Doanh nghiệp tranh chấp quyền sử dụng đất từ hợp đồng thương mại: hòa giải thương mại, trọng tài hay Tòa án, và dùng phán quyết để đăng ký đất.

Hai công ty ký hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất để cùng làm dự án. Sau hai năm, dự án đình trệ. Một bên đòi rút lại đất, bên kia không đồng ý. Hợp đồng có điều khoản "mọi tranh chấp sẽ giải quyết bằng trọng tài". Vậy tranh chấp này có phải theo thủ tục hòa giải ở xã như tranh chấp đất giữa các hộ dân không?

Bài viết giới thiệu những gì Luật Đất đai 2024 nói về tranh chấp đất đai trong thương mại, cùng vai trò của hòa giải thương mại và trọng tài thương mại.

Tranh chấp đất đai phát sinh từ hoạt động thương mại là gì

Đó là tranh chấp liên quan đến đất đai giữa các bên có hoạt động kinh doanh, phát sinh từ quan hệ thương mại. Một số ví dụ thường gặp:

  • tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hai doanh nghiệp;
  • tranh chấp hợp đồng thuê, thuê lại đất trong khu công nghiệp;
  • tranh chấp hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
  • tranh chấp hợp đồng hợp tác kinh doanh có gắn với một khu đất.

Việc một tranh chấp cụ thể có phải là "phát sinh từ hoạt động thương mại" hay không do pháp luật về thương mại và trọng tài quyết định. Bài viết không đi vào tiêu chí đó.

Hòa giải: Luật Đất đai nói gì

Khoản 1 Điều 235 Luật Đất đai 2024 khuyến khích các bên tranh chấp tự hòa giải hoặc giải quyết thông qua hòa giải ở cơ sở, hòa giải thương mại hoặc hình thức hòa giải khác theo quy định của pháp luật.

Khoản 3 Điều 235 quy định: hòa giải tranh chấp đất đai tại Tòa án theo pháp luật về hòa giải, đối thoại tại Tòa án và pháp luật về tố tụng dân sự. Riêng tranh chấp đất đai phát sinh từ hoạt động thương mại thì hòa giải theo pháp luật về hòa giải thương mại.

Như vậy, Luật Đất đai 2024 thừa nhận hòa giải thương mại là một kênh chính thức cho loại tranh chấp này.

Có phải hòa giải ở xã không

Khoản 2 Điều 235 buộc hòa giải tại Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã trước khi cơ quan nhà nước giải quyết theo Điều 236. Với tranh chấp thương mại giải quyết bằng trọng tài, bản luật chúng tôi đối chiếu không có câu nào nói rõ việc hòa giải ở xã có bắt buộc hay không. Bài viết không khẳng định điểm này. Doanh nghiệp nên hỏi ý kiến luật sư dựa trên hợp đồng và tình trạng đất cụ thể.

Trọng tài thương mại có giải quyết được không

Có. Khoản 5 Điều 236 Luật Đất đai 2024 quy định: "Tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai do Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự hoặc do Trọng tài thương mại Việt Nam giải quyết theo quy định của pháp luật về trọng tài thương mại." Khoản 6 Điều 236 còn buộc Ủy ban nhân dân các cấp cung cấp hồ sơ, tài liệu về quản lý, sử dụng đất khi Tòa án hoặc Trọng tài thương mại Việt Nam yêu cầu để làm căn cứ giải quyết.

Ngoài ra, Luật Đất đai 2024 có nhiều quy định thừa nhận kết quả của trọng tài:

  • Điểm b khoản 1 Điều 45: một điều kiện để chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn là đất không có tranh chấp, hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước, bản án của Tòa án, hoặc quyết định, phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật.
  • Điểm k khoản 1 Điều 133: đăng ký biến động khi có thay đổi theo quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài thương mại Việt Nam về giải quyết tranh chấp phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai.
  • Khoản 6 Điều 137: người được sử dụng đất theo quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài thương mại Việt Nam được cấp Giấy chứng nhận.

