Điều 177 quy định hạn mức nhận chuyển quyền không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp. Đây là mức nới rộng đáng kể so với quy định trước đây.
Nếu Điều 176 giới hạn phần đất Nhà nước giao, thì Điều 177 giới hạn phần đất cá nhân tự mua, tự nhận. Hai con số này áp dụng song song và không thay thế nhau.
Mức trần: 15 lần hạn mức giao đất
Khoản 1 Điều 177: hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của cá nhân đối với mỗi loại đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 176.
Áp dụng cụ thể theo từng loại đất:
- Đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối — hạn mức giao là 03 ha ở Đông Nam Bộ và đồng bằng sông Cửu Long, 02 ha ở nơi khác. Nhân 15 lần cho mức trần nhận chuyển quyền tương ứng;
- Đất trồng cây lâu năm — hạn mức giao là 10 ha ở đồng bằng, 30 ha ở trung du miền núi;
- Đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất là rừng trồng — hạn mức giao là 30 ha cho mỗi loại.
Cụm "đối với mỗi loại đất" quan trọng: hạn mức tính riêng cho từng loại, không cộng dồn.
Ai quyết định con số cụ thể
Khoản 3 Điều 177: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, căn cứ quy định tại khoản 1 và khoản 2, quy định hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương.
Vì vậy 15 lần là mức trần của luật, còn con số áp dụng thực tế do từng tỉnh quyết định và có thể thấp hơn.
Căn cứ xác định
Khoản 2 Điều 177 nêu hai nhóm yếu tố mà tỉnh phải căn cứ:
- Điều kiện về đất đai và công nghệ sản xuất;
- Chuyển dịch lực lượng lao động, cơ cấu kinh tế; quá trình đô thị hóa.
Đây là các yếu tố phản ánh mức độ tập trung ruộng đất phù hợp với từng địa phương.
Quan hệ với Điều 176
Khoản 7 Điều 176 nêu rõ các diện tích không tính vào hạn mức giao đất nông nghiệp: đất nhận chuyển nhượng, thuê, thuê lại, nhận thừa kế, được tặng cho, nhận góp vốn, nhận khoán, và đất được Nhà nước cho thuê.
Nghĩa là hai hạn mức đo hai thứ khác nhau:
- Điều 176 — giới hạn phần Nhà nước giao cho bạn;
- Điều 177 — giới hạn phần bạn nhận chuyển quyền từ người khác.
Vượt hạn mức thì sao
Với đất trồng lúa, khoản 7 Điều 45 quy định: cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa quá hạn mức tại Điều 176 thì phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất trồng lúa được Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt.
Phương án phải có năm nội dung theo khoản 6 Điều 45: địa điểm, diện tích, mục đích sử dụng đất; kế hoạch sản xuất kinh doanh nông nghiệp; vốn đầu tư; thời hạn sử dụng đất; tiến độ sử dụng đất.
Ngoại lệ: trừ trường hợp người nhận tặng cho là người thuộc hàng thừa kế.
Ảnh hưởng tới bồi thường
Điểm a khoản 2 Điều 96 quy định diện tích đất nông nghiệp được bồi thường khi Nhà nước thu hồi bao gồm:
- Diện tích trong hạn mức quy định tại Điều 176 và Điều 177;
- Diện tích đất do được nhận thừa kế.
Phần nhận thừa kế được tính thêm, không bị trừ vào hạn mức — quy định có lợi cho các gia đình nông thôn nhiều đời canh tác.
Điểm b khoản 2 Điều 96 xử lý riêng: diện tích đất nông nghiệp do nhận chuyển quyền vượt hạn mức trước ngày 01/7/2014 thì việc bồi thường, hỗ trợ thực hiện theo quy định của Chính phủ.
Tập trung và tích tụ đất nông nghiệp
Luật Đất đai 2024 dành hai điều riêng cho việc mở rộng quy mô sản xuất nông nghiệp:
- Điều 192 — tập trung đất nông nghiệp;
- Điều 193 — tích tụ đất nông nghiệp.
Đây là các cơ chế bổ sung bên cạnh việc nhận chuyển quyền theo hạn mức tại Điều 177.
Việc nên làm trước khi mua thêm đất nông nghiệp
- Tra quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh nơi có đất về hạn mức nhận chuyển quyền — con số thực tế do tỉnh quy định, có thể thấp hơn mức trần 15 lần;
- Tính riêng theo từng loại đất, không cộng dồn các loại;
- Nếu là đất trồng lúa và bạn không trực tiếp sản xuất nông nghiệp, kiểm tra khoản 7 Điều 45 xem có phải lập tổ chức kinh tế không.
Quy định chung là một chuyện, hồ sơ cụ thể của ông bà lại là chuyện khác. Dịch vụ luật sư đất đai của chúng tôi đọc giấy tờ trước và nói rõ vụ việc đang đứng ở đâu.
Căn cứ pháp lý
Điều 177, Điều 176, Điều 45 Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15).
