Điều 220 Luật Đất đai 2024 đặt ra bốn nguyên tắc chung cho cả tách và hợp thửa, cộng thêm ba điều kiện riêng khi tách thửa. Diện tích tối thiểu do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
Tách thửa là nhu cầu rất phổ biến: chia đất cho con, bán bớt một phần, hay tách để chuyển mục đích sử dụng. Điều 220 Luật Đất đai 2024 quy định thống nhất về tách thửa và hợp thửa, gồm bốn nguyên tắc chung áp dụng cho cả hai, cộng thêm điều kiện riêng cho từng loại.
Bốn nguyên tắc chung
Khoản 1 Điều 220 yêu cầu thửa đất phải đáp ứng đủ cả bốn:
- Đã được cấp giấy chứng nhận. Luật liệt kê cả các mẫu giấy cũ đều được chấp nhận: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; và mẫu mới theo Luật 2024;
- Thửa đất còn trong thời hạn sử dụng đất;
- Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời;
- Bảo đảm có lối đi, được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có, bảo đảm cấp nước, thoát nước và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý.
Hai quy định gỡ vướng đáng chú ý
Đất đang tranh chấp một phần vẫn tách được phần còn lại
Điểm c khoản 1 nêu rõ: nếu đất có tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích và ranh giới đang tranh chấp, thì phần diện tích còn lại không tranh chấp vẫn được phép tách thửa, hợp thửa. Trước đây tranh chấp một góc nhỏ thường làm kẹt toàn bộ thửa đất.
Phần đất chừa làm lối đi không phải chuyển mục đích
Điểm d khoản 1 quy định: khi người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở, hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa, để làm lối đi, thì khi tách thửa hoặc hợp thửa không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần làm lối đi đó. Đây là quy định tiết kiệm chi phí thật sự cho các trường hợp chia đất cho nhiều người.
Ba điều kiện riêng khi tách thửa
Ngoài bốn nguyên tắc trên, khoản 2 Điều 220 còn yêu cầu:
- Đạt diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng, theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Nếu thửa được tách nhỏ hơn diện tích tối thiểu, thì phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề;
- Khi chuyển mục đích một phần thửa đất thì phải tách thửa, và diện tích tối thiểu sau khi tách phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu của loại đất sau khi chuyển mục đích. Riêng thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa thì không bắt buộc tách thửa khi chuyển mục đích một phần, trừ khi chủ đất tự có nhu cầu;
- Trường hợp chia theo bản án của Tòa án mà việc phân chia không bảo đảm điều kiện, diện tích, kích thước tách thửa theo quy định thì không thực hiện tách thửa.
Điều kiện cuối cùng gây bất ngờ cho nhiều người: bản án chia đất không tự động kéo theo việc tách được sổ. Nếu phần chia nhỏ hơn diện tích tối thiểu, các bên vẫn phải tìm phương án khác, chẳng hạn một bên nhận đất và thanh toán giá trị cho bên kia.
Điều kiện riêng khi hợp thửa
Khoản 3 yêu cầu các thửa đem hợp phải có cùng mục đích sử dụng, cùng thời hạn sử dụng, cùng hình thức trả tiền thuê đất. Có ngoại lệ cho trường hợp hợp thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa với nhau, hoặc với thửa đất ở.
Nếu các thửa khác nhau về những yếu tố trên, vẫn hợp được, nhưng phải làm đồng thời thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất hoặc chuyển hình thức trả tiền thuê đất, để cuối cùng thống nhất về một mục đích, một thời hạn, một hình thức trả tiền.
Diện tích tối thiểu tra ở đâu
Khoản 4 Điều 220 giao Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể điều kiện và diện tích tối thiểu tách thửa, hợp thửa đối với từng loại đất, căn cứ vào quy định của Điều này, các quy định pháp luật liên quan, và phong tục, tập quán tại địa phương.
Vì vậy con số diện tích tối thiểu ở mỗi tỉnh một khác, và trong cùng một tỉnh cũng khác nhau giữa đất ở đô thị, đất ở nông thôn và đất nông nghiệp. Trước khi tính chuyện chia đất, việc cần làm đầu tiên là tra quyết định về hạn mức và diện tích tối thiểu tách thửa do Ủy ban nhân dân tỉnh nơi có đất ban hành.
Quy định chung là một chuyện, hồ sơ cụ thể của ông bà lại là chuyện khác. Dịch vụ luật sư đất đai của chúng tôi đọc giấy tờ trước và nói rõ vụ việc đang đứng ở đâu.
Căn cứ pháp lý
Điều 220 Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15).
