Mua đất bằng giấy viết tay, giấy tờ gốc vẫn đứng tên chủ cũ vẫn có thể được cấp sổ đỏ theo khoản 5 Điều 137 Luật Đất đai 2024 nếu đủ điều kiện.
Trước đây, nhiều người mua đất chỉ bằng một tờ giấy viết tay, có chữ ký hai bên và đôi khi có người làm chứng. Bên bán đưa cho bên mua bản gốc giấy tờ đất, nhưng giấy tờ đó vẫn đứng tên chủ cũ. Nhiều năm sau, người mua muốn làm sổ đỏ thì không biết bắt đầu từ đâu.
Câu trả lời ngắn: nếu giấy tờ gốc thuộc loại được pháp luật công nhận, kèm giấy tờ chuyển quyền, việc chuyển quyền diễn ra trước ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành và đất không có tranh chấp, thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận ("sổ đỏ") theo khoản 5 Điều 137 Luật Đất đai 2024.
Khoản 5 Điều 137 nói gì
Khoản 5 Điều 137 Luật Đất đai 2024 quy định: hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất, nhưng đến trước ngày Luật có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định và đất đó không có tranh chấp, thì được cấp Giấy chứng nhận; việc thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Nói gọn lại, bạn cần cùng lúc có đủ bốn yếu tố:
- Giấy tờ gốc thuộc khoản 1 đến khoản 4 Điều 137, ví dụ giấy tờ lập trước ngày 15/10/1993, giấy tờ thừa kế, tặng cho hợp pháp, giấy giao đất đúng quy định…
- Giấy tờ đó ghi tên người khác, thường là chủ cũ.
- Có giấy tờ về việc chuyển quyền giữa chủ cũ và bạn, kể cả giấy viết tay.
- Đất không có tranh chấp, và việc chuyển quyền diễn ra trước ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành.
Giấy viết tay có được chấp nhận không
Điểm đáng chú ý là khoản 5 Điều 137 chỉ yêu cầu "giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất". Luật không đòi giấy đó phải được công chứng hay chứng thực. Vì vậy, giấy viết tay mua bán, tặng cho vẫn có thể là căn cứ, miễn là nó chứng minh được việc chuyển quyền từ người đứng tên trên giấy tờ gốc sang bạn.
Tuy vậy, giấy viết tay chỉ là một nửa của hồ sơ. Nửa còn lại là giấy tờ gốc về quyền sử dụng đất đứng tên chủ cũ. Nếu chủ cũ không có giấy tờ nào thuộc khoản 1 đến khoản 4 Điều 137, thì trường hợp của bạn không áp dụng khoản 5 mà phải xem xét theo quy định về đất không có giấy tờ.
Ví dụ: năm 2005, ông A mua của bà B một thửa đất. Bà B có giấy tờ giao đất lập trước năm 1993 đứng tên mình. Hai bên chỉ viết giấy tay, bà B giao bản gốc cho ông A. Từ đó ông A sử dụng đất, không ai tranh chấp. Trường hợp này có cơ sở để đề nghị cấp sổ theo khoản 5 Điều 137.
Mua qua nhiều người thì sao
Thực tế có những thửa đất được mua đi bán lại qua hai, ba người, mỗi lần chỉ viết giấy tay. Trong trường hợp này, bạn nên cố gắng thu thập đủ chuỗi giấy tờ chuyển quyền từ người đứng tên trên giấy tờ gốc đến mình.
Nếu thiếu một mắt xích, cơ quan tiếp nhận có thể yêu cầu làm rõ nguồn gốc. Việc xác nhận đất không có tranh chấp và quá trình sử dụng đất vì thế càng quan trọng. Khi chuỗi giấy tờ đứt đoạn, rủi ro bị trả hồ sơ tăng lên rõ rệt.
Nghĩa vụ tài chính và thẩm quyền
Khoản 5 Điều 137 ghi rõ việc thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Bài viết này không nêu mức thu cụ thể vì mỗi hồ sơ được tính khác nhau. Bạn nên hỏi trực tiếp cơ quan thuế hoặc VPĐKĐĐ (Văn phòng đăng ký đất đai) để biết mình phải nộp những khoản gì.
Theo khoản 3 Điều 135 Luật Đất đai 2024, sổ đỏ chỉ được trao sau khi bạn hoàn thành nghĩa vụ tài chính, hoặc sau khi cơ quan có thẩm quyền xác định bạn được miễn hoặc được ghi nợ.
Ai cấp sổ cho bạn? Theo khoản 2 Điều 14 Nghị định 49/2026/NĐ-CP, có ba nơi có thể ký cấp tuỳ trường hợp. Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh cấp khi việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích hay công nhận quyền sử dụng đất do cấp tỉnh quyết định. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã cấp khi các quyết định đó do cấp xã ban hành, kể cả xác định lại diện tích đất ở. Các trường hợp còn lại, gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, do Văn phòng đăng ký đất đai (VPĐKĐĐ) thực hiện.
Trình tự, thành phần hồ sơ và thời gian giải quyết hiện do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định theo khoản 1 Điều 15 Nghị định 49/2026/NĐ-CP. Vì vậy, trước khi nộp, bạn nên tra thủ tục đã công bố của tỉnh nơi có đất hoặc hỏi trực tiếp bộ phận một cửa.
Những điểm dễ vướng
- Không liên lạc được chủ cũ. Khoản 5 Điều 137 không bắt buộc chủ cũ phải có mặt, nhưng cơ quan có thể cần thêm căn cứ xác minh. Bạn nên giữ mọi giấy tờ, biên nhận liên quan.
- Giấy tờ gốc không thuộc khoản 1 đến khoản 4. Ví dụ chủ cũ chỉ có giấy xác nhận của thôn. Khi đó khoản 5 không áp dụng.
- Việc mua bán diễn ra sau ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực. Khoản 5 chỉ áp dụng cho việc chuyển quyền trước mốc này. Giao dịch sau mốc này phải làm theo thủ tục chuyển nhượng thông thường.
- Đất có tranh chấp với người thừa kế của chủ cũ. Đây là tình huống hay gặp khi chủ cũ đã mất. Nếu có tranh chấp, hồ sơ không đủ điều kiện cho đến khi tranh chấp được giải quyết.
- Hình thức giấy viết tay. Giấy không ghi rõ thửa đất, diện tích, hoặc thiếu chữ ký thì khó chứng minh việc chuyển quyền.
Nếu hồ sơ của bạn rơi vào một trong các tình huống trên, hãy gửi giấy tờ để luật sư xem trước khi nộp. Đánh giá sớm chuỗi giấy tờ thường quyết định hồ sơ có đi được hay không.
Sau khi có sổ, cần lưu ý gì
Khi đã được cấp sổ đỏ, mọi giao dịch tiếp theo như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp phải đáp ứng điều kiện tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024. Đừng tiếp tục mua bán bằng giấy viết tay, vì cơ chế của khoản 5 Điều 137 chỉ áp dụng cho giao dịch đã xảy ra trước khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực.
Căn cứ pháp lý
- Khoản 1, 2, 3, 4 và khoản 5 Điều 137 Luật Đất đai 2024.
- Khoản 3 Điều 135 Luật Đất đai 2024.
- Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024.
- Khoản 2 Điều 14, khoản 1 Điều 15 Nghị định 49/2026/NĐ-CP.
