Hòa giải tranh chấp đất thành ở xã chưa phải là xong. Hai mốc 30 ngày cần nhớ, khi nào phải đăng ký biến động, khi nào xin cấp sổ và nộp hồ sơ ở đâu.

Sau nhiều buổi gặp, hai bên cuối cùng cũng bắt tay nhau. Biên bản ghi "hòa giải thành", có chữ ký đủ cả. Nhiều gia đình nghĩ đến đây là xong việc. Thực ra, nếu kết quả làm thay đổi ranh giới, diện tích hay người sử dụng đất, vẫn còn một bước quan trọng: đưa kết quả đó vào hồ sơ địa chính.

Bài viết giải thích những gì cần làm sau khi hòa giải thành, và vì sao có hai mốc 30 ngày khác nhau.

Hòa giải thành là gì

Điều 235 Luật Đất đai 2024 có ba hình thức hòa giải:

  • các bên tự hòa giải, hòa giải ở cơ sở, hòa giải thương mại hoặc hình thức khác (khoản 1);
  • hòa giải tại Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã nơi có đất, bắt buộc trước khi cơ quan nhà nước giải quyết (khoản 2);
  • hòa giải tại Tòa án (khoản 3).

Với hòa giải ở xã, điểm d khoản 2 Điều 235 yêu cầu biên bản có chữ ký các bên và xác nhận hòa giải thành hoặc không thành của UBND cấp xã. Biên bản được gửi cho các bên và lưu tại xã.

Khi nào bắt buộc phải làm tiếp

Khoản 4 Điều 235 quy định: hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, diện tích hoặc người sử dụng đất, thì phải làm tiếp. Áp dụng cho cả ba hình thức hòa giải ở khoản 1, 2, 3.

Nếu kết quả hòa giải chỉ là hai bên giữ nguyên hiện trạng, xin lỗi nhau, hay thỏa thuận về việc khác không đụng đến ranh giới, diện tích, người sử dụng đất, thì không thuộc khoản 4.

Ví dụ: ông A đồng ý lùi tường rào 30 cm trả lại cho bà B. Ranh giới hai thửa đã khác. Đây là trường hợp phải làm tiếp theo khoản 4.

Mốc thứ nhất: 30 ngày làm việc theo khoản 4 Điều 235

Khoản 4 Điều 235 quy định: trong thời hạn 30 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, các bên tham gia hòa giải phải gửi văn bản đó đến cơ quan có thẩm quyền để giải quyết việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận (thường gọi là "sổ đỏ").

Lưu ý cách đếm: đây là ngày làm việc, không tính ngày nghỉ.

Biên bản ở xã có phải là "văn bản công nhận" không

Luật dùng cụm từ văn bản công nhận kết quả hòa giải thành. Biên bản hòa giải thành ở xã có chữ ký các bên và xác nhận của UBND xã. Nhưng khoản 4 không nói rõ biên bản này đã là "văn bản công nhận" hay cần thêm một văn bản khác. Bài viết không khẳng định điểm này. Cách an toàn là tính mốc 30 ngày làm việc từ ngày nhận biên bản, và hỏi ngay Văn phòng đăng ký đất đai về giấy tờ họ yêu cầu.

Trong quá trình UBND giải quyết tranh chấp theo Phần VIII Phụ lục I Nghị định 151/2025/NĐ-CP, nếu các bên hòa giải được, Chủ tịch UBND ban hành quyết định công nhận hòa giải thành (mục I.4). Đó là một văn bản rõ ràng hơn.

Mốc thứ hai: 30 ngày theo Điều 133 nếu đã có sổ

Nếu thửa đất đã có Giấy chứng nhận, thay đổi theo kết quả hòa giải là một trường hợp đăng ký biến động. Điểm k khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024 liệt kê: thay đổi quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm quyền công nhận.

Khoản 3 Điều 133 quy định: các trường hợp tại điểm k phải đăng ký biến động trong 30 ngày kể từ ngày có biến động. Mốc này tính theo ngày thường, không ghi là ngày làm việc.

Hai mốc trên được ghi ở hai điều khác nhau, cách đếm khác nhau. Để không trễ hạn nào, nên nộp hồ sơ càng sớm càng tốt sau khi có kết quả.

Ngoài ra, nếu chỉ ranh giới, mốc giới, diện tích thay đổi, điểm d khoản 1 Điều 133 cũng là căn cứ đăng ký biến động. Điểm d không nằm trong danh sách phải đăng ký trong 30 ngày của khoản 3.

Nếu đất chưa có Giấy chứng nhận

Điều 133 chỉ áp dụng khi đã có Giấy chứng nhận. Với đất chưa có, khoản 6 Điều 137 Luật Đất đai 2024 quy định: hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được sử dụng đất theo văn bản công nhận kết quả hòa giải thành thì được cấp Giấy chứng nhận. Việc thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Như vậy, kết quả hòa giải thành có thể trở thành căn cứ để làm sổ lần đầu.

Nộp hồ sơ ở đâu, theo thủ tục nào

Theo điểm c khoản 2 Điều 14 Nghị định 49/2026/NĐ-CP, Văn phòng đăng ký đất đai (VPĐKĐĐ) hoặc Chi nhánh thực hiện cấp Giấy chứng nhận, xác nhận thay đổi, đăng ký lần đầu và đăng ký biến động cho các trường hợp không thuộc thẩm quyền của cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh hoặc Chủ tịch UBND cấp xã.

Khoản 1 Điều 15 Nghị định 49/2026 giao UBND cấp tỉnh ban hành thủ tục hành chính, chậm nhất ngày 01/7/2026. Khoản 2 Điều 15 yêu cầu công khai thủ tục trên Cổng thông tin điện tử của tỉnh. Vì vậy hồ sơ, mẫu giấy tờ cụ thể ở mỗi tỉnh có thể khác nhau.

Những điểm dễ vướng

  • Để biên bản trong ngăn kéo. Hồ sơ địa chính vẫn ghi ranh giới cũ. Sau này mua bán, thế chấp, hoặc con cháu thừa kế sẽ vướng.
  • Một bên đổi ý sau khi ký. Càng để lâu, nguy cơ càng lớn. Nộp hồ sơ sớm giúp chốt kết quả.
  • Thỏa thuận chung chung. Biên bản chỉ ghi "lùi tường cho hợp lý" mà không có kích thước, mốc cụ thể sẽ rất khó đăng ký.
  • Nhầm hai mốc thời hạn. 30 ngày làm việc và 30 ngày thường là hai con số khác nhau.

Nếu ông bà vừa hòa giải thành và chưa rõ giấy tờ nào cần nộp, có thể liên hệ để luật sư xem biên bản và giấy tờ đất trước khi đến Văn phòng đăng ký đất đai.

Căn cứ pháp lý

  • Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15, văn bản hợp nhất 44/VBHN-VPQH): khoản 1, 2, 3, 4 Điều 235; điểm d, điểm k khoản 1 và khoản 3 Điều 133; khoản 6 Điều 137.
  • Nghị định 151/2025/NĐ-CP: Phụ lục I Phần VIII mục I.4.
  • Nghị định 49/2026/NĐ-CP: điểm c khoản 2 Điều 14; khoản 1, khoản 2 Điều 15.