Cha mẹ mất, đất chưa có sổ, anh chị em tranh chấp: phân biệt tranh chấp chia di sản với tranh chấp quyền sử dụng đất, hòa giải ở đâu, ai giải quyết.
Cha mẹ mất không để lại di chúc. Mảnh đất cả nhà sống bao năm vẫn chưa làm sổ. Người con ở lại chăm cha mẹ cho rằng mình được nhiều hơn. Người đi xa thì muốn chia đều. Tranh chấp đất thừa kế giữa anh chị em là loại tranh chấp nặng nề nhất, vì nó đụng vào cả tình thân.
Bài viết giải thích cách Luật Đất đai 2024 nhìn vụ việc khi đất chưa có sổ, và vì sao cần xác định đúng mình đang tranh chấp về điều gì.
Hai loại tranh chấp hay bị nhầm lẫn
Trong một gia đình, cùng một mảnh đất có thể có hai câu hỏi khác nhau:
- Đất này có phải của cha mẹ không? Ví dụ: một người chú cho rằng phần đất phía sau là của ông nội để lại cho chú, không phải của cha. Đây là tranh chấp về việc ai có quyền sử dụng đất.
- Đất của cha mẹ thì chia cho các con thế nào? Ai được phần nào, người có công chăm sóc có được nhiều hơn không, có di chúc hay không. Đây là tranh chấp chia di sản thừa kế.
Loại thứ nhất là tranh chấp đất đai theo Luật Đất đai. Loại thứ hai chủ yếu thuộc pháp luật dân sự về thừa kế. Việc chia di sản khi các bên không thỏa thuận được thường do Tòa án giải quyết theo pháp luật về dân sự và tố tụng dân sự.
Nhiều vụ có cả hai. Xác định đúng giúp chọn đúng nơi nộp đơn.
Bước đầu tiên: tự hòa giải và hòa giải ở xã
Khoản 1 Điều 235 Luật Đất đai 2024 khuyến khích các bên tự hòa giải, hòa giải ở cơ sở hoặc hình thức khác. Với chuyện trong nhà, đây nên là lựa chọn đầu tiên. Họ hàng, trưởng thôn, người cao tuổi trong dòng họ thường giúp được nhiều.
Nếu không tự hòa giải được, khoản 2 Điều 235 yêu cầu hòa giải tại Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã nơi có đất trước khi cơ quan nhà nước giải quyết theo Điều 236. Hội đồng hòa giải có thể có người sinh sống lâu năm biết rõ nguồn gốc thửa đất. Với đất gia đình, đó thường là hàng xóm lâu đời, người biết ông bà, cha mẹ đã khai phá hay mua lại mảnh đất ra sao.
Ví dụ: ông A là con cả, ở cùng cha mẹ trên mảnh đất chưa có sổ. Bà B là em gái, lấy chồng xa. Sau khi cha mẹ mất, bà B đòi chia. Trước khi nghĩ đến kiện tụng, hai người nên ngồi lại với họ hàng, rồi mới đến hòa giải ở xã.
Ai giải quyết khi đất chưa có Giấy chứng nhận
Điều 236 phân theo giấy tờ:
- Nếu có Giấy chứng nhận (thường gọi là "sổ đỏ") hoặc giấy tờ theo Điều 137, tranh chấp do Tòa án giải quyết (khoản 1 Điều 236).
- Nếu không có cả hai, các bên được chọn nộp đơn tại UBND cấp có thẩm quyền hoặc khởi kiện tại Tòa án (khoản 2 Điều 236).
Lưu ý: "chưa có sổ" chưa chắc đã là "không có giấy tờ". Điểm a khoản 3 Điều 137 công nhận giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất. Khoản 1 Điều 137 công nhận nhiều loại giấy tờ lập trước ngày 15/10/1993. Gia đình nên lục lại giấy tờ cũ của cha mẹ trước khi kết luận.
Con đường Ủy ban có dùng được cho tranh chấp thừa kế không
Khoản 2 Điều 236 nói về "tranh chấp đất đai" nói chung. Với phần tranh chấp về việc ai có quyền sử dụng đất, con đường UBND có thể áp dụng. Còn phần chia di sản theo pháp luật thừa kế, chúng tôi không khẳng định UBND có thẩm quyền phân chia. Đây là điểm nên được luật sư xem cụ thể trên hồ sơ trước khi nộp đơn.
Sau khi tranh chấp được giải quyết
Làm sổ
Khoản 6 Điều 137 Luật Đất đai 2024: hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án, quyết định giải quyết tranh chấp đã được thi hành, hoặc văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, thì được cấp Giấy chứng nhận. Nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Thực hiện quyền với phần đất được chia
Điểm a khoản 1 Điều 45 nêu điều kiện có Giấy chứng nhận để chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, nhưng loại trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất. Khoản 4 Điều 45 nói rõ: người nhận thừa kế được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận.
Điểm b khoản 1 Điều 45 còn đòi hỏi đất không có tranh chấp, hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực. Nghĩa là khi anh chị em còn tranh chấp, việc bán hay thế chấp mảnh đất gần như bị chặn.
Nếu đất đã có sổ đứng tên cha mẹ
Khi đó, thay đổi người sử dụng đất do thừa kế là trường hợp đăng ký biến động. Khoản 3 Điều 133 yêu cầu đăng ký trong 30 ngày; với thừa kế, thời hạn tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế hoặc từ ngày bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực.
Những điểm dễ vướng
- Không phân biệt hai loại tranh chấp. Đơn gửi UBND mà yêu cầu "chia thừa kế" dễ bị hướng dẫn sang Tòa án.
- Một người tự ý đi kê khai làm sổ đứng tên mình. Việc này thường làm tranh chấp nặng thêm. Khoản 7 Điều 137 về bản sao giấy tờ cũng đòi hỏi đất không có tranh chấp.
- Bỏ quên người thừa kế. Người đi làm ăn xa, người đã mất để lại con cháu đều có thể là người có quyền lợi liên quan.
- Hòa giải miệng trong nhà. Thỏa thuận anh em nên được ghi thành văn bản có chữ ký đầy đủ, và nên đi hòa giải ở xã để có biên bản.
Chuyện đất đai trong gia đình cần cả hiểu biết pháp lý lẫn sự khéo léo. Nếu gia đình muốn có người ngoài cuộc đọc giấy tờ và giải thích các lựa chọn cho tất cả anh chị em cùng nghe, có thể liên hệ với luật sư.
Căn cứ pháp lý
- Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15, văn bản hợp nhất 44/VBHN-VPQH): khoản 1, khoản 2 Điều 235; khoản 1, khoản 2 Điều 236; khoản 1, điểm a khoản 3, khoản 6, khoản 7 Điều 137; điểm a, điểm b khoản 1 và khoản 4 Điều 45; khoản 3 Điều 133.
- Pháp luật về dân sự (thừa kế) và tố tụng dân sự (không trích số điều trong bài).
