Đình, đền, miếu, am, nhà thờ họ do cộng đồng dân cư sử dụng được cấp sổ đỏ khi không tranh chấp và có xác nhận của UBND cấp xã theo khoản 9 Điều 137.
Ở nhiều làng, xã, đình làng, ngôi đền, miếu thờ hay nhà thờ họ đã tồn tại hàng trăm năm. Đất do cả cộng đồng, cả dòng họ cùng giữ gìn, nhưng phần lớn chưa có sổ đỏ. Khi có tranh chấp ranh giới hoặc dự án đi qua, việc chưa có giấy tờ khiến cộng đồng rất khó bảo vệ quyền lợi.
Câu trả lời ngắn: theo khoản 9 Điều 137 Luật Đất đai 2024, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có các công trình tín ngưỡng nêu trong luật, nếu đất không có tranh chấp và có giấy tờ xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã là đất sử dụng chung cho cộng đồng dân cư, thì được cấp Giấy chứng nhận ("sổ đỏ").
Những loại đất nào thuộc khoản 9 Điều 137
Khoản 9 Điều 137 nêu ba nhóm:
- Đất có công trình là đình, đền, miếu, am, nhà thờ họ và công trình tín ngưỡng khác.
- Đất có chùa không thuộc quy định tại khoản 1 Điều 213 Luật Đất đai 2024.
- Đất nông nghiệp quy định tại khoản 4 Điều 178 Luật Đất đai 2024.
Với nhóm thứ hai và thứ ba, khoản 9 dẫn chiếu sang điều khác. Bạn cần tra nguyên văn Điều 213 và Điều 178 để biết ngôi chùa hay thửa đất nông nghiệp của mình có thuộc phạm vi này hay không. Bài viết này không diễn giải thay hai điều đó.
Ba điều kiện cần đáp ứng
Thứ nhất, người sử dụng đất là cộng đồng dân cư. Không phải cá nhân, cũng không phải một hộ gia đình. Nhà thờ họ do một người trong họ tự xây trên đất riêng của mình là trường hợp khác.
Thứ hai, đất không có tranh chấp. Nếu đang có tranh chấp về ranh giới hay về quyền sử dụng, cần giải quyết xong trước. Theo khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024, tranh chấp đất đai phải được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã trước khi đưa lên cấp giải quyết tiếp theo.
Thứ ba, có giấy tờ xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất rằng đây là đất sử dụng chung cho cộng đồng dân cư. Đây là giấy tờ bắt buộc mà khoản 9 nêu rõ.
Ví dụ minh hoạ
Ví dụ: dòng họ A có một nhà thờ họ xây từ lâu trên thửa đất ở đầu làng. Các chi trong họ cùng đóng góp tu sửa, cùng tổ chức giỗ tổ. Không ai trong họ hay hàng xóm tranh chấp. Dòng họ đề nghị Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận đây là đất sử dụng chung của cộng đồng. Có xác nhận đó, dòng họ có cơ sở đề nghị cấp sổ đỏ theo khoản 9 Điều 137.
Ngược lại, nếu nhà thờ họ nằm trên đất mà một người trong họ đang đứng tên sổ riêng, hoặc có thành viên cho rằng đó là đất của gia đình mình, thì hồ sơ sẽ khó đi tiếp cho đến khi giải quyết xong mâu thuẫn.
Chuẩn bị hồ sơ như thế nào
Thẩm quyền cấp sổ được quy định tại khoản 2 Điều 14 Nghị định 49/2026/NĐ-CP. Trình tự, thành phần hồ sơ và thời gian giải quyết hiện do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định theo khoản 1 Điều 15 Nghị định 49/2026/NĐ-CP. Vì vậy, trước khi nộp, bạn nên tra thủ tục đã công bố của tỉnh nơi có đất hoặc hỏi trực tiếp bộ phận một cửa.
Một số việc nên làm trước:
- Thống nhất trong cộng đồng ai là người đại diện đứng ra làm thủ tục, lập biên bản họp để làm bằng chứng.
- Thu thập các tài liệu cho thấy quá trình sử dụng đất chung: bia đá, sổ sách của họ, ảnh chụp các lần tu sửa, lời xác nhận của người cao tuổi trong làng.
- Đo đạc hiện trạng thửa đất. Theo khoản 10b Điều 9 Nghị định 101 được bổ sung bởi Nghị định 49/2026/NĐ-CP, cơ quan giải quyết thủ tục không yêu cầu người sử dụng đất tự đi xác nhận, ký duyệt mảnh trích đo riêng mà làm lồng ghép trong thủ tục.
- Đề nghị Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận đất sử dụng chung cho cộng đồng dân cư.
Những điểm dễ vướng
- Đất cộng đồng bị lấn chiếm một phần. Phần bị lấn cần được giải quyết hoặc hòa giải trước, nếu không sẽ bị xem là có tranh chấp.
- Nhầm giữa đất cộng đồng và đất của một hộ. Nhà thờ họ do cả họ dùng chung khác với nhà thờ do một gia đình xây trên đất ở của mình.
- Chùa thuộc khoản 1 Điều 213. Trường hợp này không xử lý theo khoản 9 Điều 137 mà theo quy định riêng về đất tôn giáo.
- Ranh giới cũ không rõ ràng. Nhiều đình, đền có tường bao xây lại nhiều lần, ranh giới thay đổi so với trước. Phần chênh lệch diện tích cần được xem xét theo khoản 6 Điều 135.
- Thiếu đồng thuận nội bộ về người đại diện, khiến hồ sơ bị trả lại.
Nếu cộng đồng hoặc dòng họ của bạn đang chuẩn bị làm sổ cho đất thờ tự, hãy gửi giấy tờ để luật sư xem trước khi nộp. Xác định đúng nhóm đất và chuẩn bị xác nhận của cấp xã là hai việc quyết định hồ sơ có đi được hay không.
Căn cứ pháp lý
- Khoản 9 Điều 137 Luật Đất đai 2024.
- Khoản 6 Điều 135, khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024.
- Khoản 2 Điều 14, khoản 1 Điều 15 Nghị định 49/2026/NĐ-CP.
- Khoản 10b Điều 9 Nghị định 101 (bổ sung bởi khoản 4 Điều 12 Nghị định 49/2026/NĐ-CP).
