Có giấy chứng nhận tạm thời cấp từ 15/10/1993 trở về sau vẫn được cấp sổ đỏ nếu đất sử dụng ổn định. Xem căn cứ, nghĩa vụ tài chính và điểm dễ vướng.

Nhiều gia đình vẫn đang cất một tờ "giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời" do cơ quan nhà nước cấp từ những năm 1990. Câu hỏi thường gặp là: tờ giấy này có còn giá trị để làm sổ đỏ không, nhất là khi nó được cấp sau ngày 15/10/1993?

Câu trả lời ngắn: có. Điểm đ khoản 2 Điều 11 Nghị quyết 254/2025/QH15 cho phép hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có giấy chứng nhận tạm thời cấp từ ngày 15/10/1993 trở về sau được cấp Giấy chứng nhận ("sổ đỏ") theo khoản 3 Điều 137 Luật Đất đai 2024. Bài viết dưới đây giải thích quy định này và những điều bạn cần lưu ý.

Giấy chứng nhận tạm thời là gì và vì sao mốc 15/10/1993 quan trọng

Giấy chứng nhận tạm thời là loại giấy do cơ quan nhà nước cấp cho người sử dụng đất trong giai đoạn chưa cấp được giấy chứng nhận chính thức. Trên thực tế, nhiều địa phương đã cấp loại giấy này cả trước và sau năm 1993.

Ngày 15/10/1993 là mốc mà Luật Đất đai 2024 dùng nhiều lần để phân loại giấy tờ. Theo điểm c khoản 1 Điều 137 Luật Đất đai 2024, giấy chứng nhận tạm thời là một trong các giấy tờ lập trước ngày 15/10/1993. Người có loại giấy này, đang sử dụng đất ổn định, thì được cấp sổ và không phải nộp tiền sử dụng đất.

Vấn đề nằm ở những tờ giấy tạm thời được cấp sau mốc này. Trước đây, nhiều hồ sơ bị vướng vì không khớp điều kiện "lập trước ngày 15/10/1993". Nghị quyết 254/2025/QH15 đã bổ sung một quy định riêng để tháo gỡ nhóm trường hợp này.

Quy định mới tại Nghị quyết 254/2025/QH15

Điểm đ khoản 2 Điều 11 Nghị quyết 254/2025/QH15 quy định: hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp từ ngày 15/10/1993 trở về sau thì được cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 3 Điều 137 Luật Đất đai.

Như vậy, có ba điều kiện cần đọc kỹ:

  • Người đề nghị là hộ gia đình hoặc cá nhân, không phải tổ chức.
  • Đất đang được sử dụng ổn định.
  • Giấy tạm thời do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp, vào ngày 15/10/1993 hoặc sau đó.

Khoản 3 Điều 137 Luật Đất đai 2024 là quy định dành cho người có giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho, nhà tình nghĩa, thanh lý, hoá giá nhà ở. Theo khoản này, người sử dụng đất được cấp sổ và không phải nộp tiền sử dụng đất. Việc Nghị quyết 254 dẫn chiếu sang khoản 3 cho thấy người có giấy tạm thời cấp sau năm 1993 được xử lý theo cùng cơ chế. Tuy vậy, kết luận cuối cùng về nghĩa vụ tài chính của từng hồ sơ vẫn do cơ quan có thẩm quyền xác định.

So sánh giấy tạm thời trước và sau ngày 15/10/1993

Để dễ hình dung, bạn có thể so sánh hai trường hợp như sau:

  • Giấy tạm thời lập trước 15/10/1993: thuộc điểm c khoản 1 Điều 137 Luật Đất đai 2024. Được cấp sổ, không phải nộp tiền sử dụng đất, với điều kiện đang sử dụng đất ổn định.
  • Giấy tạm thời cấp từ 15/10/1993 trở về sau: thuộc điểm đ khoản 2 Điều 11 Nghị quyết 254/2025/QH15. Được cấp sổ theo khoản 3 Điều 137, cũng yêu cầu đang sử dụng đất ổn định.

Ví dụ: ông A được cấp giấy tạm thời năm 1996 cho mảnh đất ở mà gia đình dùng liên tục từ đó đến nay, không ai tranh chấp. Trường hợp của ông A rơi vào quy định của Nghị quyết 254, chứ không thuộc điểm c khoản 1 Điều 137.

Lưu ý: dù rơi vào nhóm nào, sổ đỏ chỉ được trao sau khi người sử dụng đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính, hoặc sau khi cơ quan có thẩm quyền xác định không phải nộp, được miễn hoặc được ghi nợ. Đây là nguyên tắc tại khoản 3 Điều 135 Luật Đất đai 2024. Các khoản thuế, phí, lệ phí khác (nếu có) bạn nên hỏi cơ quan thuế hoặc VPĐKĐĐ.

