Sổ đỏ cấp trước 01/7/2004 ghi chung “thổ cư”, “đất ở + vườn”, “T” mà không rõ diện tích đất ở: quy định 2026 giao tỉnh quy định cách xác định diện tích đất ở.

Rất nhiều gia đình đang giữ sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) cấp từ những năm 1990 hoặc đầu những năm 2000, trên đó mục đích sử dụng chỉ ghi “thổ cư”, “T”, “đất ở + vườn”, “làm nhà ở”… mà không nói rõ bao nhiêu mét vuông là đất ở. Khi bán, tặng cho, tách thửa, xin xây nhà hay bị thu hồi đất, câu hỏi lập tức nảy sinh: trong thửa đất này, đất ở là bao nhiêu?

Từ ngày 31/01/2026, Nghị định 49/2026/NĐ-CP có quy định riêng cho nhóm sổ cấp trước 2004 này. Bài viết giải thích phạm vi áp dụng, ai quy định cách xác định diện tích đất ở, và điểm khác với trường hợp xác định lại diện tích đất ở cho đất có vườn, ao.

Quy định áp dụng cho loại sổ nào

Theo khoản 2 Điều 20 Nghị định 49/2026/NĐ-CP, quy định áp dụng khi đồng thời có các yếu tố sau:

  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp trước ngày 01/7/2004.
  • Không thuộc trường hợp quy định tại khoản 6 Điều 141 Luật Đất đai 2024 (trường hợp xác định lại diện tích đất ở, có bài viết riêng).
  • Chưa xác định cụ thể diện tích đất ở.
  • Đất ở được thể hiện chung với đất khác, ví dụ “thổ cư”, “thổ tập trung”, “làm nhà ở”, “đất ở + vườn”, “T”, “TV”, “TQ”, “TTT”.

Như vậy, một sổ đỏ ghi thổ cư cho cả thửa mà không tách riêng số mét vuông đất ở là đối tượng điển hình của quy định này. Ngược lại, nếu sổ đã ghi rõ “đất ở: 200 m², đất trồng cây lâu năm: 300 m²” thì đã xác định cụ thể diện tích đất ở, không thuộc khoản 2 Điều 20.

Ai quy định cách xác định diện tích đất ở

Điểm a khoản 2 Điều 20 Nghị định 49/2026/NĐ-CP giao Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ:

  • quy định của pháp luật về đất đai qua các thời kỳ;
  • quá trình quản lý, sử dụng đất;
  • điều kiện thực tế ở địa phương,

để quy định việc xác định diện tích đất ở, và quy định các trường hợp khác chưa xác định cụ thể diện tích đất ở trên giấy chứng nhận đã cấp để áp dụng quy định này.

Điều đó có nghĩa: không có một con số chung cho cả nước. Cùng một chữ “T” trên sổ, nhưng ở mỗi tỉnh, cách xác định diện tích đất ở có thể khác nhau. Bạn phải tra văn bản của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất.

Phần tiếp theo của quy định

Khoản 2 Điều 20 còn có điểm b về cách giải quyết đối với giấy chứng nhận thuộc khoản này. Bản văn bản mà chúng tôi đối chiếu chưa đầy đủ ở điểm b, nên bài viết không trình bày nội dung điểm b để tránh dẫn sai. Khi cần, hãy đọc nguyên văn Nghị định 49/2026/NĐ-CP hoặc hỏi Văn phòng đăng ký đất đai.

Sổ đã sang tên, đã xác nhận thay đổi thì sao

Các điểm b, c, d khoản 2 Điều 20 Nghị định 49/2026/NĐ-CP xử lý ba tình huống hay gặp:

  • Sổ đã được xác nhận thay đổi, hoặc người nhận chuyển quyền toàn bộ thửa đã được cấp sổ mới từ ngày 01/7/2004 trở về sau nhưng sổ mới vẫn chưa xác định cụ thể diện tích đất ở: vẫn xác định diện tích đất ở theo quy định của tỉnh nêu ở điểm a (điểm b).
  • Sổ mới đã ghi cụ thể diện tích đất ở: không xác định lại theo khoản 2 Điều 20 nữa (điểm c).
  • Khi làm thủ tục đăng ký biến động (mua bán, tặng cho, thừa kế, tách thửa…): cơ quan cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm xác định đồng thời diện tích đất ở trong cùng hồ sơ. Nếu chỉ muốn xác định diện tích đất ở mà không kèm giao dịch, người sử dụng đất làm thủ tục riêng theo trình tự do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định (điểm d).

Như vậy, bạn không bắt buộc phải làm riêng thủ tục xác định đất ở trước khi sang tên; việc này được giải quyết cùng lúc với hồ sơ đăng ký biến động.

