Dành đất làm lối đi khi tách thửa có phải chuyển mục đích không? Nếu lối đi phải qua đất nhà bên cạnh thì cần gì? Quy định Luật Đất đai và Nghị quyết 254.
Khi chia một thửa đất cho nhiều người con, thửa phía sau thường không giáp đường. Gia đình buộc phải chừa một dải đất làm lối đi. Hai câu hỏi hay gặp là: phần đất chừa làm lối đi có phải chuyển mục đích không, và nếu lối đi phải đi qua đất nhà bên cạnh thì có tách thửa được không?
Câu trả lời ngắn: dành một phần thửa đất ở để làm lối đi thì không bắt buộc chuyển mục đích phần đó. Từ năm 2026, nếu không tự có lối đi, việc tách thửa vẫn có thể thực hiện khi được người sử dụng đất liền kề đồng ý cho đi qua để ra đường công cộng.
Điều kiện về lối đi khi tách thửa
Điểm d khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai 2024 yêu cầu việc tách thửa, hợp thửa phải bảo đảm có lối đi, được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có, bảo đảm cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý.
Khoản 3 Điều 11 Nghị quyết 254/2025/QH15 nói lại điều kiện này theo hướng mở hơn: việc tách thửa, hợp thửa phải bảo đảm có lối đi kết nối với đường giao thông công cộng hoặc được người sử dụng đất liền kề đồng ý cho đi qua để kết nối với đường giao thông công cộng.
Khi Nghị quyết và Luật quy định khác nhau thì áp dụng Nghị quyết. Như vậy, từ ngày 01/01/2026 có hai cách đáp ứng điều kiện lối đi:
- Tự có lối đi ra đường công cộng, kể cả lối đi chừa ra từ chính thửa đất của mình.
- Không tự có lối đi, nhưng được người sử dụng đất liền kề đồng ý cho đi qua.
Phần đất làm lối đi có phải chuyển mục đích không
Luật Đất đai 2024, tại điểm d khoản 1 Điều 220, đã quy định: trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa để làm lối đi thì không phải chuyển mục đích phần diện tích đó.
Nghị quyết 254/2025/QH15 dùng cụm từ “không bắt buộc thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất” đối với phần diện tích làm lối đi. Cách diễn đạt này hiểu là người sử dụng đất không bị buộc phải chuyển mục đích phần lối đi.
Lưu ý phạm vi: quy định chỉ nói về thửa đất ở, hoặc thửa có đất ở và đất khác. Nếu thửa đất của bạn hoàn toàn là đất nông nghiệp, cần hỏi thêm cơ quan đăng ký, vì câu chữ của quy định không nhắc trường hợp này.
Ví dụ: ông A có một thửa đất có cả đất ở và đất trồng cây lâu năm. Ông chia làm hai thửa cho hai con, chừa một dải đất dọc bên hông làm lối đi chung cho thửa phía sau. Phần lối đi này không bắt buộc chuyển mục đích.
Lối đi qua đất của người khác
Đây là thay đổi đáng chú ý của Nghị quyết 254. Trước đây, nhiều hồ sơ tách thửa bị trả lại vì thửa phía sau không có lối đi riêng. Nay, nếu người sử dụng đất liền kề đồng ý cho đi qua để ra đường công cộng thì điều kiện về lối đi được đáp ứng.
Nghị quyết không quy định cụ thể hình thức của sự đồng ý. Để tránh tranh chấp về sau, bạn nên:
- Lập văn bản thỏa thuận ghi rõ vị trí, chiều rộng, chiều dài lối đi, thời gian cho đi qua và các điều kiện kèm theo, theo quy định của pháp luật về dân sự.
- Hỏi Văn phòng đăng ký đất đai (VPĐKĐĐ) xem văn bản cần công chứng hoặc chứng thực không.
- Cân nhắc đăng ký quyền đối với thửa đất liền kề. Việc xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền này thuộc trường hợp đăng ký biến động tại điểm l khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024, và phải đăng ký trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động (khoản 3 Điều 133).
Đăng ký giúp quyền đi qua được ghi nhận chính thức, không phụ thuộc vào lời hứa miệng, kể cả khi đất bên cạnh đổi chủ.
Tỉnh quy định chi tiết những gì
Khoản 4 Điều 220 Luật Đất đai 2024 giao Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể điều kiện, diện tích tối thiểu của việc tách thửa, hợp thửa đối với từng loại đất, có tính đến phong tục, tập quán địa phương. Những yêu cầu như chiều rộng tối thiểu của lối đi, nếu có, sẽ nằm trong quy định của tỉnh.
Từ năm 2026, trình tự, thủ tục hành chính về đất đai do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, chậm nhất ngày 01/7/2026, và được đăng công khai trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân tỉnh và của Bộ Nông nghiệp và Môi trường (Điều 15 Nghị định 49/2026/NĐ-CP). Vì vậy, thành phần hồ sơ và thời gian giải quyết cụ thể, bạn cần tra theo thủ tục của tỉnh nơi có đất, hoặc hỏi trực tiếp Văn phòng đăng ký đất đai (VPĐKĐĐ) hay chi nhánh của văn phòng này.
Những điểm dễ vướng
- Thỏa thuận miệng với hàng xóm. Không có văn bản thì rất khó chứng minh khi nộp hồ sơ, càng khó khi đất liền kề được bán cho người khác.
- Lối đi quá hẹp. Nếu tỉnh có quy định chiều rộng tối thiểu, lối đi hẹp hơn có thể không được chấp nhận.
- Lối đi chung nhưng đứng tên một người. Cần thống nhất trước ai quản lý phần lối đi, các thửa phía sau có quyền đi qua thế nào.
- Thửa liền kề đang tranh chấp hoặc thế chấp. Sự đồng ý của người đang sử dụng đất đó có thể bị ảnh hưởng.
Về quyền lối đi qua bất động sản liền kề nói chung, bạn có thể đọc thêm bài riêng về quyền đối với thửa đất liền kề.
Nếu hồ sơ của bạn rơi vào tình huống này, hãy gửi giấy tờ để luật sư xem trước khi nộp.
Căn cứ pháp lý
- Điểm d khoản 1 và khoản 4 Điều 220 Luật Đất đai 2024.
- Điểm l khoản 1 và khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024.
- Khoản 3 Điều 11 Nghị quyết 254/2025/QH15.
- Điều 15 Nghị định 49/2026/NĐ-CP.