Cần chuẩn bị gì khi đề nghị cấp sổ đỏ

Hồ sơ cụ thể do tỉnh quy định, nhưng thông thường bạn nên chuẩn bị:

  • Bản gốc giấy chứng nhận tạm thời và bản sao để đối chiếu.
  • Giấy tờ tuỳ thân của người đứng tên; nếu đất là tài sản chung của vợ chồng thì chuẩn bị giấy tờ của cả hai.
  • Các giấy tờ cho thấy quá trình sử dụng đất (biên lai thuế đất qua các năm, giấy tờ xây dựng nhà, xác nhận cư trú…), nếu có.

Về tên trên sổ: theo khoản 4 Điều 135 Luật Đất đai 2024, nếu đất là tài sản chung của vợ và chồng thì sổ ghi tên cả hai người, trừ khi hai vợ chồng thoả thuận ghi tên một người làm đại diện. Điểm d khoản 2 Điều 11 Nghị quyết 254/2025/QH15 nói rõ trường hợp này cấp chung 01 Giấy chứng nhận.

Ai cấp sổ cho bạn? Theo khoản 2 Điều 14 Nghị định 49/2026/NĐ-CP, có ba nơi có thể ký cấp tuỳ trường hợp. Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh cấp khi việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích hay công nhận quyền sử dụng đất do cấp tỉnh quyết định. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã cấp khi các quyết định đó do cấp xã ban hành, kể cả xác định lại diện tích đất ở. Các trường hợp còn lại, gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, do Văn phòng đăng ký đất đai (VPĐKĐĐ) thực hiện.

Trình tự, thành phần hồ sơ và thời gian giải quyết hiện do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định theo khoản 1 Điều 15 Nghị định 49/2026/NĐ-CP. Vì vậy, trước khi nộp, bạn nên tra thủ tục đã công bố của tỉnh nơi có đất hoặc hỏi trực tiếp bộ phận một cửa.

Những điểm dễ vướng

Hồ sơ dạng này thường bị trả lại vì một trong các lý do sau:

  • Giấy tạm thời không rõ cơ quan cấp. Nghị quyết yêu cầu giấy do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp. Giấy do thôn, tổ dân phố tự lập không thuộc trường hợp này.
  • Tên trên giấy tạm thời là người khác. Nếu đất đã qua tay nhiều người, cần xem thêm quy định về giấy tờ ghi tên người khác tại khoản 5 Điều 137 Luật Đất đai 2024.
  • Diện tích hoặc ranh giới đã thay đổi. Khi đo lại mà ranh giới khác với lúc cấp giấy, phần chênh lệch được xử lý theo khoản 6 Điều 135, không mặc nhiên được công nhận hết.
  • Đất đang có tranh chấp. Yêu cầu sử dụng ổn định và không tranh chấp là điều kiện then chốt; tranh chấp cần được giải quyết trước.
  • Bản gốc đã mất. Khi chỉ còn bản sao, cần đáp ứng thêm điều kiện của khoản 7 Điều 137, trong đó có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã.

Nếu hồ sơ của bạn rơi vào một trong các tình huống trên, hãy gửi giấy tờ để luật sư xem trước khi nộp. Việc rà soát sớm giúp tránh bị trả hồ sơ nhiều lần.

Câu hỏi thường gặp

Giấy tạm thời đã quá cũ, chữ mờ thì có dùng được không?

Giấy vẫn có giá trị nếu còn đọc được các thông tin chính và cơ quan quản lý còn lưu hồ sơ để đối chiếu. Nếu không đọc được, bạn nên hỏi trước VPĐKĐĐ về việc trích lục hồ sơ lưu trữ.

Tôi có phải chờ đến khi tỉnh ban hành thủ tục mới không?

Không nhất thiết. Theo khoản 1 Điều 15 Nghị định 49/2026/NĐ-CP, trong thời gian chưa có quy định mới, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định áp dụng thủ tục theo quy định trước đó hoặc quyết định cho từng trường hợp cụ thể.

Căn cứ pháp lý

  • Điểm c khoản 1, khoản 3 Điều 137 Luật Đất đai 2024.
  • Khoản 3, khoản 4 Điều 135 Luật Đất đai 2024.
  • Điểm d, điểm đ khoản 2 Điều 11 Nghị quyết 254/2025/QH15.
  • Khoản 2 Điều 14, khoản 1 Điều 15 Nghị định 49/2026/NĐ-CP.