Điều 171 Luật Đất đai 2024 liệt kê 11 nhóm đất được sử dụng ổn định lâu dài, đứng đầu là đất ở. Các loại đất còn lại đều có thời hạn theo Điều 172.
Sổ đỏ ghi "lâu dài" hay ghi một con số năm cụ thể là khác biệt rất lớn về giá trị. Điều 171 Luật Đất đai 2024 liệt kê các loại đất được sử dụng ổn định lâu dài.
Mười một nhóm đất sử dụng ổn định lâu dài
- Đất ở;
- Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng theo khoản 4 Điều 178;
- Đất rừng đặc dụng; đất rừng phòng hộ; đất rừng sản xuất do tổ chức quản lý;
- Đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của cá nhân đang sử dụng ổn định được Nhà nước công nhận, mà không phải là đất được Nhà nước giao có thời hạn hoặc cho thuê;
- Đất xây dựng trụ sở cơ quan theo khoản 1 Điều 199; đất xây dựng công trình sự nghiệp của đơn vị sự nghiệp công lập theo khoản 2 Điều 199;
- Đất quốc phòng, an ninh;
- Đất tín ngưỡng;
- Đất tôn giáo theo khoản 2 Điều 213;
- Đất sử dụng vào mục đích công cộng không có mục đích kinh doanh;
- Đất nghĩa trang, nhà tang lễ, cơ sở hỏa táng; đất cơ sở lưu giữ tro cốt;
- Đất quy định tại khoản 3 Điều 173 và khoản 2 Điều 174.
Đất ở đứng đầu danh sách
Khoản 1 chỉ hai chữ: đất ở. Đây là lý do sổ đỏ đất ở ghi thời hạn "lâu dài" và có giá trị cao hơn hẳn đất nông nghiệp cùng vị trí.
Điều này cũng lý giải vì sao việc xác định diện tích đất ở theo Điều 141 và việc chuyển mục đích sang đất ở theo Điều 121 lại quan trọng đến vậy với người dân.
Nhóm thứ tư đáng chú ý
Khoản 4 quy định một trường hợp có điều kiện chặt: đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của cá nhân được sử dụng ổn định lâu dài, nhưng chỉ khi:
- Đang sử dụng ổn định và được Nhà nước công nhận;
- Không phải là đất được Nhà nước giao có thời hạn, cũng không phải đất cho thuê.
Cùng một loại đất thương mại dịch vụ, nhưng do Nhà nước cho thuê thì có thời hạn, còn do được công nhận từ hiện trạng sử dụng ổn định thì lâu dài.
Điểm c khoản 1 Điều 138 và điểm b khoản 4 Điều 141 cũng nhất quán với quy định này: khi công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại dịch vụ theo diện tích thực tế đã sử dụng, thì hình thức sử dụng đất được công nhận như giao đất có thu tiền và thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài.
Công trình hỗn hợp trên đất ở
Khoản 6 Điều 148 bổ sung một trường hợp liên quan: công trình có mục đích hỗn hợp được tạo lập trên đất ở thì được cấp Giấy chứng nhận cho từng hạng mục hoặc toàn bộ công trình, và thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài.
Ngoài danh sách này đều có thời hạn
Khoản 1 Điều 172 mở đầu bằng: trừ các trường hợp quy định tại Điều 171, thời hạn sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau.
Các mốc chính:
- 50 năm — giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, trong hạn mức tại Điều 176;
- Không quá 50 năm — cho thuê đất nông nghiệp đối với cá nhân;
- Không quá 50 năm — giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư; riêng dự án có thời hạn hoạt động trên 50 năm theo Luật Đầu tư thì không quá 70 năm;
- Không quá 99 năm — cho thuê đất xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
Vì sao cần biết đất của mình thuộc nhóm nào
Ba lý do thực tế:
- Điều kiện giao dịch: điểm d khoản 1 Điều 45 yêu cầu quyền sử dụng đất phải còn trong thời hạn sử dụng đất mới được chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn. Đất lâu dài không vướng điều kiện này;
- Rủi ro bị thu hồi: điểm c khoản 1 Điều 82 quy định thu hồi đất khi đất được giao, cho thuê có thời hạn nhưng không được gia hạn;
- Thủ tục gia hạn: khoản 3 Điều 172 buộc nộp hồ sơ đề nghị gia hạn chậm nhất 06 tháng trước khi hết thời hạn. Quá hạn mà không nộp thì không được gia hạn, trừ trường hợp bất khả kháng.
Vì vậy việc đầu tiên nên làm là mở sổ đỏ ra xem mục thời hạn sử dụng đất ghi gì.
Quy định chung là một chuyện, hồ sơ cụ thể của ông bà lại là chuyện khác. Dịch vụ luật sư đất đai của chúng tôi đọc giấy tờ trước và nói rõ vụ việc đang đứng ở đâu.
Căn cứ pháp lý
Điều 171, Điều 172 Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15).
