Chuyển mục đích một phần thửa đất có phải tách thửa không? Từ 2026, theo Nghị quyết 254 là không bắt buộc. Xem điểm khác so với Luật Đất đai 2024.

Nhiều gia đình có một thửa đất khá rộng, chỉ muốn chuyển một phần sang đất ở để làm nhà, phần còn lại vẫn để trồng cây. Câu hỏi thường gặp là: muốn chuyển mục đích một phần thửa đất thì có buộc phải tách phần đó ra thành thửa riêng không?

Câu trả lời ngắn: từ khi Nghị quyết 254/2025/QH15 có hiệu lực (ngày 01/01/2026), việc chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất không bắt buộc tách thửa. Bạn vẫn có thể tách nếu muốn, nhưng đó là lựa chọn của bạn, không còn là điều kiện bắt buộc.

Luật Đất đai 2024 quy định thế nào

Theo điểm b khoản 2 Điều 220 Luật Đất đai 2024, trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì thực hiện tách thửa. Diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu của loại đất sau khi chuyển mục đích.

Luật chỉ có một ngoại lệ: đối với thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa, thì không bắt buộc tách thửa khi chuyển mục đích một phần, trừ khi người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa.

Như vậy, theo Luật, một thửa thuần đất nông nghiệp muốn chuyển một phần sang đất ở thì phải tách thửa. Nếu phần định chuyển nhỏ hơn diện tích tối thiểu do tỉnh quy định, việc tách thửa không làm được, và kéo theo là không chuyển mục đích được theo cách đó.

Nghị quyết 254 đã thay đổi điều gì

Khoản 3 Điều 11 Nghị quyết 254/2025/QH15 quy định: trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì không bắt buộc thực hiện tách thửa.

Câu này không còn giới hạn ở thửa có đất ở và đất khác. Nó áp dụng chung cho việc chuyển mục đích một phần thửa đất. Khi Nghị quyết và Luật Đất đai quy định khác nhau về cùng một vấn đề thì áp dụng Nghị quyết.

Điểm thay đổi có thể tóm lại như sau:

  • Trước: chuyển mục đích một phần thửa thì phải tách thửa, trừ thửa có đất ở và đất khác.
  • Nay: chuyển mục đích một phần thửa đất thì không bắt buộc tách thửa, với mọi loại thửa.
  • Không đổi: nếu bạn tự chọn tách thửa, các thửa sau khi tách vẫn phải đáp ứng điều kiện tách thửa, trong đó có diện tích tối thiểu do tỉnh quy định.

Nghị quyết 254 còn có quy định chuyển tiếp: hồ sơ tách thửa, hợp thửa đã nộp đủ, hợp lệ trước ngày Nghị quyết có hiệu lực mà chưa được giải quyết thì thực hiện theo Nghị quyết. Nếu hồ sơ của bạn đang bị treo vì vướng điều kiện tách thửa cũ, nên hỏi lại cơ quan đang giải quyết.

Không tách thửa thì có thiệt gì không

Không bắt buộc tách thửa giúp tránh được vướng mắc về diện tích tối thiểu. Ví dụ: ông A có một thửa đất trồng cây lâu năm, muốn chuyển một phần nhỏ sang đất ở để làm nhà. Trước đây, nếu phần này nhỏ hơn diện tích tối thiểu, ông A khó chuyển mục đích theo cách tách riêng. Nay ông A có thể xin chuyển mục đích một phần mà không phải tách thửa.

Tuy vậy, bạn nên cân nhắc thêm:

  • Một thửa đất sẽ có nhiều mục đích sử dụng. Muốn sau này bán riêng phần đất ở thì vẫn phải làm thủ tục tách thửa và khi đó phải đủ điều kiện tách thửa.
  • Không tách thửa không có nghĩa là được tự ý xây nhà trên phần chưa được phép chuyển mục đích. Chỉ phần diện tích đã được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích mới được dùng theo mục đích mới.
  • Cách thể hiện phần diện tích theo từng mục đích trên Giấy chứng nhận (thường gọi là sổ đỏ) cần hỏi VPĐKĐĐ, vì Nghị quyết không nói chi tiết việc này.

Ai cho phép chuyển mục đích và thủ tục ở đâu

Không tách thửa không có nghĩa là bỏ qua thủ tục chuyển mục đích. Bạn vẫn phải có quyết định cho phép chuyển mục đích của cơ quan có thẩm quyền, rồi mới đăng ký biến động.

Theo khoản 1 Điều 14 Nghị định 49/2026/NĐ-CP, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Tỉnh được quyết định phân cấp, ủy quyền cho cơ quan, người có thẩm quyền thực hiện cho phù hợp với địa phương. Vì vậy, ở mỗi tỉnh, nơi tiếp nhận và người ký có thể khác nhau.

Về việc ghi nhận trên sổ đỏ, khoản 2 Điều 14 Nghị định 49/2026/NĐ-CP quy định: nếu người có thẩm quyền cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển mục đích thì cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh cấp sổ hoặc xác nhận thay đổi; nếu cấp xã quyết định thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã cấp sổ hoặc xác nhận thay đổi.

Từ năm 2026, trình tự, thủ tục hành chính về đất đai do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, chậm nhất ngày 01/7/2026, và được đăng công khai trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân tỉnh và của Bộ Nông nghiệp và Môi trường (Điều 15 Nghị định 49/2026/NĐ-CP). Vì vậy, thành phần hồ sơ và thời gian giải quyết cụ thể, bạn cần tra theo thủ tục của tỉnh nơi có đất, hoặc hỏi trực tiếp Văn phòng đăng ký đất đai (VPĐKĐĐ) hay chi nhánh của văn phòng này.

Những điểm dễ vướng

  • Nhầm “không bắt buộc tách” thành “không cần xin phép”. Việc chuyển mục đích vẫn cần quyết định cho phép của cơ quan có thẩm quyền.
  • Muốn tách thửa ngay cùng lúc. Nếu bạn chọn tách, thửa sau khi tách phải đạt diện tích tối thiểu và các điều kiện khác của Điều 220 cùng quy định của tỉnh.
  • Thửa đất chưa đủ điều kiện chung. Thửa đất đang có tranh chấp, đang bị kê biên hoặc đã hết thời hạn sử dụng thì cần xử lý những vướng mắc đó trước.
  • Dựa vào hướng dẫn cũ. Nhiều bài viết trên mạng vẫn trích điểm b khoản 2 Điều 220 mà chưa cập nhật Nghị quyết 254. Hãy hỏi cán bộ tiếp nhận xem tỉnh đã áp dụng quy định mới như thế nào.

Khi thửa đất có lịch sử phức tạp, chẳng hạn đã từng chuyển mục đích một phần, có nhà xây trên nhiều loại đất, hoặc đang có người khác cùng đứng tên, bạn nên nhờ luật sư rà soát trước.

Nếu hồ sơ của bạn rơi vào tình huống này, hãy gửi giấy tờ để luật sư xem trước khi nộp.

Căn cứ pháp lý

  • Điểm b khoản 2 và khoản 4 Điều 220 Luật Đất đai 2024.
  • Khoản 3 Điều 11 Nghị quyết 254/2025/QH15.
  • Khoản 1, khoản 2 Điều 14 và Điều 15 Nghị định 49/2026/NĐ-CP.