Được hàng xóm cho đi qua đất để ra đường: có nên đăng ký quyền đối với thửa đất liền kề, hạn đăng ký 30 ngày, liên quan tách thửa và khi có tranh chấp.

Nhiều thửa đất nằm sâu trong ngõ, muốn ra đường phải đi nhờ qua đất nhà bên cạnh. Ban đầu hai nhà thỏa thuận miệng, quan hệ tốt thì không sao. Nhưng khi nhà bên bán đất cho người khác, hoặc khi chính bạn muốn tách thửa, bán đất, câu hỏi "lối đi này có được pháp luật công nhận không" trở nên rất quan trọng.

Câu trả lời ngắn: việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền đối với thửa đất liền kề, trong đó có quyền lối đi, là một trường hợp đăng ký biến động theo điểm l khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024, và phải đăng ký trong thời hạn 30 ngày. Bài này tập trung vào thủ tục đăng ký quyền lối đi lên hồ sơ địa chính và ảnh hưởng của nó tới việc tách thửa.

Quyền lối đi là quyền gì

Quyền được đi qua đất của người khác để ra đường công cộng là một dạng quyền đối với bất động sản liền kề. Nội dung của quyền này (ai được đi, đi qua phần nào, có phải đền bù hay không, khi nào chấm dứt) được quy định trong pháp luật về dân sự. Luật Đất đai 2024 không quy định lại nội dung quyền, mà quy định việc đăng ký quyền này để Nhà nước ghi nhận.

Bài viết khác của chúng tôi về quyền đối với thửa đất liền kề, lối đi chung đã giải thích quyền này dưới góc độ dân sự. Ở đây, chúng ta xem xét phần thủ tục: khi nào phải đăng ký, đăng ký thế nào và tại sao nên làm.

Phải đăng ký trong 30 ngày

Điểm l khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024 liệt kê trường hợp đăng ký biến động: "Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền đối với thửa đất liền kề". Khoản 3 Điều 133 đưa điểm l vào nhóm phải đăng ký trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động.

Như vậy, khi hai bên đã có thỏa thuận bằng văn bản về lối đi, hoặc khi quyền lối đi được xác lập theo bản án, quyết định giải quyết tranh chấp, các bên nên nộp hồ sơ đăng ký quyền lối đi sớm. Tương tự, khi lối đi thay đổi vị trí hoặc chấm dứt (ví dụ đã có đường mới), cũng cần đăng ký.

Kết quả theo khoản 2 Điều 133 là xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận đã cấp, hoặc cấp mới Giấy chứng nhận nếu có nhu cầu. Đăng ký biến động thông thường do Văn phòng đăng ký đất đai (VPĐKĐĐ) thực hiện theo điểm c khoản 2 Điều 14 Nghị định 49/2026/NĐ-CP; trình tự, thành phần hồ sơ cụ thể do UBND cấp tỉnh ban hành theo Điều 15 Nghị định này.

Vì sao nên đăng ký thay vì chỉ thỏa thuận miệng

  • Bảo vệ khi đất bên cạnh đổi chủ: người mua mới có thể không biết, hoặc không chấp nhận thỏa thuận miệng của chủ cũ. Khi quyền đã được đăng ký, hồ sơ địa chính thể hiện rõ.
  • Điều kiện để tách thửa: điểm d khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai 2024 yêu cầu việc tách thửa, hợp thửa phải bảo đảm có lối đi. Khoản 3 Điều 11 Nghị quyết 254/2025/QH15 nói rõ lối đi có thể kết nối trực tiếp với đường giao thông công cộng, hoặc được người sử dụng đất liền kề đồng ý cho đi qua để kết nối với đường giao thông công cộng.
  • Thuận lợi khi bán, thế chấp: bên mua, ngân hàng thường cân nhắc kỹ thửa đất không có lối đi rõ ràng.

Ví dụ: ông A có thửa đất phía trong, muốn tách làm hai thửa cho hai con. Đất của ông không giáp đường, hiện đang đi nhờ qua đất của bà B. Nếu bà B đồng ý bằng văn bản cho đi qua và quyền này được ghi nhận, ông A có căn cứ để chứng minh điều kiện lối đi khi làm thủ tục tách thửa. Các điều kiện khác như diện tích tối thiểu vẫn theo quy định của tỉnh.

Lưu ý về chi phí: khoản 3 Điều 11 Nghị quyết 254/2025/QH15 còn quy định trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích thửa đất ở để làm lối đi khi tách thửa, hợp thửa thì không bắt buộc chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích làm lối đi đó.

Khi hai bên không thống nhất được

Nếu người sử dụng đất liền kề không đồng ý cho đi qua, hoặc đã đồng ý rồi đổi ý, đây là tranh chấp đất đai. Theo khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024, các bên phải hòa giải tại UBND cấp xã trước. Nếu hòa giải không thành, tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân với nhau có thể do Chủ tịch UBND cấp xã giải quyết (điểm g khoản 2 Điều 5 Nghị định 151/2025/NĐ-CP) hoặc khởi kiện tại Tòa án theo Điều 236 Luật Đất đai 2024.

Kết quả hòa giải thành được công nhận, quyết định giải quyết tranh chấp hoặc bản án đều là căn cứ để đăng ký biến động theo điểm k khoản 1 Điều 133, và cũng phải nộp trong thời hạn quy định.

Những điểm dễ vướng và khi nào nên nhờ luật sư

  • Thỏa thuận không ghi rõ vị trí, chiều rộng lối đi: rất khó thể hiện trên bản đồ địa chính và dễ tranh cãi về sau.
  • Đất bên cạnh đang thế chấp: việc xác lập quyền lối đi trên đất đang thế chấp cần có ý kiến của bên nhận thế chấp.
  • Lối đi dùng chung cho nhiều hộ: cần sự đồng ý của tất cả người có quyền đối với phần đất làm lối đi.
  • Không rõ phải lập văn bản ở hình thức nào: nên hỏi VPĐKĐĐ hoặc tổ chức công chứng trước khi ký.

Nếu bạn đang đi nhờ qua đất nhà bên mà chưa có giấy tờ, hoặc chuẩn bị tách thửa, hãy gửi sơ đồ thửa đất và thỏa thuận hiện có để luật sư xem trước khi nộp hồ sơ.

Căn cứ pháp lý

  • Điểm k, điểm l khoản 1, khoản 2, khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024.
  • Điểm d khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai 2024.
  • Khoản 2 Điều 235 và Điều 236 Luật Đất đai 2024.
  • Khoản 3 Điều 11 Nghị quyết 254/2025/QH15.
  • Điểm g khoản 2 Điều 5 Nghị định 151/2025/NĐ-CP.
  • Điểm c khoản 2 Điều 14 và Điều 15 Nghị định 49/2026/NĐ-CP.