Thửa đất có nhiều loại đất thể hiện trên sổ đỏ như thế nào?

Thửa đất có cả đất ở, đất vườn, đất thuê hay nhiều thời hạn khác nhau: từ 2026 ranh giới từng phần được vẽ bằng nét đứt xen nét chấm trên sơ đồ thửa đất.

Rất nhiều thửa đất ở nông thôn và ven đô không chỉ có một loại đất. Một phần là đất ở, phần còn lại là đất trồng cây lâu năm; hoặc một phần được giao có thu tiền, phần khác thuê đất; hoặc mỗi phần có một thời hạn sử dụng riêng. Người dân thường thắc mắc: trên sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất), làm sao biết phần nào là loại đất nào?

Từ ngày 31/01/2026, Nghị định 49/2026/NĐ-CP bổ sung một quy định cụ thể về cách vẽ ranh giới giữa các phần đất trên sơ đồ thửa đất của Giấy chứng nhận. Bài viết giải thích quy định này và ý nghĩa của nó với người sử dụng đất.

Quy định về thửa đất có nhiều loại đất

Khoản 5 Điều 12 Nghị định 49/2026/NĐ-CP bổ sung khoản 14 vào Điều 18 Nghị định 101/2024/NĐ-CP. Theo đó, trường hợp thửa đất có:

• nhiều loại đất (ví dụ đất ở và đất trồng cây lâu năm);
• nhiều hình thức trả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (ví dụ một phần giao đất có thu tiền, một phần thuê đất);
• hoặc nhiều thời hạn sử dụng đất khác nhau,

mà người sử dụng đất xác định được ranh giới hoặc hồ sơ địa chính thể hiện được ranh giới giữa các phần diện tích đất, thì ranh giới giữa các phần diện tích đó được thể hiện bằng đường nét đứt xen nét chấm, kèm theo ghi chú thích theo mục đích của đường ranh giới đó trên sơ đồ thửa đất của Giấy chứng nhận.

Đọc sơ đồ thửa đất có nét đứt xen nét chấm

Sơ đồ thửa đất là hình vẽ thửa đất in trên Giấy chứng nhận. Đường bao ngoài là ranh giới thửa đất với các thửa xung quanh. Theo quy định mới, bên trong thửa có thể có thêm:

• Đường nét đứt xen nét chấm: chia thửa đất thành các phần có loại đất, hình thức trả tiền hoặc thời hạn khác nhau.
• Ghi chú thích: cho biết đường đó phân chia theo tiêu chí gì, ví dụ ranh giới giữa đất ở và đất trồng cây lâu năm.

Điều quan trọng cần hiểu: đường nét đứt xen nét chấm không phải ranh giới tách thửa. Thửa đất vẫn là một thửa với một số hiệu. Đường này chỉ cho biết vị trí của từng phần bên trong thửa. Muốn mỗi phần thành một thửa riêng thì phải làm thủ tục tách thửa theo điều kiện của tỉnh.

Vì sao vị trí từng phần lại quan trọng

• Khi xin xây nhà, cơ quan cấp phép thường cần biết phần đất ở nằm ở đâu.
• Khi chuyển mục đích phần đất vườn, vị trí phần đó ảnh hưởng đến việc có phù hợp quy hoạch hay không.
• Khi tách thửa, chia thừa kế hoặc bán một phần, các bên cần biết phần nào là đất ở để định giá và phân chia.
• Khi Nhà nước thu hồi đất, bồi thường khác nhau giữa các loại đất; vị trí rõ ràng giúp tránh tranh cãi.

Khi ranh giới không xác định được

Quy định chỉ áp dụng khi người sử dụng đất xác định được ranh giới, hoặc hồ sơ địa chính thể hiện được ranh giới. Nghị định không nói cách thể hiện trong trường hợp cả hai điều kiện này đều không có. Trong thực tế, nhiều sổ cũ chỉ ghi tổng diện tích từng loại đất mà không vẽ vị trí.

Bài viết không suy đoán cách xử lý trường hợp đó. Nếu thửa đất của bạn ở tình trạng này, hãy hỏi Văn phòng đăng ký đất đai (VPĐKĐĐ) về hướng dẫn hiện hành ở tỉnh, và cân nhắc việc tự xác định ranh giới (có sự thống nhất của những người liên quan) trước khi đề nghị thể hiện trên sổ.

