Điều 143 Luật Đất đai 2024 buộc cấp sổ theo từng thửa đất theo mỗi mục đích sử dụng. Đất xây công trình công cộng phục vụ lợi ích chung phải bàn giao cho địa phương, không cấp sổ.
Một dự án khu đô thị thường có nhiều loại đất trong cùng khu: đất ở, đất giao thông, đất công viên, đất thương mại dịch vụ. Điều 143 Luật Đất đai 2024 quy định cách cấp Giấy chứng nhận cho từng phần.
Nguyên tắc: xác định rõ theo từng mục đích
Khoản 1 Điều 143 áp dụng cho đất giao cho chủ đầu tư thực hiện dự án xây dựng khu đô thị, khu dân cư nông thôn mà trong dự án có nhiều hạng mục công trình hoặc nhiều phần diện tích đất có mục đích sử dụng khác nhau theo phân loại tại Điều 9.
Yêu cầu chung: phải xác định rõ vị trí, diện tích theo từng mục đích sử dụng đất.
Cấp theo từng thửa đất theo mỗi mục đích
Điểm a khoản 1: việc cấp Giấy chứng nhận được thực hiện đối với từng thửa đất sử dụng vào mỗi mục đích, phù hợp với quy hoạch xây dựng chi tiết đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Nghĩa là không cấp một sổ chung cho cả khu đô thị, mà tách theo mục đích sử dụng.
Đất công trình công cộng: bàn giao, không cấp sổ
Điểm b khoản 1 là quy định quan trọng nhất với cư dân khu đô thị:
Đối với phần diện tích đất sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng phục vụ cho lợi ích chung của cộng đồng trong và ngoài khu đô thị, khu dân cư nông thôn theo dự án đầu tư và quy hoạch xây dựng chi tiết đã được phê duyệt — thì bàn giao cho địa phương quản lý mà không cấp Giấy chứng nhận.
Đây là cơ sở pháp lý để đường nội bộ, công viên, khu vui chơi công cộng trong khu đô thị thuộc về quản lý của địa phương, không thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư.
Cụm "trong và ngoài khu đô thị" cho thấy phạm vi rộng — công trình phục vụ cả cư dân bên ngoài cũng thuộc diện này.
Chung cư kết hợp văn phòng, thương mại
Điểm c khoản 1: trường hợp chung cư kết hợp với văn phòng, cơ sở thương mại, dịch vụ, nếu chủ đầu tư có nhu cầu và đủ điều kiện thì được cấp Giấy chứng nhận cho một hoặc nhiều căn hộ, văn phòng, cơ sở thương mại, dịch vụ thuộc sở hữu của chủ đầu tư.
Quy định này áp dụng cho phần chủ đầu tư giữ lại để kinh doanh hoặc cho thuê, không bán.
Liên quan tới điều này, khoản 6 Điều 148 quy định: công trình có mục đích hỗn hợp được tạo lập trên đất ở thì được cấp Giấy chứng nhận cho từng hạng mục hoặc toàn bộ công trình, và thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài.
Dự án sản xuất, kinh doanh: cấp một sổ cho toàn bộ
Khoản 2 Điều 143 quy định khác với khu đô thị. Đất giao cho chủ đầu tư thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh gồm nhiều phần diện tích có mục đích sử dụng khác nhau thì:
- Cấp một Giấy chứng nhận cho toàn bộ diện tích, trong đó thể hiện rõ vị trí, diện tích đất của từng mục đích sử dụng theo Điều 9;
- Nếu chủ đầu tư có nhu cầu thì cấp Giấy chứng nhận cho từng thửa đất theo từng mục đích, phù hợp với quy hoạch xây dựng chi tiết đã được phê duyệt.
Khác biệt so với khu đô thị: mặc định là một sổ chung, chia nhỏ chỉ khi chủ đầu tư yêu cầu.
Đất xây dựng khu chung cư
Điều 197 quy định phạm vi đất xây dựng khu chung cư gồm ba phần: đất ở để xây dựng nhà chung cư; đất xây dựng các công trình phục vụ trực tiếp cho đời sống của người dân trong khu chung cư; và đất để xây dựng các công trình phục vụ cộng đồng theo quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt.
Đọc cùng điểm b khoản 1 Điều 143, phần công trình phục vụ cộng đồng thuộc diện bàn giao cho địa phương quản lý.
Đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh
Điều 144 quy định riêng cho đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh đã được xếp hạng, hoặc được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đưa vào danh mục kiểm kê di tích theo pháp luật về di sản văn hóa:
- Chỉ một chủ thể đang sử dụng — cơ quan, tổ chức, cộng đồng dân cư, hộ gia đình, cá nhân: cấp Giấy chứng nhận cho chủ thể đó (khoản 1);
- Nhiều người sử dụng đất, nhiều loại đất khác nhau: cấp Giấy chứng nhận cho từng người sử dụng đất (khoản 2).
Kèm nghĩa vụ tại khoản 2: người sử dụng đất phải tuân thủ các quy định của pháp luật về bảo vệ di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh.
Điều 211 cũng quy định về đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh, di sản thiên nhiên.
Đất đã có quyết định quản lý nhưng chưa thực hiện
Điều 150 giải quyết một tình huống tồn đọng từ lịch sử:
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất mà trước đây cơ quan nhà nước đã có quyết định quản lý đối với đất đai, tài sản đó trong quá trình thực hiện chính sách của Nhà nước, nhưng thực tế Nhà nước chưa thực hiện quyết định — thì người đang sử dụng được tiếp tục sử dụng và được xem xét cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật.
Đây là quy định công nhận thực tế: quyết định quản lý đã ban hành nhưng không được thực thi, người dân vẫn sử dụng ổn định, thì được xem xét cấp sổ.
Mẫu Giấy chứng nhận
Điều 134 quy định: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp theo mẫu thống nhất trong cả nước, cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng gắn liền với đất.
Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận này.
Lưu ý khoản 3 Điều 256: các mẫu giấy chứng nhận đã cấp trước ngày Luật này có hiệu lực vẫn có giá trị pháp lý và không phải cấp đổi; chỉ cấp đổi nếu có nhu cầu.
Quy định chung là một chuyện, hồ sơ cụ thể của ông bà lại là chuyện khác. Dịch vụ luật sư đất đai của chúng tôi đọc giấy tờ trước và nói rõ vụ việc đang đứng ở đâu.
Căn cứ pháp lý
Điều 143, Điều 9, Điều 197 Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15).
