Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai có hiệu lực mà một bên không chấp hành: khi nào bị cưỡng chế, ai ra quyết định cưỡng chế và người dân cần làm gì.

Có quyết định rồi, nhưng bên kia vẫn không trả đất. Hàng rào vẫn đứng nguyên chỗ cũ. Đây là tình huống nhiều gia đình gặp sau hàng tháng theo đuổi tranh chấp. Luật Đất đai 2024 có cơ chế cho trường hợp này: cưỡng chế thi hành.

Bài viết giải thích khi nào một quyết định giải quyết tranh chấp của chính quyền có thể bị cưỡng chế, ai có quyền ra quyết định cưỡng chế, và người dân hai phía nên làm gì. Bài chỉ nói về quyết định của cơ quan hành chính, không nói về bản án của Tòa án.

Quyết định nào có thể bị cưỡng chế

Khoản 4 Điều 236 Luật Đất đai 2024 quy định ba ý:

  1. người có thẩm quyền khi giải quyết tranh chấp theo khoản 3 Điều 236 phải ra quyết định giải quyết tranh chấp;
  2. quyết định đã có hiệu lực thi hành thì các bên phải nghiêm chỉnh chấp hành;
  3. sau 30 ngày kể từ ngày quyết định có hiệu lực thi hành mà các bên hoặc một bên không chấp hành thì sẽ bị cưỡng chế thi hành.

Vậy điều kiện tiên quyết là quyết định phải đã có hiệu lực. Quyết định còn đang bị khởi kiện hoặc khiếu nại thì chưa đến bước này.

Khi nào quyết định có hiệu lực

Điểm a khoản 3 Điều 236 xử lý tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư. Quyết định có hiệu lực trong hai trường hợp:

  • sau 30 ngày kể từ ngày nhận quyết định mà các bên không khởi kiện, không khiếu nại;
  • có quyết định giải quyết khiếu nại của Chủ tịch Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh. Quyết định này có hiệu lực thi hành.

Điểm b khoản 3 Điều 236 xử lý tranh chấp có một bên là tổ chức. Quyết định của Chủ tịch UBND cấp tỉnh có hiệu lực sau 30 ngày nếu không bị khởi kiện hay khiếu nại. Nếu có khiếu nại lên Bộ trưởng thì quyết định của Bộ trưởng có hiệu lực thi hành.

Như vậy có hai mốc 30 ngày nối tiếp nhau. Mốc thứ nhất để quyết định có hiệu lực. Mốc thứ hai để các bên tự nguyện chấp hành trước khi bị cưỡng chế.

Ví dụ: ông A nhận quyết định của Chủ tịch xã ngày 01/3. Ông không khởi kiện, không khiếu nại. Quyết định có hiệu lực khi hết 30 ngày. Sau đó, nếu ông A vẫn không tháo hàng rào trong 30 ngày tiếp theo, ông có thể bị cưỡng chế.

Ai ra quyết định cưỡng chế

Luật Đất đai 2024 còn ghi chức danh của chính quyền cũ. Sau khi sắp xếp chính quyền hai cấp, Nghị định 151/2025/NĐ-CP chuyển các việc liên quan về cấp xã. Nghị định 49/2026/NĐ-CP đã bãi bỏ phần lớn Điều 5 Nghị định 151/2025/NĐ-CP nhưng giữ lại đúng hai nội dung về tranh chấp và cưỡng chế dưới đây (điểm đ2 khoản 3 Điều 16):

  • Điểm g khoản 2 Điều 5: Chủ tịch UBND cấp xã giải quyết tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư; ban hành quyết định giải quyết và quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định giải quyết tranh chấp theo khoản 4 Điều 236.
  • Điểm d khoản 5 Điều 5: Chủ tịch UBND cấp xã ban hành quyết định cưỡng chế, quyết định thành lập Ban thực hiện cưỡng chế và quyết định về thành viên của Ban (theo điểm a khoản 3, điểm a khoản 6, các điểm a và b khoản 7 Điều 108 Nghị định 102/2024/NĐ-CP).

Nói gọn: với tranh chấp giữa các hộ dân, toàn bộ khâu cưỡng chế hiện nằm ở Chủ tịch UBND cấp xã.