Riêng với sổ cấp trước ngày 01/7/2004 ghi chung đất ở với đất khác (như “thổ cư”, “đất ở + vườn”), việc xác định diện tích đất ở do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định theo khoản 2 Điều 20 Nghị định 49/2026/NĐ-CP. Đó là câu chuyện xác định diện tích, khác với việc vẽ ranh giới trên sơ đồ.

Làm thế nào để sổ được vẽ ranh giới từng phần

Quy định này áp dụng khi cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận, gồm cấp lần đầu và cấp mới khi đăng ký biến động. Nếu sổ của bạn đã cấp trước đây mà chưa thể hiện ranh giới từng phần, có thể đề nghị cấp đổi theo điểm o khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024 khi có nhu cầu. Theo điểm c khoản 2 Điều 14 Nghị định 49/2026/NĐ-CP, đăng ký biến động thông thường do VPĐKĐĐ thực hiện.

Kể từ năm 2026, bạn không phải tự đi xin ký riêng mảnh trích đo bản đồ địa chính; việc kiểm tra, ký duyệt được lồng ghép trong thủ tục (khoản 10b Điều 9 Nghị định 101/2024/NĐ-CP (được sửa bởi Nghị định 49/2026/NĐ-CP)).

Thủ tục cụ thể (giấy tờ phải nộp, các bước, thời gian tối đa) năm 2026 do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo khoản 1 Điều 15 Nghị định 49/2026/NĐ-CP, chậm nhất đến ngày 01/7/2026, và phải đăng công khai trên Cổng thông tin điện tử của tỉnh và của Bộ Nông nghiệp và Môi trường (khoản 2 Điều 15). Trong thời gian tỉnh chưa ban hành, tỉnh quyết định áp dụng thủ tục theo quy định trước đây hoặc quyết định cho từng trường hợp. Vì vậy, trước khi nộp, bạn nên tra quy định của chính tỉnh nơi có đất hoặc hỏi trực tiếp Văn phòng đăng ký đất đai.

Bài viết không nêu mức thuế, phí, lệ phí hay tiền sử dụng đất cụ thể. Các khoản này phụ thuộc từng hồ sơ và từng địa phương; hãy liên hệ cơ quan thuế hoặc Văn phòng đăng ký đất đai để được xác định.

Những điểm dễ vướng và khi nào nên nhờ luật sư

• Các thành viên gia đình không thống nhất vị trí phần đất ở. Đây là nguồn tranh chấp phổ biến khi chia thừa kế. Nên thống nhất bằng văn bản trước khi đề nghị thể hiện.
• Hàng xóm không đồng ý ranh giới ngoài. Ranh giới bên ngoài thửa là vấn đề khác với ranh giới bên trong; tranh chấp ranh giới với hàng xóm cần giải quyết riêng.
• Vị trí vẽ trên sổ không khớp thực tế. Có thể đề nghị đính chính; cơ quan đã cấp sổ có thẩm quyền đính chính theo điểm d khoản 2 Điều 14 Nghị định 49/2026/NĐ-CP.
• Diện tích đất ở trên sổ cũ không rõ. Phải xử lý việc xác định diện tích trước, rồi mới nói đến vị trí.

Ví dụ: hộ bà A có thửa đất 500 m², trong đó sổ ghi 200 m² đất ở và 300 m² đất trồng cây lâu năm nhưng không vẽ vị trí. Khi muốn chia cho hai con, gia đình nên thống nhất vị trí phần đất ở, rồi đề nghị thể hiện trên sổ trước khi tách thửa.

Nếu thửa đất của bạn có nhiều loại đất và bạn chuẩn bị chia, bán hoặc xây dựng, hãy gửi giấy tờ để luật sư xem trước khi nộp.

Căn cứ pháp lý

• Khoản 14 Điều 18 Nghị định 101/2024/NĐ-CP (được sửa bởi Nghị định 49/2026/NĐ-CP), được bổ sung bởi khoản 5 Điều 12 Nghị định 49/2026/NĐ-CP.
• Khoản 10b Điều 9 Nghị định 101/2024/NĐ-CP (được sửa bởi Nghị định 49/2026/NĐ-CP), được bổ sung bởi khoản 4 Điều 12 Nghị định 49/2026/NĐ-CP.
• Điểm o khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024.
• Khoản 2 Điều 14, Điều 15 và khoản 2 Điều 20 Nghị định 49/2026/NĐ-CP.