Cộng đồng dân cư là một trong bảy nhóm người sử dụng đất. Đất giao cho cộng đồng dân cư được sử dụng ổn định lâu dài nhưng không được chuyển sang mục đích khác.
Cộng đồng dân cư — thôn, làng, ấp, bản, tổ dân phố — là một chủ thể sử dụng đất chính thức trong Luật Đất đai 2024, với chế độ riêng.
Cộng đồng dân cư là người sử dụng đất
Khoản 4 Điều 4 xếp cộng đồng dân cư là một trong bảy nhóm người sử dụng đất, ngang hàng với tổ chức, cá nhân và tổ chức tôn giáo.
Điều 39 quy định quyền và nghĩa vụ của cộng đồng dân cư sử dụng đất.
Ai đại diện cho cộng đồng
Khoản 3 Điều 6 xác định: người đại diện cho cộng đồng dân cư là trưởng thôn, làng, ấp, bản, bon, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự — hoặc người được cộng đồng dân cư thỏa thuận cử ra.
Vế thứ hai cho cộng đồng quyền tự chọn người đại diện.
Hai loại đất của cộng đồng dân cư
Đất có công trình tín ngưỡng
Khoản 1 Điều 212 định nghĩa đất tín ngưỡng gồm đất có công trình là đình, đền, miếu, am, nhà thờ họ; chùa không thuộc khoản 1 Điều 213; và các công trình tín ngưỡng khác.
Khoản 7 Điều 171 xếp đất tín ngưỡng vào nhóm sử dụng ổn định lâu dài.
Đất nông nghiệp của cộng đồng dân cư
Khoản 4 Điều 178 quy định hai điểm:
- Cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất, công nhận quyền sử dụng đất để bảo tồn bản sắc dân tộc gắn với phong tục, tập quán, tín ngưỡng của các dân tộc;
- Cộng đồng dân cư có trách nhiệm bảo vệ đất được giao, không được chuyển sang sử dụng vào mục đích khác.
Vế thứ hai là hạn chế quan trọng nhất: đất của cộng đồng không được chuyển mục đích.
Khoản 2 Điều 171 xếp đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng theo khoản 4 Điều 178 vào nhóm sử dụng ổn định lâu dài.
Được giao đất không thu tiền
Khoản 5 Điều 118 xếp cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp vào diện được giao đất không thu tiền sử dụng đất.
Khoản 2 Điều 118 cũng quy định đất tín ngưỡng được giao không thu tiền để bồi thường cho trường hợp Nhà nước thu hồi đất tín ngưỡng.
Được cấp Giấy chứng nhận
Khoản 9 Điều 137 quy định điều kiện: cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, nhà thờ họ, công trình tín ngưỡng khác; chùa không thuộc khoản 1 Điều 213; hoặc đất nông nghiệp theo khoản 4 Điều 178 — thì được cấp Giấy chứng nhận khi:
- Đất không có tranh chấp;
- Có giấy tờ xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã là đất sử dụng chung cho cộng đồng dân cư.
Với công trình xây dựng, khoản 1 Điều 149 cũng ghi nhận cộng đồng dân cư là chủ thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở.
Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
Điểm b khoản 1 Điều 95 công nhận cộng đồng dân cư thuộc diện được bồi thường về đất, khi:
- Đang sử dụng đất có công trình là chùa, đình, đền, miếu, am, nhà thờ họ, công trình tín ngưỡng khác; hoặc đất nông nghiệp theo khoản 4 Điều 178;
- Đất không có tranh chấp;
- Được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng.
Khoản 3 Điều 103 cũng quy định về bồi thường cây rừng giao cho cộng đồng: tiền bồi thường được phân chia cho người quản lý, chăm sóc, bảo vệ theo pháp luật về lâm nghiệp.
Được nhận tặng cho và nhận quyền sử dụng đất
Điểm e khoản 1 Điều 28: tổ chức trong nước, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận tặng cho quyền sử dụng đất.
Điểm e khoản 1 Điều 37 quy định cá nhân được tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng hoặc mở rộng đường giao thông theo quy hoạch.
Với trường hợp này, khoản 3 Điều 135 quy định Nhà nước bố trí kinh phí thực hiện đo đạc, chỉnh lý, cập nhật hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận; người sử dụng đất không phải trả chi phí.
Điểm a khoản 1 Điều 45 cũng liệt kê tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư là một trong các ngoại lệ của điều kiện phải có giấy chứng nhận.
Đất rừng giao cho cộng đồng
Ba điều về đất rừng đều ghi nhận cộng đồng dân cư:
- Điểm b khoản 1 Điều 184 — cộng đồng dân cư trên địa bàn cấp xã nơi có đất rừng sản xuất mà có nhu cầu, khả năng bảo vệ, phát triển rừng thì được giao đất không thu tiền;
- Điểm d khoản 1 Điều 185 — cộng đồng dân cư trên địa bàn cấp xã nơi có rừng phòng hộ;
- Điểm d khoản 1 Điều 186 — cộng đồng dân cư trên địa bàn cấp xã nơi có rừng đặc dụng.
Đất sinh hoạt cộng đồng cho đồng bào dân tộc thiểu số
Khoản 1 Điều 16: Nhà nước có chính sách bảo đảm đất sinh hoạt cộng đồng cho đồng bào dân tộc thiểu số phù hợp với phong tục, tập quán, tín ngưỡng, bản sắc văn hóa và điều kiện thực tế của từng vùng.
Điểm cần nhớ
Đất của cộng đồng dân cư có vị thế khá đặc biệt: được giao không thu tiền, sử dụng ổn định lâu dài, được cấp sổ, được bồi thường khi bị thu hồi — nhưng không được chuyển sang mục đích khác theo điểm b khoản 4 Điều 178.
Việc xin giấy tờ xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về đất sử dụng chung cho cộng đồng là bước then chốt, vì đó là điều kiện chung của cả việc cấp sổ (khoản 9 Điều 137) lẫn việc được bồi thường (điểm b khoản 1 Điều 95).
Quy định chung là một chuyện, hồ sơ cụ thể của ông bà lại là chuyện khác. Dịch vụ luật sư đất đai của chúng tôi đọc giấy tờ trước và nói rõ vụ việc đang đứng ở đâu.
Căn cứ pháp lý
Điều 39, Điều 4, Điều 178, Điều 137, Điều 95 Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15).