Ba loại văn bản người dân có thể gặp

  1. quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định giải quyết tranh chấp;
  2. quyết định thành lập Ban thực hiện cưỡng chế;
  3. quyết định về thành viên của Ban thực hiện cưỡng chế.

Trình tự chi tiết, nội dung phương án và cách tổ chức cưỡng chế nằm ở Điều 108 Nghị định 102/2024/NĐ-CP. Chúng tôi chưa đối chiếu được nguyên văn điều này cho bài viết, nên không mô tả từng bước. Người liên quan nên đề nghị UBND xã cho xem các văn bản trên.

Tranh chấp có một bên là tổ chức thì sao

Với quyết định của Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc của Bộ trưởng, khoản 4 Điều 236 vẫn áp dụng: sau 30 ngày kể từ ngày có hiệu lực mà không chấp hành thì bị cưỡng chế. Đoạn thứ hai của khoản 4 Điều 236 giao Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất tranh chấp ban hành quyết định cưỡng chế và tổ chức thực hiện quyết định cưỡng chế; câu chữ không phân biệt quyết định giải quyết tranh chấp do cấp nào ban hành. Thẩm quyền ra quyết định cưỡng chế theo khoản 4 Điều 236 nay thuộc Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã (điểm g khoản 2 Điều 5 Nghị định 151/2025/NĐ-CP). Với vụ việc có tổ chức tham gia, nên hỏi trực tiếp Ủy ban nhân dân xã nơi có đất về đầu mối tổ chức cưỡng chế.

Bản án của Tòa án khác thế nào

Nếu tranh chấp do Tòa án giải quyết theo khoản 1 hoặc điểm b khoản 2 Điều 236, việc thi hành bản án, quyết định của Tòa án thực hiện theo pháp luật về thi hành án dân sự. Cơ chế cưỡng chế của khoản 4 Điều 236 nói trên không áp dụng cho bản án.

Sau khi quyết định được thi hành

Khi quyết định đã được thi hành và làm thay đổi người sử dụng đất hoặc ranh giới:

  • nếu thửa đất đã có Giấy chứng nhận, đây là trường hợp đăng ký biến động theo điểm k khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024. Khoản 3 Điều 133 yêu cầu đăng ký trong 30 ngày kể từ ngày có biến động;
  • nếu chưa có Giấy chứng nhận, khoản 6 Điều 137 cho phép người được sử dụng đất theo quyết định giải quyết tranh chấp đã được thi hành được cấp Giấy chứng nhận; nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận năm 2026 do UBND cấp tỉnh ban hành theo khoản 1 Điều 15 Nghị định 49/2026/NĐ-CP (chậm nhất ngày 01/7/2026) và được công khai trên Cổng thông tin điện tử của tỉnh.

Những điểm dễ vướng

  • Tưởng có quyết định là cưỡng chế ngay. Phải chờ quyết định có hiệu lực, rồi thêm 30 ngày.
  • Bên phải thi hành cố tình trì hoãn. Tự nguyện chấp hành trong 30 ngày giúp tránh bị cưỡng chế và tránh căng thẳng với hàng xóm.
  • Bên được thi hành tự ý phá dỡ. Người dân không được tự cưỡng chế. Việc cưỡng chế phải do người có thẩm quyền tổ chức.
  • Quên đăng ký sau khi thi hành xong. Thửa đất trên hồ sơ địa chính vẫn giữ nguyên hiện trạng cũ nếu không đăng ký.

Nếu ông bà đang ở một trong hai phía của một quyết định sắp bị cưỡng chế và cần biết mình còn quyền gì, có thể liên hệ để luật sư xem các văn bản đã nhận.

Căn cứ pháp lý

  • Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15, văn bản hợp nhất 44/VBHN-VPQH): khoản 3, khoản 4 Điều 236; điểm k khoản 1 và khoản 3 Điều 133; khoản 6 Điều 137.
  • Nghị định 151/2025/NĐ-CP: điểm g khoản 2, điểm i khoản 4, điểm d khoản 5 Điều 5.
  • Nghị định 102/2024/NĐ-CP: Điều 108 (được Nghị định 151/2025 dẫn chiếu; bài không trích nội dung).
  • Nghị định 49/2026/NĐ-CP: khoản 1, khoản 2 Điều 15.