Điều 220 Luật Đất đai 2024 yêu cầu các thửa đem hợp phải cùng mục đích, cùng thời hạn và cùng hình thức trả tiền thuê đất, trừ trường hợp thửa có đất ở và đất khác.
Hợp thửa ít được nhắc tới hơn tách thửa, nhưng lại là giải pháp cho nhiều tình huống: gom các mảnh ruộng manh mún, hoặc xử lý thửa đất quá nhỏ không tách được.
Bốn nguyên tắc chung
Khoản 1 Điều 220 áp dụng cho cả tách thửa và hợp thửa. Thửa đất phải đáp ứng đủ:
- Đã được cấp một trong các loại giấy chứng nhận — kể cả các mẫu cũ;
- Còn trong thời hạn sử dụng đất;
- Không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời;
- Bảo đảm có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý.
Điểm c khoản 1 có một quy định gỡ vướng: nếu đất có tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích và ranh giới đang tranh chấp, thì phần diện tích còn lại không tranh chấp vẫn được phép tách thửa, hợp thửa.
Hai điều kiện riêng khi hợp thửa
Khoản 3 Điều 220 quy định các thửa đem hợp phải:
Bảo đảm có cùng mục đích sử dụng đất, cùng thời hạn sử dụng đất, cùng hình thức trả tiền thuê đất.
Ba yếu tố này phải trùng khớp. Không thể hợp một thửa đất ở với một thửa đất nông nghiệp mà giữ nguyên hiện trạng; cũng không thể hợp thửa đất thuê trả tiền một lần với thửa thuê trả tiền hằng năm.
Ngoại lệ cho thửa có đất ở và đất khác
Điểm a khoản 3 loại trừ hai trường hợp:
- Hợp toàn bộ hoặc một phần thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất với nhau;
- Hợp thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất với thửa đất ở.
Ngoại lệ này rất thiết thực với đất ở nông thôn — thửa đất ở thường kèm vườn, ao trong cùng một thửa.
Khác nhau thì làm đồng thời thủ tục chuyển đổi
Điểm b khoản 3: nếu các thửa khác nhau về mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, hình thức trả tiền thuê đất thì vẫn hợp được, nhưng phải thực hiện đồng thời với thủ tục:
- Chuyển mục đích sử dụng đất;
- Điều chỉnh thời hạn sử dụng đất;
- Chuyển hình thức trả tiền thuê đất;
để cuối cùng thống nhất theo một mục đích, một thời hạn sử dụng đất, một hình thức trả tiền thuê đất.
Lưu ý nếu phải chuyển mục đích thì áp dụng Điều 121 — trong đó nhiều trường hợp phải được cơ quan có thẩm quyền cho phép và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Hợp thửa bắt buộc khi tách ra quá nhỏ
Điểm a khoản 2 Điều 220 quy định một tình huống mà hợp thửa là bắt buộc:
Trường hợp thửa đất được tách có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa thì phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề.
Đây là lối ra cho các trường hợp chia đất mà phần chia không đủ diện tích tối thiểu: thay vì không tách được, có thể tách rồi hợp ngay vào thửa liền kề.
Diện tích tối thiểu do tỉnh quy định
Khoản 4 Điều 220 giao Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể điều kiện, diện tích tối thiểu của việc tách thửa đất, hợp thửa đất đối với từng loại đất — căn cứ vào quy định của Điều này, quy định pháp luật liên quan, và phong tục, tập quán tại địa phương.
Ứng dụng: gom ruộng manh mún
Hợp thửa là công cụ kỹ thuật cho việc dồn điền, đổi thửa. Điểm a khoản 1 Điều 192 xếp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp theo phương án dồn điền, đổi thửa là một trong ba phương thức tập trung đất nông nghiệp.
Và khoản 3 Điều 192 có quy định về chi phí rất đáng chú ý: kinh phí cho công tác đo đạc, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận để thực hiện dồn điền, đổi thửa nhằm tập trung đất để sản xuất nông nghiệp do ngân sách nhà nước bảo đảm.
Ngoài ra, khoản 1 Điều 135 cho phép: người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận chung cho các thửa đất đó — giải pháp gọn hơn hợp thửa trong nhiều trường hợp.
Liên quan tới thu hồi đất
Khoản 7 Điều 91 có một quy định gắn với diện tích tối thiểu: khi Nhà nước thu hồi đất theo Điều 78 và Điều 79 mà phần diện tích còn lại của thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tại khoản 2 Điều 220, thì nếu người sử dụng đất đồng ý thu hồi, cơ quan có thẩm quyền quyết định thu hồi và thực hiện bồi thường, hỗ trợ cho phần diện tích này.
Kinh phí bồi thường, hỗ trợ cho phần này được tính vào kinh phí bồi thường của dự án.
Ba việc nên làm trước khi hợp thửa
- Đối chiếu ba yếu tố của các thửa định hợp: mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, hình thức trả tiền thuê đất;
- Nếu khác nhau, xác định sẽ phải làm đồng thời thủ tục nào — chuyển mục đích, điều chỉnh thời hạn, hay chuyển hình thức trả tiền, và ước tính nghĩa vụ tài chính kèm theo;
- Tra quyết định của tỉnh về điều kiện và diện tích tối thiểu tách thửa, hợp thửa đối với loại đất của mình.
Quy định chung là một chuyện, hồ sơ cụ thể của ông bà lại là chuyện khác. Dịch vụ luật sư đất đai của chúng tôi đọc giấy tờ trước và nói rõ vụ việc đang đứng ở đâu.
Căn cứ pháp lý
Điều 220, Điều 121, Điều 91 Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15).
