Thửa đất chỉ được cấp sổ một phần, phần còn lại trước đây chưa đủ điều kiện: quy định mới năm 2026 cho phép xem xét cấp sổ đỏ phần diện tích còn lại thế nào.

Nhiều hộ gia đình đang sử dụng một thửa đất nhưng sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất) chỉ ghi một phần diện tích. Phần còn lại vẫn rào chung, vẫn trồng cây, vẫn ở, nhưng không có trên giấy. Lý do thường là khi cấp sổ trước đây, phần đó chưa đủ điều kiện: chưa có giấy tờ, đang vướng quy hoạch, đang tranh chấp, hoặc diện tích vượt hạn mức.

Từ ngày 31/01/2026, Nghị định 49/2026/NĐ-CP đã bổ sung một quy định riêng cho tình huống này. Bài viết giải thích quy định đó nói gì, không nói gì, và bạn cần chuẩn bị ra sao.

Quy định mới về thửa đất cấp sổ một phần

Khoản 6 Điều 12 Nghị định 49/2026/NĐ-CP bổ sung khoản 4 vào Điều 24 Nghị định 101/2024/NĐ-CP. Nội dung: trường hợp hộ gia đình, cá nhân đã được cấp giấy chứng nhận đối với một phần diện tích của thửa đất, phần diện tích còn lại chưa đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật tại thời điểm cấp giấy chứng nhận trước đây mà nay đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì được xem xét cấp Giấy chứng nhận.

Quy định này áp dụng cho hộ gia đình, cá nhân. Tổ chức không thuộc phạm vi của khoản này.

“Được xem xét” không có nghĩa là tự động được cấp

Câu chữ của nghị định là “được xem xét cấp”. Như vậy, phần đất còn lại không tự động được cấp chỉ vì phần kia đã có sổ. Cơ quan có thẩm quyền sẽ đánh giá phần diện tích này theo các điều kiện cấp Giấy chứng nhận đang có hiệu lực tại thời điểm bạn nộp hồ sơ.

Thế nào là “nay đủ điều kiện”

Nghị định không liệt kê riêng điều kiện cho trường hợp này. Do đó, phần đất chưa được cấp sổ phải đáp ứng các điều kiện chung về cấp Giấy chứng nhận của Luật Đất đai 2024, chẳng hạn: có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hoặc không có giấy tờ nhưng sử dụng ổn định, không vi phạm, không tranh chấp, phù hợp quy hoạch theo các mốc thời gian luật quy định. Một số lý do thường khiến phần đất trước đây bị “treo”, nay có thể đã thay đổi:

  • Trước đây đang có tranh chấp, nay tranh chấp đã được giải quyết xong.
  • Trước đây vướng quy hoạch, nay quy hoạch đã được điều chỉnh hoặc hủy bỏ.
  • Trước đây thiếu giấy tờ, nay đã tìm được hoặc được xác nhận nguồn gốc sử dụng.
  • Trước đây quy định cũ chặt hơn, nay Luật Đất đai 2024 đã mở rộng trường hợp được cấp.

Ngược lại, nếu lý do cũ vẫn còn (ví dụ: vẫn nằm trong hành lang bảo vệ công trình, vẫn đang tranh chấp), thì phần đất đó vẫn chưa thể được cấp.

Nộp ở đâu và cấp chung hay cấp riêng

Khi đề nghị cấp sổ đỏ phần diện tích còn lại, bạn cần xác định đúng nơi nộp và hình thức cấp.

Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận năm 2026 theo khoản 2 Điều 14 Nghị định 49/2026/NĐ-CP phụ thuộc vào việc ai ra quyết định liên quan đến phần đất:

  • Nếu phần đất cần cấp xã ra quyết định công nhận quyền sử dụng đất, giao đất, chuyển mục đích…, thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã cấp Giấy chứng nhận (điểm b).
  • Nếu cấp tỉnh quyết định, thì cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh cấp (điểm a).
  • Các trường hợp còn lại, đăng ký đất đai lần đầu và đăng ký biến động do Văn phòng đăng ký đất đai (VPĐKĐĐ) thực hiện (điểm c).

