Điều 121 Luật Đất đai 2024 liệt kê bảy trường hợp chuyển mục đích phải xin phép. Các trường hợp ngoài danh sách này thì không phải xin phép cơ quan nhà nước.
Không phải mọi thay đổi mục đích sử dụng đất đều phải xin phép. Điều 121 Luật Đất đai 2024 liệt kê bảy trường hợp bắt buộc, và quy định rõ: ngoài danh sách này thì không phải xin phép.
Bảy trường hợp phải được cho phép
Khoản 1 Điều 121:
- Chuyển đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang loại đất khác trong nhóm đất nông nghiệp;
- Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
- Chuyển các loại đất khác sang đất chăn nuôi tập trung khi thực hiện dự án chăn nuôi tập trung quy mô lớn;
- Chuyển đất phi nông nghiệp được giao không thu tiền sử dụng đất sang loại đất phi nông nghiệp khác được giao có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;
- Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
- Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp;
- Chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ.
Hai trường hợp phổ biến nhất với hộ gia đình
Điểm b — chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp — bao trùm trường hợp phổ biến nhất: chuyển đất vườn, đất trồng cây, đất ruộng sang đất ở.
Điểm đ — chuyển đất phi nông nghiệp không phải đất ở sang đất ở — áp dụng cho trường hợp chuyển đất kinh doanh, đất kho bãi sang đất ở.
Cả hai đều phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.
Ngoài danh sách thì không phải xin phép
Khoản 3 Điều 121 nêu rõ: việc chuyển mục đích sử dụng đất không thuộc các trường hợp quy định tại khoản 1 thì không phải xin phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Cần lưu ý: không phải xin phép không có nghĩa là không phải làm gì. Điểm e khoản 1 Điều 133 quy định chuyển mục đích sử dụng đất theo khoản 1 Điều 121 thuộc diện đăng ký biến động; và với trường hợp theo khoản 3 Điều 121 thì đăng ký biến động khi người sử dụng đất có nhu cầu.
Quy định miễn tiền đáng chú ý nhất
Đoạn thứ hai của khoản 3 Điều 121 là quy định có lợi rõ rệt mà nhiều người không biết:
Trường hợp sử dụng đất có nguồn gốc là đất ở hoặc đất phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất ổn định lâu dài phù hợp quy định của pháp luật, đã chuyển sang sử dụng vào mục đích khác, mà nay có nhu cầu chuyển lại thành đất ở và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, thì không phải nộp tiền sử dụng đất.
Đây là tình huống thực tế: thửa đất vốn là đất ở, chủ cũ chuyển sang làm vườn hoặc làm kho, nay muốn chuyển lại thành đất ở. Nếu chứng minh được nguồn gốc và phù hợp quy hoạch thì không phải nộp tiền sử dụng đất.
Ba điều kiện phải đủ: nguồn gốc là đất ở hoặc đất phi nông nghiệp ổn định lâu dài; việc chuyển trước đó phù hợp quy định pháp luật; và việc chuyển lại phù hợp quy hoạch sử dụng đất.
Nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích
Khoản 2 Điều 121: khi chuyển mục đích theo khoản 1, người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Với hộ gia đình, cá nhân, tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích được tính theo bảng giá đất — điểm a khoản 1 Điều 159.
Vì bảng giá đất nay được xây dựng theo nguyên tắc thị trường và cập nhật hằng năm theo khoản 3 Điều 159, số tiền phải nộp có thể thay đổi giữa các năm. Nên tra bảng giá đất hiện hành của tỉnh trước khi quyết định thời điểm làm thủ tục.
Chế độ sử dụng đất sau khi chuyển
Cũng tại khoản 2: chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.
Điều này ảnh hưởng tới thời hạn sử dụng đất. Đất ở thuộc nhóm sử dụng ổn định lâu dài theo khoản 1 Điều 171, trong khi đất nông nghiệp của cá nhân thường có thời hạn 50 năm theo điểm a khoản 1 Điều 172.
Thời hạn sử dụng đất khi chuyển mục đích được quy định riêng tại Điều 173.
Trình tự thực hiện
Khoản 4 Điều 121: việc chuyển mục đích sử dụng đất theo Điều này được thực hiện theo quy định tại Điều 124.
Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Điều 227 của Luật.
Ba việc nên làm trước khi nộp hồ sơ
- Tra quy hoạch sử dụng đất của thửa đất — không phù hợp quy hoạch thì không được cho phép chuyển mục đích;
- Tra bảng giá đất hiện hành của tỉnh để ước tính tiền phải nộp;
- Kiểm tra nguồn gốc thửa đất — nếu vốn là đất ở hoặc đất phi nông nghiệp ổn định lâu dài, đối chiếu khoản 3 Điều 121 để xem có thuộc diện không phải nộp tiền sử dụng đất không.
Quy định chung là một chuyện, hồ sơ cụ thể của ông bà lại là chuyện khác. Dịch vụ luật sư đất đai của chúng tôi đọc giấy tờ trước và nói rõ vụ việc đang đứng ở đâu.
Căn cứ pháp lý
Điều 121, Điều 124, Điều 159 Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15).
