Đất không có sổ, không có giấy tờ mà bị tranh chấp: luật cho chọn Ủy ban nhân dân hoặc Tòa án. So sánh hai con đường và cách kiểm tra lại giấy tờ.

Mảnh đất gia đình dùng từ đời ông bà, chưa từng làm sổ. Nay hàng xóm hoặc người thân đòi một phần. Hòa giải ở xã không xong. Lúc này Luật Đất đai 2024 cho người trong cuộc một quyền mà nhiều người không biết: được chọn nơi giải quyết.

Bài viết giải thích khi nào được chọn, hai lựa chọn khác nhau ra sao, và việc cần làm trước khi quyết định với đất không giấy tờ.

Khi nào được chọn

Khoản 2 Điều 236 Luật Đất đai 2024 áp dụng cho tranh chấp mà các bên đều không có Giấy chứng nhận (thường gọi là "sổ đỏ") và không có giấy tờ theo Điều 137. Khi đó, các bên chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức:

  1. nộp đơn tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo khoản 3 Điều 236;
  2. khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền theo pháp luật về tố tụng dân sự.

Trước đó, các bên phải đã hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất theo khoản 2 Điều 235.

Nếu chỉ cần một bên có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ theo Điều 137, khoản 1 Điều 236 đưa vụ việc về Tòa án. Khi đó không còn quyền chọn.

Bước quan trọng: kiểm tra xem mình có thật "không giấy tờ"

Nhiều người nghĩ mình không có giấy tờ, nhưng thực ra đang giữ một loại giấy mà Điều 137 công nhận. Một số loại thường gặp:

  • Giấy tờ lập trước ngày 15/10/1993 theo khoản 1 Điều 137: ví dụ giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai, sổ mục kê, sổ kiến điền lập trước ngày 18/12/1980 có tên người sử dụng, giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở nay được UBND cấp xã xác nhận đã sử dụng đất trước ngày 15/10/1993, và các loại khác được liệt kê.
  • Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất theo điểm a khoản 3 Điều 137.
  • Giấy tờ đứng tên người khác kèm giấy tờ chuyển quyền, theo khoản 5 Điều 137.
  • Bản sao giấy tờ khi bản gốc đã thất lạc và cơ quan nhà nước không còn lưu hồ sơ, được UBND cấp xã xác nhận đất sử dụng ổn định, không tranh chấp, theo khoản 7 Điều 137. Lưu ý: điều kiện "không có tranh chấp" ở khoản này khó đáp ứng khi đang tranh chấp.

Danh sách đầy đủ dài hơn. Nên lục lại giấy tờ cũ của gia đình, kể cả những tờ giấy ố vàng. Một tờ giấy đúng loại có thể làm thay đổi hoàn toàn nơi giải quyết.

Ví dụ: ông A nghĩ mình không có giấy tờ. Khi dọn tủ, con ông tìm thấy giấy chuyển nhượng năm 1990 có xác nhận của xã. Đây có thể là giấy tờ theo khoản 1 Điều 137. Nếu đúng vậy, tranh chấp sẽ do Tòa án giải quyết.

Con đường thứ nhất: nộp đơn tại Ủy ban nhân dân

Người giải quyết tùy vào các bên:

  • giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau: Chủ tịch UBND cấp xã. Luật ghi chức danh cũ trước khi sắp xếp chính quyền hai cấp; điểm g khoản 2 Điều 5 Nghị định 151/2025/NĐ-CP chuyển cho Chủ tịch UBND cấp xã;
  • một bên là tổ chức, tổ chức tôn giáo, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài: Chủ tịch UBND cấp tỉnh (điểm b khoản 3 Điều 236).

Trình tự theo Phụ lục I Phần VIII Nghị định 151/2025: thông báo thụ lý trong 05 ngày làm việc ("thụ lý" là nhận và chính thức xem xét đơn); thẩm tra, xác minh, có thể hòa giải thêm; ra quyết định. Thời hạn không quá 45 ngày ở cấp xã, 50 ngày ở cấp tỉnh, kể từ ngày thụ lý; vùng khó khăn được cộng thêm 10 ngày.

Không đồng ý quyết định, trong 30 ngày kể từ ngày nhận quyết định, các bên có thể khởi kiện theo tố tụng hành chính hoặc khiếu nại lên cấp trên theo khoản 3 Điều 236.

Con đường thứ hai: khởi kiện tại Tòa án

Tòa án giải quyết theo pháp luật về tố tụng dân sự. Trong quá trình đó có hòa giải tại Tòa theo khoản 3 Điều 235. Thời hạn, chi phí, các cấp xét xử thuộc pháp luật tố tụng; bài viết về Luật Đất đai không đi vào chi tiết.

So sánh để chọn

Luật không nói con đường nào tốt hơn. Bài này cũng không khẳng định bên nào nhanh hơn hay ít tốn kém hơn. Một số điểm khác nhau có thể cân nhắc:

  • Thời hạn được ghi rõ. Thủ tục ở UBND có thời hạn ấn định trong Phần VIII. Thủ tục tại Tòa theo quy định tố tụng dân sự.
  • Cách xem xét. UBND có cơ quan tham mưu, có hồ sơ địa chính, có thể kiểm tra hiện trạng. Tòa án xét xử dựa trên chứng cứ các bên cung cấp và Tòa thu thập.
  • Bước sau quyết định. Quyết định của UBND vẫn có thể bị khởi kiện ra Tòa hành chính hoặc khiếu nại. Bản án dân sự có cơ chế kháng cáo riêng.
  • Tranh chấp có kèm tài sản trên đất. Tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thuộc Tòa án theo khoản 1 Điều 236.

Những điểm dễ vướng

  • Chọn xong rồi đổi. Luật dùng chữ "chỉ được lựa chọn một trong các hình thức". Nên cân nhắc kỹ trước khi nộp.
  • Bỏ qua giấy tờ cũ. Như ví dụ ở trên, một tờ giấy có thể đổi cả hướng đi.
  • Nghĩ rằng thắng tranh chấp là có sổ ngay. Sau khi quyết định giải quyết tranh chấp đã được thi hành, hoặc bản án đã có, khoản 6 Điều 137 cho phép được cấp Giấy chứng nhận. Đây là một thủ tục riêng, tiếp theo.

Chọn đúng nơi giải quyết ngay từ đầu giúp tránh mất thời gian. Nếu ông bà muốn có người cùng đọc lại giấy tờ cũ trước khi chọn, có thể liên hệ với luật sư.

Căn cứ pháp lý

  • Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15, văn bản hợp nhất 44/VBHN-VPQH): khoản 2, khoản 3 Điều 235; khoản 1, khoản 2, khoản 3 Điều 236; khoản 1, điểm a khoản 3, khoản 5, khoản 6, khoản 7 Điều 137.
  • Nghị định 151/2025/NĐ-CP: điểm g khoản 2 Điều 5; Phụ lục I Phần VIII mục I.