Đất hết thời hạn sử dụng có bán, tặng cho, sang tên được không? Luật Đất đai 2024 yêu cầu đất còn thời hạn. Đã nộp hồ sơ gia hạn mà chưa có quyết định thì sao?

Nhiều thửa đất có ghi thời hạn sử dụng trên Giấy chứng nhận (thường gọi là sổ đỏ), ví dụ đất nông nghiệp, đất thuê, đất sản xuất kinh doanh. Khi thời hạn đã qua, người sử dụng đất hay hỏi: tôi có còn bán, tặng cho hay để lại cho con được không?

Câu trả lời ngắn: theo điểm d khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp… khi đất còn trong thời hạn sử dụng đất. Đất đã hết thời hạn sử dụng thì cần làm thủ tục gia hạn sử dụng đất hoặc điều chỉnh thời hạn trước, rồi mới sang tên.

Điều kiện “trong thời hạn sử dụng đất”

Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định các điều kiện để người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Điểm d của khoản này yêu cầu đất phải còn trong thời hạn sử dụng đất.

Điều kiện tương tự cũng áp dụng khi tách thửa, hợp thửa: điểm b khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai 2024 yêu cầu đất còn thời hạn sử dụng.

Vì vậy, khi định giao dịch, việc đầu tiên là xem thời hạn sử dụng ghi trên sổ. Đất ở của cá nhân thường là sử dụng ổn định lâu dài, nhưng nhiều loại đất khác có thời hạn cụ thể. Bạn có thể xem thêm bài riêng về thời hạn sử dụng đất của từng loại.

Đã hết thời hạn thì phải làm gì

Hướng xử lý thông thường là đề nghị gia hạn sử dụng đất. Khi được gia hạn, việc thay đổi thời hạn sử dụng đất là một trường hợp đăng ký biến động (điểm g khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024). Sau khi thời hạn mới được ghi nhận, đất trở lại trạng thái “trong thời hạn sử dụng” và có thể thực hiện giao dịch nếu đủ các điều kiện khác.

Về thẩm quyền, khoản 1 Điều 14 Nghị định 49/2026/NĐ-CP quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền quyết định gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất. Tỉnh được phân cấp, ủy quyền cho cơ quan, người có thẩm quyền thực hiện. Vì vậy, nơi nộp hồ sơ cụ thể có thể khác nhau giữa các tỉnh.

Chi tiết về điều kiện và hồ sơ gia hạn được trình bày ở bài riêng về gia hạn sử dụng đất khi hết thời hạn.

Đã nộp hồ sơ gia hạn nhưng chưa có quyết định

Đây là tình huống khá phổ biến: người sử dụng đất đã nộp hồ sơ xin gia hạn, nhưng đến khi hết thời hạn vẫn chưa nhận được quyết định.

Nghị định 102/2024/NĐ-CP (được sửa bởi Nghị định 49/2026/NĐ-CP) bổ sung Điều 63a về các trường hợp bất khả kháng khi gia hạn sử dụng đất theo khoản 3 Điều 172 Luật Đất đai. Khoản 2 Điều 63a nêu trường hợp: người sử dụng đất đã nộp hồ sơ xin gia hạn theo khoản 1 Điều 64 Nghị định 102/2024/NĐ-CP hoặc theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP, nhưng hết thời hạn sử dụng đất mà chưa có quyết định gia hạn hoặc chưa có quyết định thu hồi đất.

Như vậy, việc chậm có quyết định trong trường hợp này được xếp vào nhóm bất khả kháng khi gia hạn. Hệ quả cụ thể của nhóm này phụ thuộc vào nội dung khoản 3 Điều 172 Luật Đất đai và cách cơ quan có thẩm quyền áp dụng. Nếu bạn đang ở tình huống này, nên giữ kỹ giấy tiếp nhận hồ sơ và nhờ luật sư xem trước khi ký bất kỳ giao dịch nào.

Lưu ý: Điều 63a không nói rằng trong thời gian chờ quyết định, đất được coi là còn thời hạn để chuyển nhượng. Không nên tự suy ra như vậy.

Quyết định gia hạn theo luật cũ

Khoản 8 Điều 11 Nghị quyết 254/2025/QH15 quy định: trường hợp đã có quyết định gia hạn sử dụng đất theo điểm i khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai số 45/2013/QH13 (được sửa đổi, bổ sung bởi Luật số 35/2018/QH14) thì tiếp tục thực hiện theo quyết định gia hạn đó. Trường hợp chưa có quyết định gia hạn thì thực hiện theo Luật Đất đai hiện hành.

Ví dụ: ông A đã được gia hạn từ trước theo quy định cũ, quyết định còn hiệu lực. Ông A tiếp tục sử dụng đất theo quyết định đó, không phải làm lại theo luật mới.

Từ năm 2026, trình tự, thủ tục hành chính về đất đai do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, chậm nhất ngày 01/7/2026, và được đăng công khai trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân tỉnh và của Bộ Nông nghiệp và Môi trường (Điều 15 Nghị định 49/2026/NĐ-CP). Vì vậy, thành phần hồ sơ và thời gian giải quyết cụ thể, bạn cần tra theo thủ tục của tỉnh nơi có đất, hoặc hỏi trực tiếp Văn phòng đăng ký đất đai (VPĐKĐĐ) hay chi nhánh của văn phòng này.

Những điểm dễ vướng

  • Mua đất sắp hết hạn. Đất có thể hết hạn ngay sau khi bạn nhận chuyển nhượng. Cần tính trước việc gia hạn và ai chịu trách nhiệm làm.
  • Để lại thừa kế đất đã hết hạn. Người thừa kế có thể phải xử lý việc gia hạn trước khi đứng tên và giao dịch tiếp.
  • Đất có quyết định thu hồi. Nếu cơ quan có thẩm quyền đã quyết định thu hồi do hết thời hạn mà không được gia hạn, việc giao dịch không còn đặt ra như bình thường.
  • Sổ đỏ ghi thời hạn không rõ. Cần hỏi Văn phòng đăng ký đất đai (VPĐKĐĐ) để xác định thời hạn đang được ghi nhận.

Nếu hồ sơ của bạn rơi vào tình huống này, hãy gửi giấy tờ để luật sư xem trước khi nộp.

Căn cứ pháp lý

  • Điểm d khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024.
  • Điểm g khoản 1 Điều 133 và điểm b khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai 2024.
  • Khoản 8 Điều 11 Nghị quyết 254/2025/QH15.
  • Điều 63a Nghị định 102/2024/NĐ-CP (được bổ sung bởi Nghị định 49/2026/NĐ-CP).
  • Khoản 1 Điều 14 và Điều 15 Nghị định 49/2026/NĐ-CP.