Khác gì với xác định lại diện tích đất ở cho đất có vườn, ao

Khoản 6 Điều 141 Luật Đất đai 2024 là một cơ chế riêng về xác định lại diện tích đất ở. Khoản 2 Điều 20 Nghị định 49/2026/NĐ-CP nói rõ không áp dụng cho các trường hợp thuộc khoản 6 Điều 141. Hai cơ chế này không chồng lên nhau:

  • Khoản 6 Điều 141 Luật Đất đai: xác định lại diện tích đất ở theo điều kiện luật quy định. Thẩm quyền trước đây của cấp huyện về việc này nay được chuyển cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã (điểm i khoản 1 Điều 5 Nghị định 151/2025/NĐ-CP).
  • Khoản 2 Điều 20 Nghị định 49/2026/NĐ-CP: sổ cấp trước 01/7/2004 ghi chung đất ở với đất khác, không thuộc khoản 6 Điều 141; cách xác định do tỉnh quy định.

Việc hồ sơ của bạn thuộc cơ chế nào cần được xem xét trên giấy tờ cụ thể. Đừng tự áp dụng cách tính của trường hợp này cho trường hợp kia.

Nộp hồ sơ ở đâu

Theo điểm b khoản 2 Điều 14 Nghị định 49/2026/NĐ-CP, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã cấp Giấy chứng nhận hoặc xác nhận thay đổi trên giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp cấp xã quyết định, trong đó có xác định lại diện tích đất ở. Các trường hợp đăng ký biến động thông thường do Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện (điểm c). Vì cách xác định diện tích ở khoản 2 Điều 20 do tỉnh quy định, nơi tiếp nhận và trình tự cụ thể cũng theo văn bản của tỉnh.

Thủ tục cụ thể (giấy tờ phải nộp, các bước, thời gian tối đa) năm 2026 do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo khoản 1 Điều 15 Nghị định 49/2026/NĐ-CP, chậm nhất đến ngày 01/7/2026, và phải đăng công khai trên Cổng thông tin điện tử của tỉnh và của Bộ Nông nghiệp và Môi trường (khoản 2 Điều 15). Trong thời gian tỉnh chưa ban hành, tỉnh quyết định áp dụng thủ tục theo quy định trước đây hoặc quyết định cho từng trường hợp. Vì vậy, trước khi nộp, bạn nên tra quy định của chính tỉnh nơi có đất hoặc hỏi trực tiếp Văn phòng đăng ký đất đai.

Bài viết không nêu mức thuế, phí, lệ phí hay tiền sử dụng đất cụ thể. Các khoản này phụ thuộc từng hồ sơ và từng địa phương; hãy liên hệ cơ quan thuế hoặc Văn phòng đăng ký đất đai để được xác định.

Những điểm dễ vướng và khi nào nên nhờ luật sư

  • Sổ ghi ký hiệu lạ, không có trong danh sách. Danh sách trong nghị định là ví dụ; tỉnh được quy định thêm các trường hợp khác. Cần tra văn bản của tỉnh.
  • Đang làm thủ tục dở trước ngày 31/01/2026. Theo khoản 3 Điều 14 Nghị định 49/2026/NĐ-CP, tỉnh quyết định áp dụng quy định mới hay để cơ quan đang giải quyết tiếp tục thực hiện.
  • Chia thừa kế hoặc bán một phần. Diện tích đất ở ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị và nghĩa vụ tài chính; nên xác định trước khi ký kết.
  • Bị thu hồi đất. Diện tích đất ở là căn cứ quan trọng khi bồi thường; nên đề nghị xác định rõ trong quá trình kiểm đếm.
  • Gia đình không thống nhất phần nào là đất ở. Tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân do Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã giải quyết (điểm g khoản 2 Điều 5 Nghị định 151/2025/NĐ-CP).

Ví dụ: ông A có sổ cấp năm 1998, ghi mục đích “T” cho toàn bộ thửa 600 m². Nay ông muốn tách một phần cho con xây nhà. Trước khi tách, ông cần biết theo quy định của tỉnh mình, bao nhiêu mét vuông được xác định là đất ở, vì điều đó quyết định phần đất con nhận có phải chuyển mục đích hay không.

Nếu sổ của bạn ghi chung “thổ cư” hay “T” và bạn sắp giao dịch, hãy gửi bản chụp sổ để luật sư xem trước khi nộp hồ sơ.

Căn cứ pháp lý

  • Khoản 2 Điều 20 (phần mở đầu và các điểm a, b, c, d) Nghị định 49/2026/NĐ-CP.
  • Khoản 2, khoản 3 Điều 14 và Điều 15 Nghị định 49/2026/NĐ-CP.
  • Khoản 6 Điều 141 Luật Đất đai 2024 (được viện dẫn để loại trừ).
  • Điểm i khoản 1, điểm g khoản 2 Điều 5 Nghị định 151/2025/NĐ-CP.