Hợp thửa đất ở với đất vườn khác mục đích, khác thời hạn: từ 2026 Nghị quyết 254 bỏ yêu cầu phải cùng mục đích, cùng thời hạn. Điều kiện nào vẫn giữ?

Ví dụ: ông A có một thửa đất ở, liền bên là một thửa đất vườn trồng cây lâu năm có thời hạn sử dụng. Ông A muốn gộp hai thửa thành một để tiện quản lý, xây dựng và sau này sang tên cho con. Vướng mắc là hai thửa khác mục đích sử dụng, lại khác cả thời hạn.

Câu trả lời ngắn: theo Luật Đất đai 2024, trường hợp này phải đồng thời làm thủ tục chuyển mục đích, điều chỉnh thời hạn. Từ ngày 01/01/2026, Nghị quyết 254/2025/QH15 quy định việc hợp thửa đất không bắt buộc cùng mục đích, cùng hình thức trả tiền, cùng thời hạn sử dụng đất. Bài viết này chỉ tập trung vào thay đổi đó; các điều kiện hợp thửa chung bạn có thể xem thêm ở bài riêng về hợp thửa.

Quy định cũ trong Luật Đất đai 2024

Khoản 3 Điều 220 Luật Đất đai 2024 đặt hai yêu cầu cho việc hợp thửa đất:

  • Điểm a: các thửa đất phải có cùng mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, hình thức trả tiền thuê đất. Luật trừ ra trường hợp hợp các thửa có đất ở và đất khác trong cùng thửa với nhau, và trường hợp hợp thửa có đất ở và đất khác với thửa đất ở.
  • Điểm b: nếu các thửa khác nhau về mục đích, thời hạn, hình thức trả tiền thuê đất thì phải thực hiện đồng thời thủ tục chuyển mục đích, điều chỉnh thời hạn, chuyển hình thức trả tiền thuê đất để thống nhất theo một mục đích, một thời hạn, một hình thức.

Áp vào ví dụ của ông A: thửa đất ở và thửa đất vườn riêng biệt không thuộc ngoại lệ ở điểm a. Muốn hợp thửa theo Luật, ông A phải chuyển mục đích thửa vườn hoặc tìm cách thống nhất mục đích, thời hạn. Việc chuyển mục đích lại là một thủ tục riêng, phát sinh nghĩa vụ tài chính và không phải lúc nào cũng được chấp thuận.

Nghị quyết 254 thay đổi gì

Khoản 3 Điều 11 Nghị quyết 254/2025/QH15 quy định: việc hợp các thửa đất không bắt buộc cùng mục đích sử dụng đất, cùng hình thức trả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, cùng thời hạn sử dụng đất. Khi Nghị quyết và Luật Đất đai quy định khác nhau thì áp dụng Nghị quyết.

So sánh nhanh:

  • Mục đích sử dụng: trước phải cùng mục đích (trừ ngoại lệ có đất ở); nay không bắt buộc.
  • Thời hạn: trước phải cùng thời hạn sử dụng đất hoặc điều chỉnh đồng thời; nay không bắt buộc.
  • Hình thức trả tiền: trước chỉ nói hình thức trả tiền thuê đất; Nghị quyết nói rộng hơn, gồm cả hình thức trả tiền sử dụng đất và tiền thuê đất, và cũng không bắt buộc cùng.

Như vậy, ông A có thể đề nghị hợp thửa đất ở với thửa đất vườn mà không buộc phải chuyển mục đích thửa vườn.

Hợp thửa không làm đất vườn thành đất ở

Đây là điểm nhiều người hiểu nhầm. Nghị quyết 254 chỉ bỏ yêu cầu phải thống nhất trước khi hợp. Nghị quyết không quy định rằng hợp thửa sẽ biến phần đất vườn thành đất ở.

Sau khi hợp, phần diện tích vẫn giữ mục đích sử dụng của nó. Muốn xây nhà trên phần đất vườn, ông A vẫn phải xin phép chuyển mục đích phần đó. Thời hạn sử dụng của từng phần cũng không tự động kéo dài theo phần có thời hạn dài hơn.

Cách thể hiện một thửa có nhiều mục đích, nhiều thời hạn trên Giấy chứng nhận (thường gọi là sổ đỏ) do cơ quan đăng ký thực hiện. Tệp luật hiện có không nêu chi tiết cách ghi, nên bạn nên hỏi Văn phòng đăng ký đất đai (VPĐKĐĐ) trước khi nộp.

Những điều kiện vẫn phải đáp ứng

Nghị quyết 254 bỏ yêu cầu về cùng mục đích, cùng thời hạn, nhưng các điều kiện chung ở khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai 2024 vẫn còn:

  1. Các thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận.
  2. Còn trong thời hạn sử dụng đất. Thửa vườn đã hết thời hạn thì phải xử lý việc gia hạn trước.
  3. Không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
  4. Bảo đảm có lối đi kết nối với đường giao thông công cộng, hoặc được người sử dụng đất liền kề đồng ý cho đi qua (khoản 3 Điều 11 Nghị quyết 254/2025/QH15); bảo đảm cấp nước, thoát nước hợp lý.

Ngoài ra, khoản 4 Điều 220 giao Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể điều kiện hợp thửa đối với từng loại đất. Mỗi tỉnh có thể có thêm yêu cầu riêng.

Từ năm 2026, trình tự, thủ tục hành chính về đất đai do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, chậm nhất ngày 01/7/2026, và được đăng công khai trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân tỉnh và của Bộ Nông nghiệp và Môi trường (Điều 15 Nghị định 49/2026/NĐ-CP). Vì vậy, thành phần hồ sơ và thời gian giải quyết cụ thể, bạn cần tra theo thủ tục của tỉnh nơi có đất, hoặc hỏi trực tiếp Văn phòng đăng ký đất đai (VPĐKĐĐ) hay chi nhánh của văn phòng này.

Những điểm dễ vướng

  • Hai thửa không cùng người sử dụng. Ví dụ thửa vườn đứng tên cha mẹ, thửa đất ở đứng tên con. Khi đó cần làm thủ tục chuyển quyền trước để cùng một người sử dụng; nên hỏi VPĐKĐĐ về cách làm đồng thời.
  • Một thửa đang thế chấp. Hợp thửa làm thay đổi thửa đất đang là tài sản bảo đảm, nên cần trao đổi với bên nhận thế chấp trước.
  • Hiểu nhầm là được xây nhà trên toàn bộ diện tích. Hợp thửa đất không thay đổi mục đích của phần đất vườn.
  • Hồ sơ nộp trước năm 2026 chưa được giải quyết. Nghị quyết 254 quy định hồ sơ hợp lệ nộp trước ngày Nghị quyết có hiệu lực mà chưa được giải quyết thì thực hiện theo Nghị quyết.

Nếu hồ sơ của bạn rơi vào tình huống này, hãy gửi giấy tờ để luật sư xem trước khi nộp.

Căn cứ pháp lý

  • Khoản 1, khoản 3 và khoản 4 Điều 220 Luật Đất đai 2024.
  • Khoản 3 Điều 11 Nghị quyết 254/2025/QH15.
  • Điều 15 Nghị định 49/2026/NĐ-CP.