cho đến khi Nhà nước thu hồi, kèm nghĩa vụ kê khai đăng ký đất đai.
Nếu bị từ chối cấp sổ, việc đầu tiên nên làm là yêu cầu cơ quan tiếp nhận nêu rõ căn cứ từ chối thuộc điểm nào, khoản nào. Nhiều trường hợp lý do từ chối rơi vào một ngoại lệ mà luật đã dự liệu sẵn.
Quy định chung là một chuyện, hồ sơ cụ thể của ông bà lại là chuyện khác. Dịch vụ luật sư đất đai của chúng tôi đọc giấy tờ trước và nói rõ vụ việc đang đứng ở đâu.
Căn cứ pháp lý
Điều 151, Điều 7, Điều 148, Điều 149, Điều 179, Điều 181 Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15).
