Một phần thửa đất đang tranh chấp thì có tách thửa được không? Luật Đất đai 2024 cho tách phần không tranh chấp nếu xác định được phạm vi, ranh giới.
Ví dụ: ông A có một thửa đất. Hàng xóm cho rằng một dải đất dọc ranh giới phía sau là của họ, hai bên đã gửi đơn lên xã. Trong khi chờ giải quyết, ông A muốn tách phần đất phía trước, không liên quan đến tranh chấp, để cho con. Liệu có làm được không?
Câu trả lời ngắn: Luật Đất đai 2024 cho phép tách thửa phần không tranh chấp, với điều kiện xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp. Phần đất đang tranh chấp thì chưa tách được cho đến khi tranh chấp được giải quyết.
Nguyên tắc chung: đất có tranh chấp thì không tách thửa
Điểm c khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai 2024 đặt điều kiện: đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Lý do dễ hiểu: khi chưa rõ đất thuộc về ai thì không thể chia thửa đó thành các thửa mới, cấp sổ mới cho từng phần. Làm vậy có thể ảnh hưởng đến quyền của bên đang tranh chấp.
Ngoại lệ: tách phần không tranh chấp
Cũng tại điểm c khoản 1 Điều 220, Luật quy định: trường hợp đất có tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp thì phần diện tích, ranh giới còn lại không tranh chấp của thửa đất đó được phép tách thửa đất, hợp thửa đất.
Quy định này có ba ý cần chú ý:
- Phải xác định được phạm vi. Không chỉ biết là “có tranh chấp”, mà phải biết tranh chấp ở phần nào, diện tích bao nhiêu, ranh giới ở đâu.
- Chỉ phần còn lại được tách. Phần đất đang tranh chấp vẫn bị giữ nguyên tình trạng.
- Vẫn phải đủ các điều kiện khác. Phần tách ra vẫn phải đạt diện tích tối thiểu do tỉnh quy định, có lối đi và các điều kiện khác của Điều 220.
Làm sao chứng minh được phạm vi tranh chấp
Luật không liệt kê cụ thể giấy tờ nào dùng để chứng minh phạm vi tranh chấp. Thực tế, các tài liệu sau có thể giúp thể hiện rõ phần đất bị tranh chấp:
- Đơn yêu cầu hòa giải, đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp hoặc đơn khởi kiện, trong đó ghi rõ phần đất bị tranh chấp.
- Biên bản hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã. Theo khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024, các bên phải hòa giải tại đây trước khi cơ quan nhà nước giải quyết.
- Bản trích đo, sơ đồ thể hiện vị trí, diện tích phần đang tranh chấp.
Mức độ chấp nhận các tài liệu này do cơ quan đăng ký đánh giá. Trước khi đo đạc tách thửa, bạn nên hỏi Văn phòng đăng ký đất đai (VPĐKĐĐ) xem họ cần giấy tờ gì để ghi nhận phạm vi tranh chấp.
Giải quyết phần đang tranh chấp ở đâu
Để phần đất còn lại cũng được tách hoặc giao dịch, tranh chấp cần được giải quyết dứt điểm. Theo Điều 236 Luật Đất đai 2024:
- Nếu một trong các bên có Giấy chứng nhận (sổ đỏ) hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất theo Điều 137, tranh chấp do Tòa án giải quyết.
- Nếu không có các giấy tờ đó, các bên được chọn nộp đơn tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền hoặc khởi kiện tại Tòa án.
Với tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau mà các bên chọn giải quyết tại Ủy ban nhân dân, thẩm quyền nay thuộc Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã (điểm g khoản 2 Điều 5 Nghị định 151/2025/NĐ-CP).
Tách xong có bán, tặng cho phần đó được không
Điểm b khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 yêu cầu đất không có tranh chấp khi chuyển nhượng, tặng cho. Sau khi tách, phần không tranh chấp trở thành thửa riêng. Về nguyên tắc, thửa mới này không nằm trong phạm vi tranh chấp, nên có cơ sở để thực hiện giao dịch nếu đủ các điều kiện khác.
Tuy vậy, đây là điểm nên hỏi kỹ trước khi ký hợp đồng. Bên nhận chuyển nhượng cũng nên biết rõ thửa đất gốc từng có tranh chấp để tự đánh giá rủi ro.
Từ năm 2026, trình tự, thủ tục hành chính về đất đai do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, chậm nhất ngày 01/7/2026, và được đăng công khai trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân tỉnh và của Bộ Nông nghiệp và Môi trường (Điều 15 Nghị định 49/2026/NĐ-CP). Vì vậy, thành phần hồ sơ và thời gian giải quyết cụ thể, bạn cần tra theo thủ tục của tỉnh nơi có đất, hoặc hỏi trực tiếp Văn phòng đăng ký đất đai (VPĐKĐĐ) hay chi nhánh của văn phòng này.
Những điểm dễ vướng
- Tranh chấp lan rộng hơn mô tả. Nếu bên kia cho rằng tranh chấp gồm cả phần định tách, cơ quan đăng ký khó xác định được phạm vi, hồ sơ dễ bị trả lại.
- Phần còn lại không đủ diện tích tối thiểu. Khi đó vẫn không tách được, dù không tranh chấp.
- Lối đi nằm trong phần đang tranh chấp. Nếu phần tách ra chỉ có lối đi qua phần đang tranh chấp, điều kiện về lối đi có thể không đạt.
- Đất đồng thời bị kê biên. Ngoại lệ về tranh chấp không áp dụng cho trường hợp bị kê biên hay bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
Nếu hồ sơ của bạn rơi vào tình huống này, hãy gửi giấy tờ để luật sư xem trước khi nộp.
Căn cứ pháp lý
- Điểm b khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024.
- Điều 220, khoản 2 Điều 235 và Điều 236 Luật Đất đai 2024.
- Điểm g khoản 2 Điều 5 Nghị định 151/2025/NĐ-CP.
- Điều 15 Nghị định 49/2026/NĐ-CP.
