Tranh chấp đất mà một bên là doanh nghiệp, tổ chức: khi nào Tòa án, khi nào Chủ tịch UBND cấp tỉnh giải quyết, thời hạn 50 ngày và quyền khiếu nại lên Bộ.

Nhà ông bà giáp tường với một xưởng sản xuất. Công ty dựng hàng rào lấn sang phần đất mà gia đình đã dùng mấy chục năm. Hai bên cãi nhau, rồi công ty bảo "cứ đi kiện". Câu hỏi đầu tiên là: kiện ở đâu, ai giải quyết?

Khi một bên là tổ chức, thẩm quyền giải quyết không giống tranh chấp giữa hai hộ dân. Bài này giải thích cách Luật Đất đai 2024 phân chia giữa Tòa án và Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trong tranh chấp đất với doanh nghiệp.

Bước bắt buộc trước tiên: hòa giải tại xã

Khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024 quy định: trước khi cơ quan nhà nước giải quyết theo Điều 236, các bên phải hòa giải tại Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã nơi có đất. Quy định này không phân biệt bên tranh chấp là cá nhân hay tổ chức.

Chủ tịch UBND cấp xã thành lập Hội đồng hòa giải. Thành phần gồm Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch xã làm Chủ tịch Hội đồng, đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã, công chức địa chính, và người sinh sống lâu năm biết rõ nguồn gốc thửa đất (nếu có). Thời hạn hòa giải không quá 30 ngày kể từ ngày nhận đơn.

Với doanh nghiệp, người dự họp phải là người đại diện theo pháp luật hoặc người được ủy quyền hợp lệ. Ông bà nên đề nghị xã ghi rõ tư cách người dự họp phía công ty vào biên bản.

Khi một bên có Giấy chứng nhận: Tòa án giải quyết

Khoản 1 Điều 236 Luật Đất đai 2024 quy định: nếu các bên hoặc một trong các bên có Giấy chứng nhận (thường gọi là "sổ đỏ", "sổ hồng") hoặc có một trong các giấy tờ theo Điều 137, thì tranh chấp do Tòa án giải quyết. Tranh chấp về tài sản gắn liền với đất cũng do Tòa án giải quyết.

Điểm quan trọng: chỉ cần một bên có giấy tờ. Ví dụ: ông A chưa có sổ, nhưng công ty B đã được cấp Giấy chứng nhận cho thửa đất bên cạnh. Tranh chấp ranh giới giữa hai thửa sẽ thuộc Tòa án, dù ông A muốn chọn đường hành chính.

Tòa án giải quyết theo pháp luật về tố tụng dân sự. Trong quá trình đó, các bên vẫn có thể hòa giải tại Tòa theo khoản 3 Điều 235.

Khi không ai có giấy tờ: được chọn

Khoản 2 Điều 236 áp dụng khi các bên đều không có Giấy chứng nhận và không có giấy tờ theo Điều 137. Lúc đó, các bên được chọn một trong hai hình thức:

  • nộp đơn yêu cầu giải quyết tại UBND cấp có thẩm quyền theo khoản 3 Điều 236;
  • khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền theo pháp luật về tố tụng dân sự.

Nếu chọn UBND: Chủ tịch UBND cấp tỉnh giải quyết

Điểm b khoản 3 Điều 236 quy định: tranh chấp mà một bên là một trong các chủ thể sau thì Chủ tịch UBND cấp tỉnh giải quyết:

  • tổ chức (doanh nghiệp là một loại tổ chức kinh tế);
  • tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc;
  • người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài;
  • tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.

Như vậy, dù bên kia chỉ là một hộ gia đình, chỉ cần một bên là doanh nghiệp thì vụ việc không còn thuộc cấp xã.

Trình tự ở cấp tỉnh

Phụ lục I Phần VIII mục I Nghị định 151/2025/NĐ-CP áp dụng chung cho cấp xã và cấp tỉnh:

  1. nộp đơn tại UBND cấp tỉnh;
  2. trong 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đơn, Chủ tịch UBND cấp tỉnh thông báo bằng văn bản việc thụ lý ("thụ lý" là nhận và chính thức xem xét) cho các bên và Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh; nếu không thụ lý thì phải nêu rõ lý do;
  3. cơ quan tham mưu thẩm tra, xác minh, tổ chức hòa giải, họp các ban, ngành nếu cần, hoàn chỉnh hồ sơ;
  4. Chủ tịch UBND cấp tỉnh ban hành quyết định giải quyết tranh chấp hoặc quyết định công nhận hòa giải thành.

Thời hạn theo điểm b mục I.5 là không quá 50 ngày kể từ ngày thụ lý. Với xã miền núi, biên giới, đảo, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn, thời hạn tăng thêm 10 ngày.

Không đồng ý với quyết định của tỉnh

Điểm b khoản 3 Điều 236 cho các bên 30 ngày kể từ ngày nhận quyết định của Chủ tịch UBND cấp tỉnh. Bên không đồng ý được chọn:

  • khởi kiện tại Tòa án theo pháp luật về tố tụng hành chính; hoặc
  • khiếu nại đến Bộ trưởng. Luật Đất đai 2024 ghi tên Bộ Tài nguyên và Môi trường; Phụ lục I Phần VIII Nghị định 151/2025 ghi Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường.

Hết 30 ngày mà không ai khởi kiện hay khiếu nại thì quyết định của Chủ tịch tỉnh có hiệu lực thi hành. Nếu khiếu nại lên Bộ, quyết định giải quyết của Bộ trưởng có hiệu lực thi hành.

Ở cấp Bộ, mục II Phần VIII quy định thông báo thụ lý trong 05 ngày làm việc, và thời gian giải quyết không quá 80 ngày kể từ ngày thụ lý.

Những điểm dễ vướng

  • Nhầm cấp giải quyết. Nộp đơn lên xã trong khi đối phương là công ty là nộp sai nơi. Điểm a khoản 3 Điều 236 chỉ dành cho tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau.
  • Không kiểm tra giấy tờ của doanh nghiệp. Công ty có thể đã có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ khác. Khi đó vụ việc về Tòa theo khoản 1 Điều 236. Nên hỏi Văn phòng đăng ký đất đai về tình trạng pháp lý của thửa đất bên cạnh theo đúng thủ tục cung cấp thông tin.
  • Tranh chấp phát sinh từ hợp đồng thương mại. Nếu ông bà ký hợp đồng cho công ty thuê đất hoặc góp vốn, tranh chấp có thể là tranh chấp thương mại liên quan đến đất đai. Khoản 3 Điều 235 cho phép hòa giải thương mại. Đây là câu chuyện khác với tranh chấp ranh giới.
  • Bỏ lỡ hạn 30 ngày sau khi nhận quyết định của tỉnh.

Tranh chấp với doanh nghiệp thường kéo theo nhiều giấy tờ dự án, quyết định giao đất, thuê đất. Nếu cần người đọc kỹ hồ sơ của cả hai phía, ông bà có thể liên hệ để luật sư xem trước rồi mới quyết định đi đường nào.

Căn cứ pháp lý

  • Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15, văn bản hợp nhất 44/VBHN-VPQH): khoản 2, khoản 3 Điều 235; khoản 1, khoản 2, điểm b khoản 3 Điều 236; Điều 137 về giấy tờ về quyền sử dụng đất.
  • Nghị định 151/2025/NĐ-CP: Phụ lục I Phần VIII mục I (trình tự, thời hạn cấp tỉnh) và mục II (cấp Bộ).