Các quy định này cho thấy phán quyết trọng tài có thể là căn cứ để thay đổi hồ sơ địa chính. Còn điều kiện để vụ việc được giải quyết bằng trọng tài, giá trị của thỏa thuận trọng tài, trình tự tố tụng, hủy phán quyết, thi hành phán quyết, đều theo pháp luật về trọng tài thương mại. Bài viết không trích các quy định đó.

Ví dụ: công ty A và công ty B có thỏa thuận trọng tài trong hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Hội đồng trọng tài ra phán quyết buộc công ty B trả lại quyền sử dụng đất cho công ty A. Sau khi phán quyết có hiệu lực và được thi hành, công ty A dùng nó làm căn cứ đăng ký biến động hoặc xin cấp Giấy chứng nhận.

Khi không có thỏa thuận trọng tài

Nếu hợp đồng không có điều khoản trọng tài, hoặc thỏa thuận không thực hiện được, tranh chấp thường quay về hệ thống Tòa án. Theo khoản 1 Điều 236, nếu một bên có Giấy chứng nhận (thường gọi là "sổ đỏ") hoặc giấy tờ theo Điều 137, tranh chấp do Tòa án giải quyết.

Nếu không bên nào có giấy tờ và một bên là tổ chức, khoản 2 và điểm b khoản 3 Điều 236 cho phép chọn Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc Tòa án.

Đăng ký sau khi có phán quyết

Khoản 3 Điều 133 yêu cầu các trường hợp tại điểm k khoản 1 phải đăng ký biến động trong 30 ngày kể từ ngày có biến động. Trường hợp thi hành án thì tính từ ngày bàn giao tài sản thi hành án.

Cơ quan cấp Giấy chứng nhận, xác nhận thay đổi hoặc đăng ký biến động được xác định theo khoản 2 Điều 14 Nghị định 49/2026/NĐ-CP. Tùy trường hợp, đó là cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh (điểm a), Chủ tịch UBND cấp xã (điểm b), hoặc Văn phòng đăng ký đất đai với các trường hợp không thuộc hai điểm trên (điểm c). Doanh nghiệp nên xem khu đất của mình được giao, cho thuê theo quyết định của cấp nào. Thủ tục hành chính do UBND cấp tỉnh ban hành, chậm nhất ngày 01/7/2026 (khoản 1 Điều 15), công khai trên Cổng thông tin điện tử của tỉnh (khoản 2 Điều 15).

Khi nào nên nhờ luật sư

  • Trước khi ký hợp đồng có điều khoản trọng tài liên quan đến đất.
  • Khi tranh chấp vừa có yếu tố hợp đồng, vừa có yếu tố ranh giới, nguồn gốc đất.
  • Khi không rõ có phải hòa giải ở xã hay không.
  • Khi đã có phán quyết nhưng bên kia không tự nguyện thi hành.

Tranh chấp thương mại về đất thường liên quan đến nhiều văn bản: hợp đồng, quyết định giao đất, cho thuê đất, giấy phép đầu tư. Nếu doanh nghiệp cần người rà soát toàn bộ trước khi chọn kênh giải quyết, có thể liên hệ để trao đổi với luật sư.

Căn cứ pháp lý

  • Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15, văn bản hợp nhất 44/VBHN-VPQH): khoản 1, khoản 2, khoản 3 Điều 235; khoản 1, khoản 2, khoản 3, khoản 5, khoản 6 Điều 236; điểm b khoản 1 Điều 45; điểm k khoản 1 và khoản 3 Điều 133; khoản 6 Điều 137.
  • Nghị định 49/2026/NĐ-CP: khoản 2 Điều 14; khoản 1, khoản 2 Điều 15.
  • Pháp luật về trọng tài thương mại và hòa giải thương mại (không trích số điều trong bài).