Mua nhà trong dự án: từ 2026 Văn phòng đăng ký đất đai cấp sổ cho người mua khi dự án đủ điều kiện kinh doanh. Trách nhiệm chủ đầu tư và cách kiểm tra.

Người mua căn hộ chung cư, nhà liền kề hay biệt thự trong dự án thường chờ nhiều năm mới nhận được sổ hồng chung cư hay sổ nhà đất (cách gọi quen thuộc của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất). Câu hỏi hay gặp: ai cấp sổ, khi nào thì được làm, và nếu chủ đầu tư chậm làm sổ thì người mua làm được gì?

Từ ngày 31/01/2026, Nghị định 49/2026/NĐ-CP bổ sung một quy định riêng về cấp sổ cho người mua nhà dự án. Bài viết tập trung vào quy định này, không bàn việc chủ đầu tư được giao đất, thuê đất làm dự án.

Quy định mới: Văn phòng đăng ký đất đai cấp sổ cho người mua

Khoản 5 Điều 12 Nghị định 49/2026/NĐ-CP bổ sung khoản 13 vào Điều 18 Nghị định 101/2024/NĐ-CP. Theo đó, đối với bất động sản, dự án bất động sản đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, và chủ đầu tư dự án đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, thì Văn phòng đăng ký đất đai (VPĐKĐĐ) thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận cho bên nhận chuyển nhượng, tức là người mua.

Quy định này phù hợp với điểm c khoản 2 Điều 14 Nghị định 49/2026/NĐ-CP: các trường hợp không do cấp tỉnh hay cấp xã quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận… thì VPĐKĐĐ cấp Giấy chứng nhận và thực hiện đăng ký biến động.

Ai chịu trách nhiệm phần nào

Khoản 13 Điều 18 nêu rõ trách nhiệm của từng bên:

  • Chủ đầu tư dự án chịu trách nhiệm về việc nhà ở, công trình xây dựng, hạng mục công trình xây dựng đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và quy định khác có liên quan.
  • Văn phòng đăng ký đất đai chịu trách nhiệm kiểm tra việc đủ điều kiện thực hiện quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Nói cách khác, VPĐKĐĐ không thẩm định lại toàn bộ việc dự án có đủ điều kiện bán hay không; trách nhiệm đó thuộc về chủ đầu tư. VPĐKĐĐ kiểm tra các điều kiện về đất đai khi cấp sổ cho người mua.

Ngoài ra, khoản 2 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định: khi chủ đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản thì ngoài các điều kiện chung còn phải đáp ứng điều kiện khác theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở.

Thời hạn nộp hồ sơ cấp sổ cho người mua

Điểm c khoản 2 Điều 11 Nghị quyết 254/2025/QH15 quy định: trường hợp Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản có quy định về thời hạn nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận cho bên mua tài sản khác với thời hạn đăng ký biến động theo Luật Đất đai 2024, thì thực hiện theo Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản.

Bài viết không nêu con số thời hạn cụ thể, vì thời hạn này do pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản quy định và có thể khác nhau theo loại hợp đồng. Bạn nên đọc kỹ điều khoản về làm sổ trong hợp đồng mua bán, nơi thường ghi rõ bên nào nộp hồ sơ và trong thời gian bao lâu.

Thế chấp dự án và việc kiểm tra thông tin

Theo điểm b khoản 2 Điều 11 Nghị quyết 254/2025/QH15, đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được cập nhật vào cơ sở dữ liệu đất đai mà không phải xác nhận trên Giấy chứng nhận đã cấp. Vì vậy, nhìn tờ giấy chứng nhận không đủ để biết tài sản có đang thế chấp hay không.

Khi mua nhà dự án, đặc biệt là mua lại từ người mua trước, bạn nên đề nghị cung cấp thông tin từ cơ sở dữ liệu đất đai qua VPĐKĐĐ, thay vì chỉ dựa vào bản sao sổ hoặc lời cam kết của bên bán.

Thủ tục cụ thể (giấy tờ phải nộp, các bước, thời gian tối đa) năm 2026 do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo khoản 1 Điều 15 Nghị định 49/2026/NĐ-CP, chậm nhất đến ngày 01/7/2026, và phải đăng công khai trên Cổng thông tin điện tử của tỉnh và của Bộ Nông nghiệp và Môi trường (khoản 2 Điều 15). Trong thời gian tỉnh chưa ban hành, tỉnh quyết định áp dụng thủ tục theo quy định trước đây hoặc quyết định cho từng trường hợp. Vì vậy, trước khi nộp, bạn nên tra quy định của chính tỉnh nơi có đất hoặc hỏi trực tiếp Văn phòng đăng ký đất đai.

Bài viết không nêu mức thuế, phí, lệ phí hay tiền sử dụng đất cụ thể. Các khoản này phụ thuộc từng hồ sơ và từng địa phương; hãy liên hệ cơ quan thuế hoặc Văn phòng đăng ký đất đai để được xác định.

Những điểm dễ vướng và khi nào nên nhờ luật sư

  • Chủ đầu tư chậm làm sổ. Trước hết, đối chiếu hợp đồng mua bán: điều khoản nào quy định trách nhiệm và thời hạn làm sổ, chế tài vi phạm là gì. Gửi văn bản yêu cầu chủ đầu tư thực hiện và giữ bằng chứng gửi.
  • Dự án chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Khi đó khoản 13 Điều 18 chưa áp dụng được, và việc mua bán có thể vướng quy định về kinh doanh bất động sản. Cần xem xét cả hiệu lực hợp đồng.
  • Chủ đầu tư còn nợ nghĩa vụ tài chính của dự án. Khoản 3 Điều 135 Luật Đất đai 2024 yêu cầu hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước khi cấp sổ; nghĩa vụ của dự án và nghĩa vụ của người mua cần được tách bạch.
  • Mua lại căn hộ khi chưa có sổ. Phải xác định đang mua theo hình thức nào (chuyển nhượng hợp đồng hay mua bán nhà ở) và ai sẽ là người được cấp sổ.
  • Muốn khởi kiện. Tranh chấp hợp đồng mua bán với chủ đầu tư là tranh chấp dân sự, kinh doanh; nên chuẩn bị đầy đủ hợp đồng, phiếu thu, biên bản bàn giao trước khi khởi kiện.

Ví dụ: bà A ký hợp đồng mua căn hộ với chủ đầu tư, đã nhận nhà và thanh toán theo hợp đồng nhưng chưa có sổ. Bà nên kiểm tra dự án đã được xác định đủ điều kiện đưa vào kinh doanh chưa, hợp đồng quy định ai nộp hồ sơ, rồi yêu cầu bằng văn bản. Nếu hồ sơ đã nộp, nơi cấp sổ cho bà là VPĐKĐĐ.

Nếu bạn đang chờ sổ quá lâu hoặc chuẩn bị mua lại nhà trong dự án, hãy gửi hợp đồng và giấy tờ để luật sư xem trước khi ký hay gửi yêu cầu.

Căn cứ pháp lý

  • Khoản 13 Điều 18 Nghị định 101/2024/NĐ-CP (được sửa bởi Nghị định 49/2026/NĐ-CP), được bổ sung bởi khoản 5 Điều 12 Nghị định 49/2026/NĐ-CP.
  • Điểm b và điểm c khoản 2 Điều 11 Nghị quyết 254/2025/QH15.
  • Khoản 2 Điều 45, khoản 3 Điều 135 Luật Đất đai 2024.
  • Khoản 2 Điều 14, Điều 15 Nghị định 49/2026/NĐ-CP.
  • Quy định của pháp luật về nhà ở và kinh doanh bất động sản.