Nếu đó là tài sản chung thì có. Người đứng tên tự bán mà trái quy định về đại diện giữa vợ chồng thì giao dịch vô hiệu, trừ khi bên thứ ba ngay tình.
Trả lời ngắn: Nếu mảnh đất đó là tài sản chung của vợ chồng thì có — bất kể sổ đỏ ghi tên ai. Việc chỉ ghi một tên không biến tài sản chung thành tài sản riêng.
Đây là tình huống Điều 26 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 viết riêng một điều để xử lý, và tên của điều ấy đã nói hết: đại diện giữa vợ và chồng trong trường hợp giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với tài sản chung nhưng chỉ ghi tên vợ hoặc chồng.
Hậu quả nếu tự ý bán: giao dịch vô hiệu
Khoản 2 Điều 26 nói thẳng. Nếu người có tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản) tự mình xác lập, thực hiện, chấm dứt giao dịch với người thứ ba trái với quy định về đại diện giữa vợ và chồng của luật này, thì giao dịch đó vô hiệu.
Có một ngoại lệ, và đây là chỗ tranh chấp nhiều nhất trên thực tế: trừ trường hợp theo quy định của pháp luật mà người thứ ba ngay tình được bảo vệ quyền lợi. Nội dung bảo vệ người thứ ba ngay tình nằm ở Bộ luật Dân sự, không nằm trong luật này — bài viết không diễn giải phần đó.
Ba căn cứ đại diện ở Điều 24
Muốn biết thế nào là "trái quy định về đại diện", phải đọc Điều 24:
- Việc đại diện giữa vợ và chồng trong xác lập, thực hiện, chấm dứt giao dịch được xác định theo luật này, Bộ luật Dân sự và các luật khác có liên quan.
- Vợ, chồng có thể ủy quyền cho nhau xác lập, thực hiện và chấm dứt giao dịch mà theo quy định phải có sự đồng ý của cả hai vợ chồng. Đây là con đường hợp pháp khi một người không thể có mặt.
- Vợ, chồng đại diện cho nhau khi một bên mất năng lực hành vi dân sự mà bên kia đủ điều kiện làm người giám hộ; hoặc khi một bên bị hạn chế năng lực hành vi dân sự mà bên kia được Tòa án chỉ định làm người đại diện theo pháp luật — trừ trường hợp pháp luật quy định người đó phải tự mình thực hiện.
Cũng tại khoản 3 Điều 24 có một quy tắc riêng cho việc ly hôn: nếu một bên mất năng lực hành vi dân sự mà bên kia yêu cầu Tòa án giải quyết ly hôn, thì Tòa án chỉ định người khác đại diện cho người mất năng lực hành vi dân sự để giải quyết việc ly hôn. Người vợ hoặc chồng đang đứng ở phía đối lập không thể vừa là nguyên đơn vừa là người đại diện cho bị đơn.
Khi hai vợ chồng cùng kinh doanh
Điều 25 đặt một quy tắc mặc định: nếu vợ chồng kinh doanh chung thì người trực tiếp tham gia quan hệ kinh doanh là người đại diện hợp pháp của người kia trong quan hệ kinh doanh đó. Ngoại lệ: trước khi tham gia, vợ chồng có thỏa thuận khác, hoặc luật có quy định khác.
Quy tắc này thu hẹp phạm vi rất rõ — nó chỉ áp dụng trong quan hệ kinh doanh đó, không mở rộng ra mọi giao dịch của gia đình. Khoản 2 Điều 25 dẫn sang Điều 36 khi vợ chồng đưa tài sản chung vào kinh doanh.
Vì sao luật buộc phải có cả hai chữ ký
Vì Điều 27 gắn liền trách nhiệm. Vợ, chồng chịu trách nhiệm liên đới đối với giao dịch do một bên thực hiện theo khoản 1 Điều 30, hoặc giao dịch khác phù hợp với quy định về đại diện tại các điều 24, 25 và 26. Ngoài ra, vợ chồng còn chịu trách nhiệm liên đới về các nghĩa vụ tại Điều 37.
Nói cách khác, luật đặt hai vế cân nhau: giao dịch đúng quy định về đại diện thì cả hai người cùng chịu trách nhiệm; giao dịch trái quy định thì giao dịch vô hiệu. Không có nhánh nào cho phép một người vừa tự quyết vừa để người kia gánh hậu quả.
Ba điều nên làm khi mua nhà đất mà sổ chỉ ghi một tên
- Hỏi thẳng tình trạng hôn nhân của người bán tại thời điểm có tài sản. Tài sản hình thành trong thời kỳ hôn nhân được suy đoán là tài sản chung.
- Yêu cầu cả hai vợ chồng cùng ký, hoặc có văn bản ủy quyền hợp lệ theo khoản 2 Điều 24. Đây là cách rẻ nhất để tránh rủi ro về sau.
- Nếu người bán khẳng định là tài sản riêng, hãy xem giấy tờ chứng minh chứ đừng chỉ nghe nói. Người mua là bên gánh hậu quả khi giao dịch bị tuyên vô hiệu.
Điều bài viết này không trả lời được
Bài không diễn giải chế định bảo vệ người thứ ba ngay tình của Bộ luật Dân sự — đúng chỗ mà phần lớn tranh chấp thực tế dừng lại. Bài cũng không nêu nội dung Điều 36, không nêu thủ tục công chứng và đăng ký sang tên, và không đưa cách chứng minh một tài sản là chung hay riêng khi giấy tờ chỉ ghi một tên — việc này phụ thuộc hoàn toàn vào chứng cứ của từng vụ.
Nếu ông bà đang chuẩn bị mua hoặc bán trong tình huống này, dịch vụ luật sư hôn nhân và gia đình của chúng tôi xem giấy tờ trước khi đặt cọc. Kiểm tra trước khi trả tiền rẻ hơn kiện đòi lại tiền rất nhiều.
Căn cứ pháp lý
- Điều 24 — Căn cứ xác lập đại diện giữa vợ và chồng
- Điều 25 — Đại diện giữa vợ và chồng trong quan hệ kinh doanh
- Điều 26 — Đại diện giữa vợ và chồng trong trường hợp giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với tài sản chung nhưng chỉ ghi tên vợ hoặc chồng
- Điều 27 — Trách nhiệm liên đới của vợ, chồng
Tất cả thuộc Luật Hôn nhân và gia đình 2014, Luật số 52/2014/QH13, có hiệu lực từ ngày 01/01/2015.
