Có giấy tờ thừa kế, tặng cho, giao nhà tình nghĩa, hóa giá hay mua nhà nhà nước? Khoản 3 Điều 137 Luật Đất đai 2024 cho cấp sổ đỏ, không nộp tiền sử dụng đất.

Không ít gia đình đang ở trên mảnh đất được ông bà để lại, được người thân tặng cho, được Nhà nước giao nhà tình nghĩa, hoặc mua lại căn nhà thuộc sở hữu nhà nước theo diện hóa giá. Đất chưa có sổ đỏ, và câu hỏi lớn nhất thường là: làm sổ có phải nộp tiền sử dụng đất không?

Câu trả lời ngắn: theo khoản 3 Điều 137 Luật Đất đai 2024, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các nhóm giấy tờ được liệt kê thì được cấp Giấy chứng nhận ("sổ đỏ") và không phải nộp tiền sử dụng đất.

Hai nhóm giấy tờ theo khoản 3 Điều 137

Nhóm thứ nhất (điểm a):

  • Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất.
  • Giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết gắn liền với đất.

Nhóm thứ hai (điểm b):

  • Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở.
  • Giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật.

Điều kiện chung cho cả hai nhóm là người đề nghị phải là hộ gia đình hoặc cá nhân, và đang sử dụng đất ổn định.

Nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết

Đây là những căn nhà do Nhà nước, tổ chức đoàn thể hoặc cộng đồng xây tặng cho gia đình chính sách, hộ nghèo, hộ khó khăn. Nhiều căn được trao bằng một quyết định, biên bản bàn giao hoặc giấy giao nhà, nhưng không kèm sổ đỏ.

Ví dụ: năm 2008, bà A là mẹ liệt sĩ được địa phương xây tặng nhà tình nghĩa, có biên bản bàn giao nhà gắn với thửa đất. Bà A ở ổn định từ đó. Biên bản giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất là loại giấy tờ được nêu tại điểm a khoản 3 Điều 137. Bà A có cơ sở đề nghị cấp sổ đỏ mà không phải nộp tiền sử dụng đất.

Nếu người được giao nhà đã mất, những người thừa kế cần làm thêm thủ tục về thừa kế trước, rồi mới đứng tên trên sổ.

Nhà hóa giá và nhà mua của Nhà nước

Trước đây, nhiều cán bộ, công nhân viên được thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước, sau đó được mua lại theo chính sách bán nhà, hoặc nhận nhà theo diện thanh lý, hóa giá. Giấy tờ thường là quyết định hóa giá, hợp đồng mua bán nhà, biên bản thanh lý.

Điểm b khoản 3 Điều 137 công nhận các giấy tờ này. Lưu ý chữ "gắn liền với đất ở": quy định nói về giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở, không phải mọi loại tài sản thanh lý.

Ví dụ: ông B mua căn nhà thuộc sở hữu nhà nước theo hợp đồng mua bán do cơ quan quản lý nhà ký. Ông B ở ổn định nhưng chưa có sổ. Hợp đồng mua nhà này thuộc điểm b khoản 3 Điều 137.

Giấy tờ thừa kế, tặng cho phải "hợp pháp"

Với nhóm thừa kế, tặng cho, luật dùng cụm từ "giấy tờ hợp pháp". Nghĩa là giấy tờ phải được lập theo đúng quy định của pháp luật về thừa kế, tặng cho, về hình thức và thẩm quyền chứng nhận tại thời điểm lập.

Nếu chỉ có một tờ giấy viết tay giữa người cho và người nhận, không có chứng nhận, chứng thực, thì cần xem xét theo quy định về giấy tờ ghi tên người khác (khoản 5 Điều 137), không mặc nhiên thuộc khoản 3.

Nếu đất đã có sổ đứng tên người để lại di sản, thì thủ tục không phải là cấp sổ lần đầu theo Điều 137 mà là đăng ký biến động theo Điều 133 Luật Đất đai 2024. Theo khoản 3 Điều 133, việc đăng ký biến động do thừa kế phải làm trong 30 ngày kể từ ngày phân chia xong di sản thừa kế hoặc kể từ ngày bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực.

Không nộp tiền sử dụng đất không có nghĩa là không mất gì

Khoản 3 Điều 137 miễn tiền sử dụng đất. Các khoản khác như thuế, lệ phí khi đăng ký có thể vẫn phát sinh, hoặc được miễn theo quy định riêng. Bài viết không nêu mức thu cụ thể. Bạn nên hỏi cơ quan thuế hoặc VPĐKĐĐ (Văn phòng đăng ký đất đai).

Theo khoản 3 Điều 135 Luật Đất đai 2024, khi người sử dụng đất không thuộc đối tượng phải nộp, sổ được cấp sau khi cơ quan có thẩm quyền xác định điều đó.

Trình tự, thành phần hồ sơ và thời gian giải quyết hiện do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định theo khoản 1 Điều 15 Nghị định 49/2026/NĐ-CP. Vì vậy, trước khi nộp, bạn nên tra thủ tục đã công bố của tỉnh nơi có đất hoặc hỏi trực tiếp bộ phận một cửa.

Những điểm dễ vướng

  • Không chứng minh được việc sử dụng ổn định. Khoản 3 yêu cầu "đang sử dụng đất ổn định". Người được tặng cho nhưng chưa từng ở, hoặc đất bỏ hoang lâu năm, có thể bị hỏi thêm.
  • Nhà tình nghĩa giao cho cả hộ. Khi giấy giao ghi cho "hộ", cần xác định các thành viên có chung quyền. Theo khoản 2 Điều 135, mỗi người có thể được cấp một sổ, hoặc cấp chung một sổ và trao cho người đại diện.
  • Giấy tờ hóa giá chỉ ghi diện tích nhà, không ghi diện tích đất. Phần đất xung quanh có thể phải đo đạc và giải trình.
  • Có nhiều người thừa kế nhưng chưa thống nhất. Nếu có tranh chấp, hồ sơ cấp sổ sẽ bị dừng cho đến khi giải quyết xong.
  • Mất giấy tờ gốc. Nếu chỉ còn bản sao, cần xem điều kiện của khoản 7 Điều 137.

Nếu hồ sơ của bạn rơi vào tình huống này, hãy gửi giấy tờ để luật sư xem trước khi nộp. Việc xác định đúng nhóm giấy tờ giúp bạn tránh bị tính nghĩa vụ tài chính không đúng.

Căn cứ pháp lý

  • Khoản 3, khoản 5, khoản 7 Điều 137 Luật Đất đai 2024.
  • Khoản 2, khoản 3 Điều 135 Luật Đất đai 2024.
  • Khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024.
  • Khoản 1 Điều 15 Nghị định 49/2026/NĐ-CP.