Điều 148 Luật Đất đai 2024 liệt kê 7 loại giấy tờ chứng minh sở hữu nhà ở. Nhà có trước 1/7/2006 không giấy tờ mà không tranh chấp vẫn được cấp sổ.
Sổ đỏ theo Luật Đất đai 2024 có tên đầy đủ là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Vế thứ hai — quyền sở hữu tài sản — với phần lớn hộ gia đình chính là căn nhà. Điều 148 quy định điều kiện ghi nhận nhà ở lên sổ.
Bảy loại giấy tờ chứng minh sở hữu nhà ở
Khoản 1 Điều 148 áp dụng cho hộ gia đình, cá nhân sở hữu nhà ở, khi có một trong các giấy tờ:
- Giấy phép xây dựng nhà ở, hoặc giấy phép xây dựng nhà ở có thời hạn, đối với trường hợp phải xin phép theo pháp luật về xây dựng;
- Hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo Nghị định số 61-CP ngày 05/7/1994, hoặc giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở thuộc sở hữu nhà nước từ trước ngày 05/7/1994;
- Giấy tờ về giao hoặc tặng nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết;
- Giấy tờ về sở hữu nhà ở do cơ quan có thẩm quyền cấp qua các thời kỳ, với điều kiện nhà đất đó không thuộc diện Nhà nước xác lập sở hữu toàn dân theo Nghị quyết số 23/2003/QH11 ngày 26/11/2003 và Nghị quyết số 755/2005/NQ-UBTVQH11 ngày 02/4/2005;
- Giấy tờ mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế nhà ở đã có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền, đối với giao dịch trước ngày 01/7/2006;
- Bản án hoặc quyết định của Tòa án, hoặc giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực, xác định quyền sở hữu nhà ở;
- Một trong các giấy tờ trên mà ghi tên người khác và đang không có tranh chấp.
Giao dịch từ 01/7/2006 trở về sau
Điểm đ khoản 1 phân biệt rõ theo mốc này:
- Nhà ở do mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế từ 01/7/2006 trở về sau: phải có văn bản về giao dịch đó theo quy định của pháp luật về nhà ở;
- Nhà ở mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đầu tư xây dựng để bán: phải có hợp đồng mua bán nhà ở do hai bên ký kết.
Nhà có trước 01/7/2006 mà không có giấy tờ
Khoản 2 là quy định quan trọng nhất với nhà cũ ở nông thôn và khu dân cư hình thành lâu năm: hộ gia đình, cá nhân có nhà ở trước ngày 01/7/2006 mà không có giấy tờ nào tại khoản 1, đang không có tranh chấp, thì vẫn được cấp Giấy chứng nhận.
Không cần giấy phép xây dựng, không cần hợp đồng. Hai điều kiện duy nhất là mốc thời gian và tình trạng không tranh chấp.
Nhà không thuộc hai nhóm trên
Khoản 3 chia theo việc có phải xin giấy phép xây dựng hay không:
- Không phải xin giấy phép xây dựng: được cấp Giấy chứng nhận;
- Phải xin phép xây dựng: phải có giấy xác nhận của cơ quan có chức năng quản lý về xây dựng cấp huyện rằng nhà ở đó đủ điều kiện tồn tại theo pháp luật về xây dựng.
Đây là lối ra cho nhà xây không phép nhưng không vi phạm quy hoạch: xin xác nhận đủ điều kiện tồn tại thay vì bị buộc tháo dỡ.
Tổ chức và người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài
Khoản 4: tổ chức trong nước, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở để kinh doanh, có giấy tờ phù hợp pháp luật về nhà ở, thì được cấp Giấy chứng nhận. Trường hợp mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế hoặc sở hữu qua hình thức khác thì phải có giấy tờ về giao dịch.
Chủ nhà không có quyền sử dụng thửa đất
Khoản 5 xử lý tình huống nhà một chủ, đất một chủ:
- Tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam: phải có giấy tờ về giao dịch nhà ở theo pháp luật về nhà ở;
- Các chủ sở hữu khác: phải có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở theo Điều này, kèm hợp đồng thuê đất, hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác kinh doanh, hoặc văn bản chấp thuận của người sử dụng đất đồng ý cho xây dựng nhà ở, đã được công chứng hoặc chứng thực.
Nếu bạn xây nhà trên đất người khác, văn bản chấp thuận có công chứng là thứ không thể thiếu.
Công trình hỗn hợp trên đất ở
Khoản 6: công trình có mục đích hỗn hợp được tạo lập trên đất ở thì được cấp Giấy chứng nhận cho từng hạng mục hoặc toàn bộ công trình, và thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài.
Quy định chung là một chuyện, hồ sơ cụ thể của ông bà lại là chuyện khác. Dịch vụ luật sư đất đai của chúng tôi đọc giấy tờ trước và nói rõ vụ việc đang đứng ở đâu.
Căn cứ pháp lý
Điều 148 Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15).
