Bản án chia đất nhưng phần được chia không đủ diện tích tách thửa thì sao? Nghị quyết 254 có ngoại lệ cho bản án có hiệu lực thi hành trước ngày 01/8/2024.
Ví dụ: Tòa án xử vụ chia di sản thừa kế, tuyên chia một thửa đất cho ba người con, mỗi người một phần. Khi mang bản án đến cơ quan đăng ký để tách thửa, gia đình được trả lời phần của mỗi người nhỏ hơn diện tích tối thiểu, nên không tách được. Bản án đã có hiệu lực mà vẫn không làm được sổ riêng.
Câu trả lời ngắn: nếu việc chia theo bản án không bảo đảm điều kiện, diện tích, kích thước tách thửa thì không thực hiện tách thửa. Riêng bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực thi hành trước ngày 01/8/2024 thì được ngoại trừ theo Nghị quyết 254/2025/QH15.
Quy định của Luật Đất đai 2024
Điểm c khoản 2 Điều 220 Luật Đất đai 2024 quy định: trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án mà việc phân chia không bảo đảm các điều kiện, diện tích, kích thước tách thửa theo quy định thì không thực hiện tách thửa.
Diện tích tối thiểu và các điều kiện cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định (điểm a khoản 2 và khoản 4 Điều 220). Vì vậy, cùng một bản án chia đất, có thể làm được ở tỉnh này nhưng không làm được ở tỉnh khác.
Nói cách khác, bản án xác định ai có quyền với phần đất nào, nhưng việc tách thành thửa riêng vẫn phải theo điều kiện tách thửa của Luật Đất đai và quy định của tỉnh.
Ngoại lệ của Nghị quyết 254
Khoản 3 Điều 11 Nghị quyết 254/2025/QH15 nhắc lại nguyên tắc trên, nhưng bổ sung một ngoại lệ: không thực hiện tách thửa, trừ trường hợp bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực thi hành trước ngày 01 tháng 8 năm 2024.
Nói cách khác, mốc để xét không phải là ngày bạn nộp hồ sơ tách thửa, mà là ngày bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực thi hành. Bản án cũ, dù đến nay mới mang đi làm thủ tục, vẫn có thể được hưởng ngoại lệ này.
Áp vào ví dụ:
- Nếu bản án chia đất có hiệu lực thi hành trước ngày 01/8/2024, gia đình có cơ sở đề nghị tách thửa theo bản án dù phần được chia nhỏ hơn diện tích tối thiểu.
- Nếu bản án có hiệu lực thi hành từ ngày 01/8/2024 trở về sau, việc tách thửa vẫn phải đáp ứng điều kiện, diện tích, kích thước tách thửa.
Lưu ý: Nghị quyết dùng mốc “có hiệu lực thi hành”. Bạn cần xác định chính xác ngày này trên bản án, quyết định hoặc giấy tờ kèm theo, và nên để luật sư kiểm tra.
Không tách được thì có những hướng nào
Khi bản án thuộc diện không được tách thửa, quyền của các bên theo bản án vẫn còn, nhưng không thể thể hiện bằng các thửa riêng theo đúng phương án chia. Các hướng thường được cân nhắc gồm:
- Hợp với thửa liền kề. Theo điểm a khoản 2 Điều 220, nếu thửa được tách có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu thì phải đồng thời hợp thửa với thửa đất liền kề. Nếu người được chia có thửa đất ngay bên cạnh, đây là một lối ra.
- Các bên thỏa thuận lại. Ví dụ một người nhận toàn bộ đất và thanh toán giá trị phần còn lại cho những người khác. Việc thỏa thuận lại sau khi có bản án cần làm đúng theo pháp luật về thi hành án dân sự và tố tụng dân sự.
- Cùng đứng tên chung. Nếu các bên đồng ý, có thể cùng sử dụng chung thửa đất thay vì tách riêng; cách ghi tên trên sổ cần hỏi cơ quan đăng ký.
Mỗi hướng đều có hệ quả riêng về quyền và nghĩa vụ, nên cần bàn kỹ giữa các bên trước khi làm.
Đăng ký biến động theo bản án
Thay đổi quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án, quyết định thi hành án đã được thi hành thuộc trường hợp đăng ký biến động (điểm k khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024). Người sử dụng đất phải đăng ký trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động; trường hợp thi hành án thì tính từ ngày bàn giao tài sản thi hành án (khoản 3 Điều 133).
Từ năm 2026, việc đăng ký biến động thuộc Văn phòng đăng ký đất đai (VPĐKĐĐ), trừ các trường hợp do cấp tỉnh hoặc cấp xã quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích (khoản 2 Điều 14 Nghị định 49/2026/NĐ-CP).
Từ năm 2026, trình tự, thủ tục hành chính về đất đai do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, chậm nhất ngày 01/7/2026, và được đăng công khai trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân tỉnh và của Bộ Nông nghiệp và Môi trường (Điều 15 Nghị định 49/2026/NĐ-CP). Vì vậy, thành phần hồ sơ và thời gian giải quyết cụ thể, bạn cần tra theo thủ tục của tỉnh nơi có đất, hoặc hỏi trực tiếp Văn phòng đăng ký đất đai (VPĐKĐĐ) hay chi nhánh của văn phòng này.
Khi nào nên nhờ luật sư
- Không rõ bản án có hiệu lực thi hành vào ngày nào, hoặc có quyết định giám đốc thẩm, tái thẩm liên quan.
- Bản án tuyên chia nhưng không mô tả rõ vị trí, kích thước từng phần.
- Các bên muốn thỏa thuận lại phương án chia khác bản án.
- Cơ quan đăng ký từ chối nhưng không nêu rõ căn cứ.
Nếu hồ sơ của bạn rơi vào tình huống này, hãy gửi giấy tờ để luật sư xem trước khi nộp.
Căn cứ pháp lý
- Khoản 2 và khoản 4 Điều 220 Luật Đất đai 2024.
- Điểm k khoản 1 và khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024.
- Khoản 3 Điều 11 Nghị quyết 254/2025/QH15.
- Khoản 2 Điều 14 và Điều 15 Nghị định 49/2026/NĐ-CP.
