Có giấy tờ giao đất, cho thuê đất đúng quy định từ 15/10/1993 mà chưa được cấp sổ đỏ? Khoản 4 Điều 137 Luật Đất đai 2024 cho phép cấp, kèm điều kiện nộp tiền.

Có những hộ gia đình được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất từ cuối những năm 1990, đầu những năm 2000. Họ có quyết định giao đất, hợp đồng thuê đất, đã xây nhà, canh tác ổn định nhiều năm. Nhưng vì nhiều lý do, đến nay vẫn chưa được cấp sổ đỏ.

Câu trả lời ngắn: theo khoản 4 Điều 137 Luật Đất đai 2024, hộ gia đình, cá nhân có giấy tờ về việc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất đúng quy định từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp sổ thì được cấp Giấy chứng nhận ("sổ đỏ"). Nếu trước đây chưa nộp tiền sử dụng đất thì phải nộp theo quy định.

Nội dung khoản 4 Điều 137

Khoản 4 Điều 137 Luật Đất đai 2024 đặt ra ba điều kiện chính:

  1. Có giấy tờ về việc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất. Ví dụ quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất, hợp đồng thuê đất.
  2. Việc giao, cho thuê đúng quy định của pháp luật tại thời điểm đó.
  3. Khoảng thời gian từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành.

Nếu thoả mãn, người sử dụng đất được cấp sổ đỏ. Khác với khoản 1 Điều 137 (giấy tờ trước 15/10/1993, không phải nộp tiền sử dụng đất), khoản 4 nói rõ: trường hợp chưa nộp tiền sử dụng đất thì phải nộp theo quy định của pháp luật.

"Đúng quy định" khác "không đúng thẩm quyền" thế nào

Điều kiện "đúng quy định của pháp luật" là chỗ phân loại quan trọng nhất. Nếu cơ quan giao đất không có thẩm quyền, hoặc giao sai đối tượng, sai trình tự, thì hồ sơ không thuộc khoản 4 Điều 137 mà phải xem xét theo quy định về đất được giao không đúng thẩm quyền. Hai trường hợp này có điều kiện và nghĩa vụ tài chính khác nhau.

Ví dụ: năm 1998, bà A được cơ quan có thẩm quyền ra quyết định giao đất ở, có biên bản bàn giao mốc giới. Bà A xây nhà ở ổn định từ đó. Trường hợp này có cơ sở để xem xét theo khoản 4 Điều 137. Ngược lại, nếu đất do một hợp tác xã hay thôn tự chia cho bà A mà không có quyết định của cơ quan có thẩm quyền, thì cần xem quy định khác.

Nghĩa vụ tài chính

Đây là phần nhiều người lo nhất. Khoản 4 Điều 137 chỉ nói: trường hợp chưa nộp tiền sử dụng đất thì phải nộp theo quy định. Nếu bạn đã nộp khi được giao đất, hãy giữ lại biên lai, chứng từ để chứng minh.

Bài viết này không nêu mức thu hay cách tính, vì phụ thuộc từng hồ sơ và quy định tại thời điểm xác định. Bạn nên liên hệ cơ quan thuế hoặc VPĐKĐĐ (Văn phòng đăng ký đất đai) để được hướng dẫn.

Theo khoản 3 Điều 135 Luật Đất đai 2024, sổ đỏ chỉ được trao sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính, hoặc sau khi cơ quan có thẩm quyền xác định không phải nộp, được miễn, được ghi nợ. Với đất thuê trả tiền hằng năm, sổ được cấp sau khi có quyết định cho thuê đất và ký hợp đồng thuê đất.

Ai giải quyết và nộp hồ sơ ở đâu

Thẩm quyền cấp sổ được quy định tại khoản 2 Điều 14 Nghị định 49/2026/NĐ-CP. Tuỳ từng trường hợp, việc cấp có thể do cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã, hoặc VPĐKĐĐ thực hiện. Cấp xã cấp khi việc giao đất, cho thuê đất thuộc thẩm quyền quyết định của cấp xã; cấp tỉnh cấp khi việc đó do cấp tỉnh quyết định; các trường hợp đăng ký lần đầu, đăng ký biến động còn lại do VPĐKĐĐ thực hiện.

Trình tự, thành phần hồ sơ và thời gian giải quyết hiện do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định theo khoản 1 Điều 15 Nghị định 49/2026/NĐ-CP. Vì vậy, trước khi nộp, bạn nên tra thủ tục đã công bố của tỉnh nơi có đất hoặc hỏi trực tiếp bộ phận một cửa.

Hồ sơ thường gồm: giấy tờ giao đất, cho thuê đất (bản gốc và bản sao); chứng từ đã nộp tiền (nếu có); giấy tờ tuỳ thân. Nếu đất là tài sản chung của vợ chồng, sổ sẽ ghi tên cả hai theo khoản 4 Điều 135 Luật Đất đai 2024, trừ khi hai người thoả thuận ghi một người đại diện.

Những điểm dễ vướng

  • Giấy tờ giao đất ghi tên người khác. Ví dụ bố mẹ được giao đất, nay con đang sử dụng. Khi đó cần thêm giấy tờ thừa kế, tặng cho hoặc chuyển quyền, và xem khoản 5 Điều 137.
  • Diện tích thực tế lớn hơn diện tích được giao. Phần lấn ra ngoài không mặc nhiên được công nhận. Diện tích chênh lệch được xử lý theo khoản 6 Điều 135.
  • Mất quyết định giao đất. Nếu chỉ còn bản sao, cần đáp ứng điều kiện của khoản 7 Điều 137.
  • Mục đích sử dụng hiện tại khác với mục đích được giao. Ví dụ được giao đất nông nghiệp nhưng đã xây nhà. Đây là vấn đề chuyển mục đích, cần xem xét riêng.
  • Không còn hồ sơ gốc tại cơ quan nhà nước để đối chiếu, khiến việc xác định "đúng quy định" mất thêm thời gian.

Nếu hồ sơ của bạn rơi vào tình huống này, hãy gửi giấy tờ để luật sư xem trước khi nộp. Xác định đúng trường hợp ngay từ đầu giúp tránh bị yêu cầu bổ sung nhiều lần.

Căn cứ pháp lý

  • Khoản 1, khoản 4, khoản 5, khoản 7 Điều 137 Luật Đất đai 2024.
  • Khoản 3, khoản 4, khoản 6 Điều 135 Luật Đất đai 2024.
  • Khoản 2 Điều 14, khoản 1 Điều 15 Nghị định 49/2026/NĐ-CP.