Điều 147 Luật Đất đai 2024 quy định hai cách xử lý tùy theo thẩm quyền cấp giấy chứng nhận thuộc một cơ quan hay nhiều cơ quan khác nhau.
Thửa đất nằm vắt qua ranh giới hai xã là tình huống không hiếm, đặc biệt với đất nông nghiệp, đất trang trại và đất ven ranh giới hành chính. Điều 147 Luật Đất đai 2024 quy định cách xử lý.
Hai cách xử lý
Điều 147 chia theo một tiêu chí duy nhất: thẩm quyền cấp giấy chứng nhận thuộc một cơ quan hay nhiều cơ quan khác nhau.
Cùng thuộc thẩm quyền một cơ quan
Khoản 1: trường hợp thửa đất thuộc phạm vi nhiều xã, phường, thị trấn nhưng cùng thuộc thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận của một cơ quan thì:
- Cấp một Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất;
- Trong đó phải xác định từng phần diện tích thuộc phạm vi từng đơn vị hành chính cấp xã.
Yêu cầu ghi rõ từng phần diện tích theo từng xã rất quan trọng về sau — nó liên quan tới việc xác định hạn mức, tính thuế, xác định quy hoạch, và xác định cơ quan giải quyết thủ tục.
Thuộc thẩm quyền các cơ quan khác nhau
Khoản 2: trường hợp thửa đất thuộc phạm vi nhiều xã, phường, thị trấn thuộc thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận của các cơ quan khác nhau thì cấp Giấy chứng nhận theo từng thửa đất thuộc thẩm quyền của từng cơ quan.
Nghĩa là bạn sẽ nhận nhiều sổ, mỗi sổ cho phần diện tích thuộc thẩm quyền của một cơ quan.
Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận
Điều 136 quy định thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Đây là điều cần tra để xác định thửa đất của mình rơi vào khoản 1 hay khoản 2 Điều 147.
Ảnh hưởng thực tế cần lưu ý
Hạn mức tính theo địa phương
Nhiều hạn mức trong Luật Đất đai 2024 do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định và có thể khác nhau giữa các địa bàn:
- Hạn mức giao đất ở — khoản 2 Điều 195 (nông thôn) và khoản 2 Điều 196 (đô thị);
- Hạn mức công nhận đất ở — khoản 5 Điều 141;
- Diện tích tối thiểu tách thửa — khoản 4 Điều 220.
Khoản 2 Điều 176 cũng phân biệt hạn mức giao đất trồng cây lâu năm theo xã, phường, thị trấn ở đồng bằng và ở trung du, miền núi — hai mức 10 ha và 30 ha rất khác nhau.
Vì vậy yêu cầu tại khoản 1 Điều 147 — xác định từng phần diện tích thuộc phạm vi từng đơn vị hành chính cấp xã — có giá trị thực tế trực tiếp.
Tách thửa và hợp thửa
Nếu muốn tách thửa, các điều kiện tại Điều 220 áp dụng, trong đó có diện tích tối thiểu do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định đối với từng loại đất, căn cứ cả vào phong tục, tập quán tại địa phương.
Hòa giải tranh chấp
Khoản 2 Điều 235 quy định hòa giải tranh chấp đất đai thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp. Với thửa đất nằm trên nhiều xã, việc xác định rõ phần diện tích thuộc từng xã giúp xác định nơi nộp đơn.
Quy hoạch có thể khác nhau
Khoản 4 Điều 60 yêu cầu quy hoạch sử dụng đất cấp huyện phải xác định được nội dung sử dụng đất đến cấp xã. Điểm c khoản 3 Điều 75 buộc Ủy ban nhân dân cấp huyện công bố nội dung quy hoạch có liên quan đến xã, phường, thị trấn tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã.
Với thửa đất nằm trên hai xã, nên tra quy hoạch ở cả hai nơi — phần đất ở mỗi xã có thể được quy hoạch khác nhau.
Khi ranh giới hành chính thay đổi
Việc sắp xếp lại đơn vị hành chính có thể làm một thửa đất vốn nằm gọn trong một xã trở thành nằm trên hai xã, hoặc ngược lại.
Điểm d khoản 1 Điều 133 xếp việc thay đổi ranh giới, mốc giới, kích thước các cạnh, diện tích, số hiệu và địa chỉ của thửa đất vào diện phải đăng ký biến động. Nhóm này không nằm trong danh sách phải đăng ký trong 30 ngày tại khoản 3 Điều 133.
Khoản 2 Điều 50 cũng yêu cầu bản đồ địa chính phải được chỉnh lý khi có sự thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích thửa đất và các yếu tố khác liên quan, đồng thời cập nhật vào cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai.
Việc nên làm
- Yêu cầu ghi rõ từng phần diện tích theo từng xã khi làm hồ sơ — đây là quy định bắt buộc tại khoản 1 Điều 147;
- Tra quy hoạch ở cả các xã liên quan, vì quy hoạch có thể khác nhau;
- Tra hạn mức của địa phương nếu thửa đất nằm vắt qua ranh giới đồng bằng và trung du, miền núi — hạn mức đất trồng cây lâu năm chênh nhau tới ba lần.
Quy định chung là một chuyện, hồ sơ cụ thể của ông bà lại là chuyện khác. Dịch vụ luật sư đất đai của chúng tôi đọc giấy tờ trước và nói rõ vụ việc đang đứng ở đâu.
Căn cứ pháp lý
Điều 147, Điều 136, Điều 135 Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15).