Nghị định không nói rõ phần đất còn lại sẽ được cấp một sổ riêng hay gộp chung vào sổ đã có bằng cách cấp đổi. Điều này phụ thuộc cách tỉnh hướng dẫn và tình trạng hồ sơ cụ thể. Bạn nên hỏi trước VPĐKĐĐ để chuẩn bị đúng loại hồ sơ.

Thủ tục cụ thể (giấy tờ phải nộp, các bước, thời gian tối đa) năm 2026 do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo khoản 1 Điều 15 Nghị định 49/2026/NĐ-CP, chậm nhất đến ngày 01/7/2026, và phải đăng công khai trên Cổng thông tin điện tử của tỉnh và của Bộ Nông nghiệp và Môi trường (khoản 2 Điều 15). Trong thời gian tỉnh chưa ban hành, tỉnh quyết định áp dụng thủ tục theo quy định trước đây hoặc quyết định cho từng trường hợp. Vì vậy, trước khi nộp, bạn nên tra quy định của chính tỉnh nơi có đất hoặc hỏi trực tiếp Văn phòng đăng ký đất đai.

Bài viết không nêu mức thuế, phí, lệ phí hay tiền sử dụng đất cụ thể. Các khoản này phụ thuộc từng hồ sơ và từng địa phương; hãy liên hệ cơ quan thuế hoặc Văn phòng đăng ký đất đai để được xác định.

Những điểm dễ vướng và khi nào nên nhờ luật sư

  • Không rõ trước đây bị từ chối vì lý do gì. Nên xin trích lục hồ sơ địa chính hoặc văn bản trả lời cũ để biết lý do, từ đó chứng minh lý do đó đã không còn.
  • Phần đất còn lại do người khác đang sử dụng. Nếu hàng xóm hoặc người thân cũng cho rằng phần đất đó là của họ, đây là tranh chấp. Tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân với nhau do Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã giải quyết (điểm g khoản 2 Điều 5 Nghị định 151/2025/NĐ-CP) sau khi đã hòa giải.
  • Ranh giới thực tế khác bản đồ. Khi đo lại, diện tích có thể chênh lệch; khoản 6 Điều 135 Luật Đất đai 2024 xử lý chênh lệch khi ranh giới không thay đổi và không có tranh chấp.
  • Phần đất có vượt hạn mức đất ở. Có thể phát sinh nghĩa vụ tài chính; khoản 3 Điều 135 yêu cầu hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước khi nhận sổ.
  • Người đứng tên sổ cũ đã mất. Phải xử lý thừa kế cho cả phần đã có sổ trước khi làm thủ tục cho phần còn lại.

Ví dụ: năm 2000, hộ ông A được cấp sổ cho 200 m² trên tổng số 300 m² đang sử dụng, vì 100 m² còn lại khi đó nằm trong quy hoạch mở đường. Nếu nay quy hoạch đó đã được điều chỉnh, ông A có thể đề nghị xem xét cấp cho phần 100 m², nhưng vẫn phải chứng minh phần đất đáp ứng các điều kiện hiện hành.

Nếu thửa đất của bạn đang ở tình trạng cấp sổ một phần, hãy gửi giấy tờ cũ và lý do bị từ chối trước đây để luật sư xem trước khi nộp lại.

Căn cứ pháp lý

  • Khoản 4 Điều 24 Nghị định 101/2024/NĐ-CP (được sửa bởi Nghị định 49/2026/NĐ-CP), được bổ sung bởi khoản 6 Điều 12 Nghị định 49/2026/NĐ-CP.
  • Khoản 3 và khoản 6 Điều 135 Luật Đất đai 2024.
  • Khoản 2 Điều 14, Điều 15 Nghị định 49/2026/NĐ-CP.
  • Điểm g khoản 2 Điều 5 Nghị định 151/2025/NĐ-CP (giải quyết tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân).