Điều 192 và 193 Luật Đất đai 2024 quy định hai cơ chế mở rộng quy mô sản xuất. Tập trung là thuê, dồn điền đổi thửa, hợp tác; tích tụ là nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn.
Luật Đất đai 2024 phân biệt rõ hai cách mở rộng quy mô sản xuất nông nghiệp. Khác biệt cốt lõi nằm ở việc quyền sử dụng đất có chuyển sang người khác hay không.
Tập trung đất nông nghiệp: không đổi chủ
Khoản 1 Điều 192 định nghĩa: tập trung đất nông nghiệp là việc tăng diện tích đất nông nghiệp để tổ chức sản xuất thông qua ba phương thức:
- Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp theo phương án dồn điền, đổi thửa;
- Thuê quyền sử dụng đất;
- Hợp tác sản xuất, kinh doanh bằng quyền sử dụng đất.
Điểm chung của ba phương thức: người nông dân vẫn giữ quyền sử dụng đất của mình. Đất được gom lại để sản xuất chung, nhưng không sang tên cho ai.
Tích tụ đất nông nghiệp: đổi chủ
Khoản 1 Điều 193: tích tụ đất nông nghiệp là việc tăng diện tích đất nông nghiệp của người sử dụng đất thông qua hai phương thức:
- Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp;
- Nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất nông nghiệp.
Ở đây quyền sử dụng đất chuyển sang người tích tụ.
Bốn nguyên tắc tập trung đất
Khoản 2 Điều 192:
- Bảo đảm công khai, minh bạch, tự nguyện, dân chủ, công bằng;
- Bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của Nhà nước, người sử dụng đất và của tổ chức, cá nhân có liên quan; không ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh;
- Tuân thủ pháp luật về đất đai, dân sự và quy định khác; phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt;
- Phù hợp với đặc điểm về đất đai, địa hình, khí hậu, văn hóa, quá trình chuyển dịch lao động, chuyển đổi nghề, việc làm ở nông thôn của từng vùng và nhu cầu của thị trường.
Chữ tự nguyện ở nguyên tắc đầu tiên là điểm bảo vệ quan trọng: không ai bị buộc phải tham gia tập trung đất đai.
Ba nguyên tắc tích tụ đất
Khoản 2 Điều 193 nêu ba nguyên tắc, gần giống Điều 192 nhưng không có yêu cầu về tự nguyện, dân chủ — hợp lý, vì tích tụ là giao dịch mua bán thông thường giữa hai bên.
Điểm b khoản 2 Điều 193 bổ sung yêu cầu sử dụng đúng mục đích, bên cạnh việc phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Nhà nước hỗ trợ chi phí dồn điền đổi thửa
Khoản 3 Điều 192 có một quy định về tiền rất cụ thể:
Kinh phí cho công tác đo đạc, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận để thực hiện dồn điền, đổi thửa nhằm tập trung đất để sản xuất nông nghiệp do ngân sách nhà nước bảo đảm.
Đây là khoản hỗ trợ trực tiếp, giúp giảm rào cản chi phí khi các hộ muốn dồn ruộng manh mún thành thửa lớn.
Nghĩa vụ khi tập trung đất
Khoản 4 Điều 192 đặt ba yêu cầu:
- Tổ chức kinh tế, cá nhân thực hiện tập trung đất nông nghiệp phải lập phương án sử dụng đất gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để theo dõi;
- Nếu trong phương án có thay đổi mục đích sử dụng đất trong nội bộ nhóm đất nông nghiệp thì phải thỏa thuận với người sử dụng đất về việc hoàn trả đất nông nghiệp sau khi đã tham gia tập trung đất đai;
- Trường hợp phải điều chỉnh lại quyền sử dụng đất thì thực hiện theo quy định tại Điều 219 của Luật.
Yêu cầu thứ hai bảo vệ người nông dân góp đất: phải có thỏa thuận về việc hoàn trả đất, để họ biết mình lấy lại được gì khi kết thúc.
Trách nhiệm của chính quyền
Khoản 5 Điều 192 và khoản 4 Điều 193 đều quy định Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm tuyên truyền, phổ biến chính sách, pháp luật, hướng dẫn, hỗ trợ các bên, và đặc biệt là bảo đảm ổn định quy hoạch đối với diện tích đất nông nghiệp đã tập trung, đã tích tụ.
Cam kết ổn định quy hoạch có ý nghĩa lớn: doanh nghiệp và hộ sản xuất chỉ dám đầu tư dài hạn nếu biết diện tích đó không bị đổi quy hoạch sau vài năm.
Giới hạn của việc tích tụ
Tích tụ đất nông nghiệp bằng cách nhận chuyển nhượng chịu giới hạn của Điều 177 — hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân: không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp đối với mỗi loại đất, và con số cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
Ngoài ra:
- Khoản 6 Điều 45 — tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp phải có phương án sử dụng đất được Ủy ban nhân dân cấp huyện chấp thuận, với năm nội dung: địa điểm, diện tích, mục đích sử dụng đất; kế hoạch sản xuất kinh doanh; vốn đầu tư; thời hạn sử dụng đất; tiến độ sử dụng đất;
- Khoản 7 Điều 45 — cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho đất trồng lúa quá hạn mức phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án được cấp huyện phê duyệt, trừ trường hợp người nhận tặng cho thuộc hàng thừa kế.
Chọn cơ chế nào
Với hộ nông dân muốn giữ đất nhưng không tự canh tác được: tập trung qua hình thức cho thuê quyền sử dụng đất hoặc hợp tác sản xuất — vẫn giữ quyền sử dụng đất.
Với doanh nghiệp cần đất ổn định lâu dài để đầu tư lớn: tích tụ qua nhận chuyển nhượng hoặc nhận góp vốn, nhưng phải đáp ứng điều kiện tại khoản 6 Điều 45 và hạn mức tại Điều 177.
Khoản 6 Điều 192 và khoản 5 Điều 193 đều giao Chính phủ quy định chi tiết.
Quy định chung là một chuyện, hồ sơ cụ thể của ông bà lại là chuyện khác. Dịch vụ luật sư đất đai của chúng tôi đọc giấy tờ trước và nói rõ vụ việc đang đứng ở đâu.
Căn cứ pháp lý
Điều 192, Điều 193, Điều 177, Điều 219 Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15).
