Điều 180 Luật Đất đai 2024 buộc tổ chức đã được giao đất nông nghiệp trước ngày Luật có hiệu lực phải rà soát, lập phương án sử dụng đất. Đất thu hồi ưu tiên giao cho người dân tộc thiểu số thiếu đất.
Điều 180 Luật Đất đai 2024 quy định chế độ sử dụng đất nông nghiệp của tổ chức, với một cơ chế rà soát có thể giải phóng quỹ đất đáng kể cho người dân địa phương.
Tổ chức tiếp cận đất nông nghiệp bằng cách nào
Khoản 1 Điều 180: tổ chức kinh tế, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài có nhu cầu sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối thì được Nhà nước xem xét cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư.
Hình thức là thuê đất, không phải giao đất. Điểm a khoản 2 Điều 120 cho phép thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê đối với dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.
Nghĩa vụ rà soát với đất đã giao trước đây
Khoản 2 Điều 180 áp dụng cho tổ chức kinh tế, đơn vị sự nghiệp công lập đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trước ngày Luật này có hiệu lực để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối — trừ trường hợp quy định tại Điều 181 (đất do công ty nông, lâm nghiệp quản lý).
Các tổ chức này phải rà soát hiện trạng sử dụng đất, lập phương án sử dụng đất.
Năm nội dung của phương án
Cũng tại khoản 2, phương án sử dụng đất phải xác định rõ:
- Diện tích, ranh giới sử dụng;
- Diện tích từng loại đất được giữ lại sử dụng;
- Thời hạn sử dụng đất;
- Diện tích đất bàn giao cho địa phương.
Nội dung cuối cùng là phần quan trọng nhất với cộng đồng: diện tích tổ chức không dùng đến sẽ được trả về địa phương.
Trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
Khoản 2 Điều 180 giao bốn nhiệm vụ:
- Chỉ đạo việc rà soát, phê duyệt phương án sử dụng đất;
- Giao đất, cho thuê đất theo phương án đã được phê duyệt;
- Thu hồi diện tích đất không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, giao khoán, cho thuê, cho mượn trái pháp luật, bị lấn, bị chiếm — để giao, cho thuê đối với tổ chức, cá nhân;
- Và quy định đáng chú ý nhất: việc giao đất, cho thuê đất phải ưu tiên cá nhân là người dân tộc thiểu số không có đất hoặc thiếu đất sản xuất ở địa phương.
Sáu nhóm diện tích bị thu hồi
Danh sách tại khoản 2 khá đầy đủ:
- Đất không sử dụng;
- Đất sử dụng không đúng mục đích;
- Đất giao khoán trái pháp luật;
- Đất cho thuê trái pháp luật;
- Đất cho mượn trái pháp luật;
- Đất bị lấn, bị chiếm.
Danh sách này gần trùng với điểm c khoản 2 Điều 142 — sáu nhóm diện tích của tổ chức mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi, trong đó có đất không được sử dụng đã quá 12 tháng và tiến độ sử dụng chậm đã quá 24 tháng.
Ưu tiên đồng bào dân tộc thiểu số
Quy định ưu tiên tại khoản 2 Điều 180 nằm trong hệ thống chính sách rộng hơn:
- Điều 16 — chính sách hỗ trợ đất đai lần đầu và hỗ trợ tiếp cho cá nhân là người dân tộc thiểu số thuộc diện hộ nghèo, hộ cận nghèo tại vùng đồng bào dân tộc thiểu số và miền núi;
- Điểm c khoản 2 Điều 181 — với đất do công ty nông, lâm nghiệp bàn giao về địa phương: giao đất, cho thuê đất để thực hiện chính sách đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số, người có công với cách mạng, người thuộc hộ nghèo tại địa phương không có đất hoặc thiếu đất sản xuất;
- Khoản 29 Điều 79 — dự án bố trí đất ở, đất sản xuất cho đồng bào dân tộc thiểu số thuộc các trường hợp Nhà nước thu hồi đất;
- Khoản 4 Điều 16 — đất để thực hiện chính sách được bố trí từ quỹ đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý hoặc từ quỹ đất thu hồi theo khoản 29 Điều 79.
Phân biệt với đất công ty nông, lâm nghiệp
Khoản 2 Điều 180 loại trừ rõ trường hợp quy định tại Điều 181.
Điều 181 quy định riêng về đất do các công ty nông, lâm nghiệp quản lý, sử dụng — với cơ chế rà soát chi tiết hơn, và đặc biệt là quy định tại điểm a khoản 2: công nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất có nguồn gốc giao, giao khoán, khoán trắng, thuê, mượn của nông, lâm trường trước ngày 01/02/2015 theo hình thức giao đất không thu tiền, trong hạn mức tại Điều 176.
Điều kiện khi tổ chức nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp
Ngoài con đường thuê đất của Nhà nước, tổ chức có thể nhận chuyển nhượng từ người dân. Khoản 6 Điều 45 đặt điều kiện:
Tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp phải có phương án sử dụng đất nông nghiệp được Ủy ban nhân dân cấp huyện chấp thuận.
Phương án phải có năm nội dung: địa điểm, diện tích, mục đích sử dụng đất; kế hoạch sản xuất, kinh doanh nông nghiệp; vốn đầu tư; thời hạn sử dụng đất; tiến độ sử dụng đất.
Đây cũng là điều kiện của cơ chế tích tụ đất nông nghiệp theo Điều 193.
Rủi ro bị thu hồi
Tổ chức sử dụng đất nông nghiệp cần lưu ý khoản 7 Điều 81: đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản không được sử dụng 12 tháng liên tục; đất trồng cây lâu năm 18 tháng; đất trồng rừng 24 tháng — và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không đưa đất vào sử dụng theo thời hạn ghi trong quyết định xử phạt — là căn cứ thu hồi đất.
Khoản 9 Điều 81 loại trừ trường hợp bất khả kháng.
Quy định chung là một chuyện, hồ sơ cụ thể của ông bà lại là chuyện khác. Dịch vụ luật sư đất đai của chúng tôi đọc giấy tờ trước và nói rõ vụ việc đang đứng ở đâu.
Căn cứ pháp lý
Điều 180, Điều 181, Điều 16, Điều 45 Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15).
