Điều 149 Luật Đất đai 2024 quy định điều kiện ghi nhận quyền sở hữu công trình xây dựng lên sổ đỏ. Công trình có trước 1/7/2004 không giấy tờ mà không tranh chấp vẫn được cấp.
Nhà xưởng, kho, chuồng trại, nhà hàng, cửa hàng — những công trình không phải nhà ở cũng được ghi nhận quyền sở hữu lên sổ đỏ. Điều 149 Luật Đất đai 2024 quy định điều kiện, với cấu trúc tương tự Điều 148 nhưng có vài điểm khác đáng chú ý.
Năm loại giấy tờ chứng minh sở hữu công trình
Khoản 1 áp dụng cho hộ gia đình, cá nhân và cộng đồng dân cư sở hữu công trình xây dựng, khi có một trong các giấy tờ:
- Giấy phép xây dựng công trình, hoặc giấy phép xây dựng công trình có thời hạn, với trường hợp phải xin phép theo pháp luật về xây dựng;
- Giấy tờ về sở hữu công trình xây dựng do cơ quan có thẩm quyền cấp qua các thời kỳ, trừ trường hợp Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng;
- Giấy tờ về mua bán, tặng cho hoặc thừa kế công trình xây dựng theo quy định của pháp luật;
- Bản án hoặc quyết định của Tòa án, hoặc giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực, xác định quyền sở hữu công trình;
- Một trong các giấy tờ trên mà ghi tên người khác và đang không có tranh chấp.
Điểm khác so với nhà ở: Điều 149 ghi nhận cả cộng đồng dân cư là chủ thể được cấp giấy chứng nhận cho công trình.
Mốc thời gian là 01/7/2004, không phải 01/7/2006
Khoản 2 quy định: hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư sở hữu công trình xây dựng trước ngày 01/7/2004 mà không có giấy tờ tại khoản 1, đang không có tranh chấp, thì được cấp Giấy chứng nhận.
Đây là khác biệt cần nhớ. Với nhà ở, mốc miễn giấy tờ là 01/7/2006 theo Điều 148. Với công trình không phải nhà ở, mốc sớm hơn hai năm: 01/7/2004.
Công trình không thuộc hai nhóm trên
Khoản 3 chia theo việc có phải xin phép xây dựng hay không:
- Không phải xin giấy phép xây dựng: được cấp Giấy chứng nhận;
- Phải xin phép xây dựng: phải có giấy xác nhận của cơ quan có chức năng quản lý về xây dựng cấp huyện rằng công trình đủ điều kiện tồn tại theo pháp luật về xây dựng.
Tổ chức tạo lập công trình
Khoản 4 liệt kê nhóm chủ thể rộng: tổ chức trong nước, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, tổ chức tôn giáo và tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài. Có giấy tờ phù hợp pháp luật về xây dựng thì được cấp Giấy chứng nhận.
Trường hợp mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế công trình hoặc sở hữu qua hình thức khác thì phải có giấy tờ về giao dịch đó.
Xây công trình trên đất của người khác
Khoản 5: chủ sở hữu công trình không có quyền sử dụng đất đối với thửa đất đó thì phải có đủ hai thứ:
- Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu công trình theo Điều này;
- Hợp đồng thuê đất, hoặc hợp đồng góp vốn, hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh, hoặc văn bản chấp thuận của người sử dụng đất đồng ý cho xây dựng công trình — đã được công chứng hoặc chứng thực.
Thỏa thuận miệng hoặc giấy viết tay không công chứng không đáp ứng điều kiện này. Đây là chỗ nhiều nhà xưởng dựng trên đất thuê của hàng xóm bị vướng khi làm hồ sơ.
Dự án có nhiều hạng mục
Khoản 6: dự án có nhiều hạng mục công trình thì được cấp Giấy chứng nhận cho từng hạng mục, hoặc thậm chí cho từng phần diện tích của hạng mục.
Quy định này thuận lợi cho doanh nghiệp: không phải chờ hoàn thành toàn bộ dự án mới được cấp giấy, mà xong hạng mục nào có thể làm thủ tục cho hạng mục đó.
Nên chuẩn bị gì
Ba câu hỏi cần trả lời trước khi làm hồ sơ: công trình xây trước hay sau 01/7/2004; công trình thuộc diện phải xin phép xây dựng hay không; và đất dưới công trình có phải của mình không. Ba câu trả lời này quyết định bạn đi theo khoản nào của Điều 149.
Quy định chung là một chuyện, hồ sơ cụ thể của ông bà lại là chuyện khác. Dịch vụ luật sư đất đai của chúng tôi đọc giấy tờ trước và nói rõ vụ việc đang đứng ở đâu.
Căn cứ pháp lý
Điều 149 Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15).
