Điều 29 Luật Đất đai 2024 ghi nhận quyền về lối đi, cấp thoát nước, tưới tiêu, cấp khí ga và lắp đường dây qua thửa đất liền kề. Ba nhóm quyền phải đăng ký theo Điều 133.
Thửa đất nằm phía trong không có lối ra đường công cộng là tình huống rất phổ biến. Điều 29 Luật Đất đai 2024 ghi nhận quyền đối với thửa đất liền kề để xử lý những trường hợp như vậy.
Sáu nhóm quyền được ghi nhận
Khoản 1 Điều 29 liệt kê quyền đối với thửa đất liền kề bao gồm:
- Quyền về lối đi;
- Cấp nước, thoát nước;
- Tưới nước, tiêu nước trong canh tác;
- Cấp khí ga;
- Lắp đường dây tải điện, thông tin liên lạc;
- Các nhu cầu cần thiết khác theo quy định của pháp luật.
Nhóm cuối là điều khoản mở, nhưng phải "theo quy định của pháp luật" — không phải bất kỳ nhu cầu nào.
Xác lập theo pháp luật dân sự
Khoản 2 Điều 29: việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền đối với thửa đất liền kề thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự.
Luật Đất đai không quy định điều kiện, mức bồi thường hay cách thức thỏa thuận. Những nội dung đó thuộc Bộ luật Dân sự.
Ba nhóm quyền bắt buộc phải đăng ký
Cũng tại khoản 2, Luật Đất đai bổ sung một nghĩa vụ riêng: phải thực hiện đăng ký theo quy định tại Điều 133 đối với các trường hợp:
- Quyền về lối đi;
- Cấp nước, thoát nước;
- Tưới nước, tiêu nước trong canh tác.
Ba nhóm này gắn liền với thửa đất lâu dài nên luật đòi hỏi ghi nhận vào hồ sơ địa chính. Các nhóm còn lại — cấp khí ga, lắp đường dây tải điện, thông tin liên lạc — không nằm trong danh sách bắt buộc đăng ký.
Thời hạn đăng ký 30 ngày
Điểm l khoản 1 Điều 133 xếp việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền đối với thửa đất liền kề vào diện phải đăng ký biến động.
Quan trọng hơn, điểm l nằm trong danh sách phải đăng ký trong 30 ngày theo khoản 3 Điều 133 — cùng nhóm với chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho.
Đây là chi tiết rất hay bị bỏ qua. Hai nhà thỏa thuận miệng về lối đi chung, không đăng ký, thì khi một bên bán đất cho người khác, người mua mới không bị ràng buộc bởi thỏa thuận cũ, và tranh chấp phát sinh.
Nghĩa vụ không làm tổn hại người liên quan
Khoản 5 Điều 31 quy định nghĩa vụ chung của người sử dụng đất: tuân thủ quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến tài sản và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan.
Đây là căn cứ cho nhiều tranh chấp giữa các thửa liền kề: đào móng gây nứt nhà bên cạnh, xây tường chắn làm ngập nước sang đất người khác, chặn lối thoát nước tự nhiên.
Khoản 1 Điều 31 cũng yêu cầu sử dụng đất đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không.
Lối đi khi tách thửa
Điều 220 về tách thửa, hợp thửa có hai quy định liên quan trực tiếp.
Điểm d khoản 1: việc tách thửa, hợp thửa phải bảo đảm có lối đi, được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có, bảo đảm cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý.
Cũng tại điểm d: khi người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở, hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa, để làm lối đi, thì khi tách thửa hoặc hợp thửa không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích làm lối đi đó.
Quy định thứ hai tiết kiệm chi phí thật sự cho các trường hợp chia đất cho nhiều người con, khi phải chừa một dải làm lối đi chung.
Khi phát sinh tranh chấp về lối đi
Tranh chấp về lối đi chung là tranh chấp đất đai, nên phải qua hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã theo khoản 2 Điều 235 trước khi cơ quan có thẩm quyền giải quyết.
Thẩm quyền giải quyết xác định theo Điều 236: nếu một trong các bên có giấy chứng nhận hoặc giấy tờ theo Điều 137 thì Tòa án giải quyết.
Bốn việc nên làm
- Lập văn bản thỏa thuận về lối đi, cấp thoát nước, tưới tiêu — không dừng ở thỏa thuận miệng;
- Đăng ký biến động trong 30 ngày theo điểm l khoản 1 và khoản 3 Điều 133;
- Khi tách thửa, xác định rõ phần làm lối đi ngay từ đầu và tận dụng quy định không phải chuyển mục đích sử dụng đất tại điểm d khoản 1 Điều 220;
- Trước khi mua đất nằm phía trong, kiểm tra xem quyền về lối đi đã được đăng ký chưa — thỏa thuận chưa đăng ký có thể không ràng buộc chủ đất liền kề trong tương lai.
Quy định chung là một chuyện, hồ sơ cụ thể của ông bà lại là chuyện khác. Dịch vụ luật sư đất đai của chúng tôi đọc giấy tờ trước và nói rõ vụ việc đang đứng ở đâu.
Căn cứ pháp lý
Điều 29, Điều 133, Điều 31, Điều 220 Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15).
