Đất đồng sở hữu của nhiều người được cấp mỗi người một sổ hay một sổ chung giao người đại diện đứng tên? Quy định khoản 2 Điều 135 và các rủi ro cần biết.

Anh em cùng nhận thừa kế một mảnh đất, vài người bạn góp tiền mua chung một lô, hay họ hàng cùng sử dụng một thửa đất từ đời ông bà: đó đều là đất đồng sở hữu, hay nói đúng thuật ngữ là đất có nhiều người chung quyền sử dụng. Câu hỏi đặt ra khi làm sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất): mỗi người được một cuốn, hay cả nhóm chỉ có một cuốn?

Câu trả lời ngắn: theo khoản 2 Điều 135 Luật Đất đai 2024, mặc định là mỗi người được cấp 01 Giấy chứng nhận. Nếu những người cùng sử dụng đất có yêu cầu thì được cấp chung 01 Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện. Mỗi cách có ưu, nhược điểm riêng, và lựa chọn này ảnh hưởng đến việc bán, thế chấp hay chia đất sau này.

Quy định về đất đồng sở hữu khi cấp sổ

Khoản 2 Điều 135 Luật Đất đai 2024 quy định: thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung tài sản gắn liền với đất thì cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp những người có chung quyền có yêu cầu thì cấp chung 01 Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.

Cần lưu ý: cấp cho mỗi người một sổ không có nghĩa là thửa đất đã được chia. Mỗi cuốn sổ vẫn thể hiện cùng một thửa đất, cùng diện tích, và ghi nhận người đó là một trong những người có chung quyền. Muốn mỗi người có phần đất riêng biệt thì phải làm thủ tục chia, tách thửa riêng, với điều kiện về diện tích tối thiểu do tỉnh quy định.

Khác với đất của vợ chồng và đất hộ gia đình

  • Vợ chồng: tài sản chung của vợ chồng theo khoản 4 Điều 135 thì ghi tên cả hai và, theo điểm d khoản 2 Điều 11 Nghị quyết 254/2025/QH15, cấp chung 01 Giấy chứng nhận.
  • Hộ gia đình: khoản 5 Điều 135 quy định cấp một Giấy chứng nhận ghi đầy đủ tên các thành viên có chung quyền và trao cho người đại diện; nếu các thành viên có nhu cầu thì có thể chỉ ghi tên đại diện hộ. Việc xác định ai là thành viên có chung quyền do các thành viên tự thỏa thuận và chịu trách nhiệm.
  • Nhóm người khác: anh em, bạn bè, đồng nghiệp mua chung… áp dụng khoản 2 Điều 135 như trên.

Mỗi người một sổ hay một sổ đỏ chung: nên chọn cách nào

Pháp luật để các bên tự chọn. Dưới đây là những điểm cần cân nhắc.

Mỗi người một sổ

  • Mỗi người tự giữ giấy tờ của mình, không phụ thuộc người khác cất giữ.
  • Giảm rủi ro một người giữ sổ rồi tự ý mang đi cầm cố hoặc làm mất.
  • Nhưng khi giao dịch cả thửa đất, vẫn cần sự tham gia của tất cả những người có chung quyền, và tất cả các cuốn sổ đều phải được cập nhật.

Một sổ đỏ chung giao người đại diện

  • Gọn hơn, chỉ có một bản gốc.
  • Nhưng người đại diện giữ sổ, nên các thành viên khác phụ thuộc vào sự trung thực của người này.
  • Người đại diện đứng tên giữ sổ không có nghĩa là được tự quyết toàn bộ thửa đất. Quyền định đoạt tài sản chung thực hiện theo quy định của pháp luật dân sự về sở hữu chung.

Dù chọn cách nào, các bên nên có văn bản thỏa thuận ghi rõ phần quyền của từng người, ai giữ sổ, cách xử lý khi một người muốn bán phần của mình hoặc qua đời. Đây là thứ giúp tránh tranh chấp, không phải bản thân cuốn sổ.

Đổi từ sổ chung sang mỗi người một sổ (hoặc ngược lại)

Nhóm đồng sở hữu có thể thay đổi lựa chọn sau này. Việc cấp đổi Giấy chứng nhận thuộc điểm o khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024. Nếu thay đổi xuất phát từ sự thỏa thuận của nhóm người sử dụng đất chung (ví dụ: thỏa thuận lại phần quyền), thì thuộc điểm i khoản 1 Điều 133, và theo khoản 3 Điều 133 phải đăng ký biến động trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động.

