Đo lại đất thấy diện tích thực tế khác giấy tờ? Khoản 6 Điều 135 Luật Đất đai 2024 quy định khi nào sổ đỏ ghi theo số đo thực tế và xử lý phần chênh lệch.
Khi làm sổ đỏ lần đầu hoặc cấp đổi sổ cũ, cơ quan đo đạc lại thửa đất. Rất thường gặp tình trạng số đo thực tế không khớp với giấy tờ: có khi nhiều hơn vài mét vuông, có khi ít hơn. Người dân lo sổ mới sẽ ghi theo số nào, phần dư có bị mất hay phải nộp thêm gì không.
Câu trả lời ngắn: theo khoản 6 Điều 135 Luật Đất đai 2024, nếu ranh giới thửa đất không thay đổi và không có tranh chấp với người liền kề, thì diện tích được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Nếu ranh giới đã thay đổi mà diện tích thực tế nhiều hơn, thì phần chênh lệch nhiều hơn được xem xét cấp sổ.
Trường hợp 1: ranh giới không đổi
Đoạn thứ nhất khoản 6 Điều 135 áp dụng khi có chênh lệch giữa số đo thực tế với số ghi trên giấy tờ theo Điều 137 hoặc trên sổ đã cấp, mà:
- Ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với thời điểm có giấy tờ hoặc thời điểm cấp sổ trước đây.
- Không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề.
Khi đó, khi cấp hoặc cấp đổi sổ đỏ, diện tích được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Nói cách khác, sai lệch do cách đo cũ không chính xác sẽ được điều chỉnh theo số đo mới.
Ví dụ: sổ cũ của ông A ghi 100 mét vuông, đo bằng thước dây từ nhiều năm trước. Nay đo lại bằng máy được 104 mét vuông. Tường rào, mốc giới vẫn y nguyên như lúc được cấp, hàng xóm hai bên không có ý kiến. Trường hợp này có cơ sở để sổ mới ghi theo số đo thực tế.
Trường hợp 2: ranh giới đã thay đổi và diện tích nhiều hơn
Đoạn thứ hai khoản 6 Điều 135 xử lý tình huống khó hơn: đo lại mà ranh giới thửa đất đã thay đổi so với thời điểm có giấy tờ hoặc thời điểm cấp sổ, và diện tích thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ. Khi đó, phần chênh lệch nhiều hơn được xem xét cấp sổ.
Chữ "được xem xét" rất quan trọng. Luật không nói chắc chắn được cấp. Cơ quan có thẩm quyền sẽ xem phần đất tăng thêm có nguồn gốc thế nào, có lấn chiếm đất công hay đất của người khác không, có phù hợp quy hoạch không. Nghĩa vụ tài chính đối với phần tăng thêm (nếu có) được xác định theo quy định của pháp luật; bài viết không nêu mức thu.
Nếu ranh giới thay đổi mà diện tích thực tế lại ít hơn, khoản 6 không nêu riêng cách xử lý. Bạn nên làm rõ lý do (bị lấn, bị thu hồi một phần, hay do đo cũ sai) trước khi ký xác nhận kết quả đo.
Trường hợp 3: sổ cũ ghi sai vị trí
Đoạn thứ ba khoản 6 Điều 135 quy định: sổ đã cấp mà vị trí không chính xác thì rà soát, cấp đổi cho người sử dụng đất. Đây là trường hợp sơ đồ trên sổ vẽ lệch so với thực địa, chứ không phải tranh chấp diện tích.
Hai điểm mới từ Nghị định 49/2026/NĐ-CP
Không phải tự đi xin xác nhận mảnh trích đo. Khoản 4 Điều 12 Nghị định 49/2026/NĐ-CP bổ sung khoản 10b vào Điều 9 Nghị định 101. Theo đó, cơ quan quản lý đất đai và VPĐKĐĐ (Văn phòng đăng ký đất đai) không yêu cầu người sử dụng đất phải thực hiện riêng việc xác nhận, ký duyệt mảnh trích đo bản đồ địa chính, kết quả đo đạc chỉnh lý, mà thực hiện lồng ghép trong quá trình giải quyết thủ tục.
Phần còn lại của thửa đất trước đây chưa đủ điều kiện. Khoản 6 Điều 12 Nghị định 49/2026/NĐ-CP bổ sung khoản 4 vào Điều 24 Nghị định 101: hộ gia đình, cá nhân đã được cấp sổ cho một phần diện tích thửa đất, phần còn lại khi đó chưa đủ điều kiện mà nay đủ điều kiện thì được xem xét cấp sổ.
Ví dụ: năm trước, bà B chỉ được cấp sổ cho một phần thửa đất vì phần còn lại khi đó chưa đủ điều kiện. Nay phần còn lại đã đủ điều kiện theo quy định hiện hành, bà B có thể đề nghị xem xét cấp sổ cho phần này.
Trình tự, thành phần hồ sơ và thời gian giải quyết hiện do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định theo khoản 1 Điều 15 Nghị định 49/2026/NĐ-CP. Vì vậy, trước khi nộp, bạn nên tra thủ tục đã công bố của tỉnh nơi có đất hoặc hỏi trực tiếp bộ phận một cửa.
Những điểm dễ vướng
- Hàng xóm không ký giáp ranh hoặc có ý kiến khác. Khi đó điều kiện "không có tranh chấp" chưa đáp ứng. Tranh chấp phải hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã trước theo khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024.
- Tường rào đã xây lại, dịch ra ngoài. Đây là dấu hiệu ranh giới thay đổi, hồ sơ sẽ rơi vào trường hợp 2 chứ không phải trường hợp 1.
- Phần tăng thêm lấn ra đường, mương, đất công. Phần này khó được công nhận.
- Ký kết quả đo khi chưa đọc kỹ. Hãy kiểm tra số liệu, kích thước các cạnh và mốc giới trước khi ký.
- Phần đất từng bị loại khỏi sổ cũ. Đừng bỏ qua quy định mới tại khoản 4 Điều 24 Nghị định 101 đã nêu ở trên.
Nếu số đo thực tế của bạn khác giấy tờ và bạn chưa rõ hồ sơ thuộc trường hợp nào, hãy gửi giấy tờ để luật sư xem trước khi ký kết quả đo. Xác định sớm giúp tránh mất phần diện tích đáng ra được công nhận.
Căn cứ pháp lý
- Khoản 6 Điều 135 Luật Đất đai 2024.
- Khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024.
- Khoản 4, khoản 6 Điều 12 Nghị định 49/2026/NĐ-CP (bổ sung khoản 10b Điều 9 và khoản 4 Điều 24 Nghị định 101).
- Khoản 1 Điều 15 Nghị định 49/2026/NĐ-CP.
