Điều 156 Luật Đất đai 2024 quy định tiền phải nộp khi chuyển mục đích là mức chênh lệch giữa loại đất mới và loại đất cũ cho thời gian sử dụng còn lại, không phải toàn bộ giá trị đất mới.
Đây là câu hỏi rất thực tế: chuyển đất vườn sang đất ở phải nộp bao nhiêu tiền? Điều 156 Luật Đất đai 2024 quy định nguyên tắc tính, và nguyên tắc này có lợi hơn nhiều người nghĩ.
Chỉ nộp phần chênh lệch
Điểm a khoản 1 Điều 156 quy định:
Nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của loại đất sau khi chuyển mục đích và tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của loại đất trước khi chuyển mục đích — cho thời gian sử dụng đất còn lại.
Nghĩa là bạn không phải nộp toàn bộ giá trị của loại đất mới, mà chỉ nộp phần chênh lệch giữa loại đất mới và loại đất cũ.
Cụm cho thời gian sử dụng đất còn lại cũng quan trọng: phần chênh lệch được tính trên thời gian còn lại, không phải toàn bộ thời hạn.
Trường hợp thuê đất trả tiền hằng năm
Điểm b khoản 1: nộp tiền thuê đất hằng năm theo loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất.
Với hình thức này thì đơn giản hơn — áp theo loại đất mới, không tính chênh lệch.
Áp dụng cho những trường hợp nào
Khoản 1 Điều 156 dẫn chiếu tới các điểm b, c, d, đ, e và g khoản 1 Điều 121 — tức sáu trong bảy trường hợp chuyển mục đích phải xin phép:
- Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp (điểm b);
- Chuyển các loại đất khác sang đất chăn nuôi tập trung khi thực hiện dự án chăn nuôi tập trung quy mô lớn (điểm c);
- Chuyển đất phi nông nghiệp được giao không thu tiền sang loại đất phi nông nghiệp khác được giao có thu tiền hoặc cho thuê (điểm d);
- Chuyển đất phi nông nghiệp không phải đất ở sang đất ở (điểm đ);
- Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất công cộng có mục đích kinh doanh sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (điểm e);
- Chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải đất thương mại dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ (điểm g).
Điểm a khoản 1 Điều 121 không nằm trong danh sách — đó là trường hợp chuyển đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, rừng phòng hộ, rừng sản xuất sang loại đất khác trong nhóm đất nông nghiệp.
Gia hạn, điều chỉnh thời hạn cũng phải nộp tiền
Khoản 2 Điều 156: khi được gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất mà người sử dụng đất thuộc đối tượng nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì phải nộp tiền đối với thời gian được gia hạn, được điều chỉnh.
Về giá áp dụng: điểm đ khoản 1 Điều 160 quy định giá đất cụ thể được dùng để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết, cho phép chuyển hình thức sử dụng đất.
Lưu ý: hộ nông dân được giao đất nông nghiệp trong hạn mức theo điểm a khoản 1 Điều 172 thì khi hết thời hạn được tiếp tục sử dụng mà không phải làm thủ tục gia hạn — nên không phát sinh khoản tiền này.
Giá đất dùng để tính
Với hộ gia đình, cá nhân, điểm a khoản 1 Điều 159 quy định dùng bảng giá đất để tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất.
Với tổ chức, điểm a khoản 1 Điều 160 quy định dùng giá đất cụ thể.
Đây là khác biệt căn bản: cùng một thửa đất, hộ gia đình và tổ chức áp dụng hai loại giá khác nhau.
Bảng giá đất nay cập nhật hằng năm
Khoản 3 Điều 159: bảng giá đất lần đầu theo Luật Đất đai 2024 áp dụng từ ngày 01/01/2026; hằng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung để công bố và áp dụng từ ngày 01/01 của năm tiếp theo.
Vì vậy số tiền phải nộp có thể thay đổi giữa các năm. Nên tra bảng giá đất hiện hành trước khi quyết định thời điểm làm thủ tục.
Trường hợp không phải nộp tiền
Khoản 3 Điều 121 quy định một trường hợp được miễn hoàn toàn:
Sử dụng đất có nguồn gốc là đất ở hoặc đất phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài phù hợp quy định pháp luật, đã chuyển sang mục đích khác, nay có nhu cầu chuyển lại thành đất ở và phù hợp quy hoạch sử dụng đất — thì không phải nộp tiền sử dụng đất.
Ngoài ra, Điều 157 liệt kê 12 nhóm được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất — trong đó có đồng bào dân tộc thiểu số, người có công với cách mạng, hộ nghèo, và đất làm nhà ở xã hội.
Khoản 3 Điều 157 quy định về thủ tục: trường hợp được miễn thì không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền được miễn, và người sử dụng đất không phải làm thủ tục đề nghị miễn.
Với đồng bào dân tộc thiểu số, khoản 2 Điều 16 còn quy định được cho phép chuyển mục đích sang đất ở trong hạn mức giao đất ở và được miễn, giảm tiền sử dụng đất.
Minh bạch về giá
Khoản 4 Điều 155 buộc: trường hợp áp dụng bảng giá đất, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền phải ghi giá đất trong quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Trường hợp xác định giá đất cụ thể thì phải ban hành quyết định giá đất trong thời hạn 180 ngày kể từ thời điểm định giá đất.
Các khoản thu từ dịch vụ công về đất đai
Ngoài tiền sử dụng đất, Điều 154 liệt kê các khoản thu từ dịch vụ công về đất đai mà người dân có thể phải trả:
- Dịch vụ cung cấp thông tin, dữ liệu về đất đai;
- Dịch vụ đo đạc địa chính;
- Dịch vụ đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận;
- Dịch vụ tư vấn xác định giá đất;
- Dịch vụ khác theo quy định của pháp luật.
Lưu ý một ngoại lệ: theo khoản 3 Điều 135, trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước hoặc cộng đồng dân cư để xây công trình phục vụ lợi ích chung hoặc mở rộng đường giao thông, thì Nhà nước bố trí kinh phí đo đạc, chỉnh lý, cấp Giấy chứng nhận; người dân không phải trả chi phí.
Quy định chung là một chuyện, hồ sơ cụ thể của ông bà lại là chuyện khác. Dịch vụ luật sư đất đai của chúng tôi đọc giấy tờ trước và nói rõ vụ việc đang đứng ở đâu.
Căn cứ pháp lý
Điều 156, Điều 121, Điều 155, Điều 159 Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15).