Cơ quan giải quyết thông thường là Văn phòng đăng ký đất đai (VPĐKĐĐ) theo điểm c khoản 2 Điều 14 Nghị định 49/2026/NĐ-CP. Thủ tục cụ thể (giấy tờ phải nộp, các bước, thời gian tối đa) năm 2026 do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo khoản 1 Điều 15 Nghị định 49/2026/NĐ-CP, chậm nhất đến ngày 01/7/2026, và phải đăng công khai trên Cổng thông tin điện tử của tỉnh và của Bộ Nông nghiệp và Môi trường (khoản 2 Điều 15). Trong thời gian tỉnh chưa ban hành, tỉnh quyết định áp dụng thủ tục theo quy định trước đây hoặc quyết định cho từng trường hợp. Vì vậy, trước khi nộp, bạn nên tra quy định của chính tỉnh nơi có đất hoặc hỏi trực tiếp Văn phòng đăng ký đất đai.

Bài viết không nêu mức thuế, phí, lệ phí hay tiền sử dụng đất cụ thể. Các khoản này phụ thuộc từng hồ sơ và từng địa phương; hãy liên hệ cơ quan thuế hoặc Văn phòng đăng ký đất đai để được xác định.

Những điểm dễ vướng và khi nào nên nhờ luật sư

  • Một người muốn bán phần của mình. Khi đất chưa chia thành thửa riêng, người mua chỉ nhận được phần quyền chung, không nhận được mảnh đất cụ thể. Đây là giao dịch nhiều rủi ro cho cả người bán và người mua.
  • Một người không chịu ký. Khi bán, thế chấp hay tách thửa toàn bộ, thiếu chữ ký của một người có chung quyền là hồ sơ không đi tiếp được.
  • Người đại diện giữ sổ tự ý giao dịch. Cần kiểm tra cơ sở dữ liệu đất đai; lưu ý từ năm 2026 thế chấp chỉ cập nhật vào cơ sở dữ liệu mà không ghi trên sổ (điểm b khoản 2 Điều 11 Nghị quyết 254/2025/QH15).
  • Một người qua đời. Phần quyền của người đó trở thành di sản, những người thừa kế phải giải quyết xong mới đăng ký biến động được.
  • Muốn chia đất nhưng không đủ diện tích tách thửa. Khi đó có thể phải tính đến phương án một người nhận đất và thanh toán giá trị cho những người còn lại.
  • Đang có tranh chấp giữa các đồng sở hữu. Theo điểm b khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, đất đang tranh chấp chưa giải quyết xong thì chưa được thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp.

Ví dụ: ba anh em A, B, C cùng nhận thừa kế một thửa đất và được cấp một sổ chung do anh A giữ. Vài năm sau anh C cần tiền, muốn bán phần của mình. Nếu không có văn bản thỏa thuận từ trước, việc xác định phần của C rộng bao nhiêu, nằm ở vị trí nào thường dẫn đến mâu thuẫn.

Nếu nhóm của bạn đang chuẩn bị làm sổ hoặc định bán, chia đất đồng sở hữu, hãy gửi giấy tờ để luật sư xem trước khi nộp. Một văn bản thỏa thuận được soạn đúng từ đầu thường tiết kiệm hơn nhiều so với giải quyết tranh chấp về sau.

Căn cứ pháp lý

  • Khoản 2, khoản 4 và khoản 5 Điều 135 Luật Đất đai 2024 (nguyên tắc cấp sổ cho người có chung quyền, vợ chồng, hộ gia đình).
  • Điểm i, điểm o khoản 1 và khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024 (đăng ký biến động; thời hạn 30 ngày).
  • Điểm b khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 (điều kiện không có tranh chấp).
  • Điểm b và điểm d khoản 2 Điều 11 Nghị quyết 254/2025/QH15.
  • Điểm c khoản 2 Điều 14, Điều 15 Nghị định 49/2026/NĐ-CP.
  • Quy định của pháp luật dân sự về sở hữu chung.