Điều 172 Luật Đất đai 2024 quy định đất nông nghiệp của cá nhân là 50 năm, dự án đầu tư không quá 50 năm hoặc 70 năm. Thời hạn tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất.
Đất có thời hạn là loại đất mà chủ sử dụng cần theo dõi mốc thời gian. Điều 172 Luật Đất đai 2024 quy định các mốc, và có một quy định rất có lợi cho nông dân mà nhiều người chưa biết.
Phạm vi áp dụng
Khoản 1 Điều 172 mở đầu: trừ các trường hợp quy định tại Điều 171 — tức trừ nhóm đất sử dụng ổn định lâu dài, đứng đầu là đất ở.
Đất nông nghiệp của cá nhân: 50 năm, tự động tiếp tục
Điểm a khoản 1 quy định thời hạn 50 năm đối với việc giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, áp dụng cho:
- Đất trồng cây hằng năm;
- Đất nuôi trồng thủy sản;
- Đất làm muối;
- Đất trồng cây lâu năm;
- Đất rừng sản xuất là rừng trồng — trong hạn mức quy định tại Điều 176.
Và câu quan trọng nhất của điểm này:
Khi hết thời hạn sử dụng đất, thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại điểm này mà không phải làm thủ tục gia hạn.
Đây là quy định giảm phiền hà rất lớn. Hộ nông dân không cần làm hồ sơ gia hạn khi hết 50 năm — thời hạn tự động tiếp tục.
Khoản 3 Điều 172 cũng loại trừ rõ trường hợp này khỏi nghĩa vụ nộp hồ sơ gia hạn.
Thuê đất nông nghiệp: không quá 50 năm
Điểm b khoản 1: thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với cá nhân không quá 50 năm. Khi hết thời hạn, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê, nhưng cũng không quá 50 năm.
Khác với điểm a, trường hợp thuê đất không có cơ chế tự động tiếp tục — phải được xem xét.
Dự án đầu tư: 50 năm, đặc biệt 70 năm
Điểm c khoản 1:
- Thời hạn giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư được xem xét, quyết định theo thời hạn hoạt động của dự án đầu tư hoặc theo đơn xin giao đất, thuê đất, nhưng không quá 50 năm;
- Với dự án có thời hạn hoạt động trên 50 năm theo quy định của Luật Đầu tư: thời hạn giao đất, cho thuê đất theo thời hạn của dự án nhưng không quá 70 năm;
- Trường hợp không phải lập dự án đầu tư: thời hạn xem xét trên cơ sở đơn xin giao đất, cho thuê đất nhưng không quá 50 năm.
Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét gia hạn, nhưng không quá thời hạn nêu trên.
Tổ chức ngoại giao: không quá 99 năm
Điểm d khoản 1: thời hạn cho thuê đất xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao không quá 99 năm. Hết thời hạn, nếu có nhu cầu thì được xem xét gia hạn hoặc cho thuê đất khác, cũng không quá 99 năm.
Tính từ khi nào
Khoản 2 Điều 172 nêu rõ: thời hạn giao đất, cho thuê đất được tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Không phải từ ngày cấp sổ đỏ, cũng không phải từ ngày nhận bàn giao đất trên thực địa.
Các trường hợp thời hạn quy định riêng
Luật còn hai điều liên quan:
- Điều 173 — thời hạn sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất;
- Điều 174 — thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất.
Khoản 11 Điều 171 dẫn chiếu: đất quy định tại khoản 3 Điều 173 và khoản 2 Điều 174 thuộc nhóm sử dụng ổn định lâu dài.
Xác định thời hạn cho đất chưa rõ
Với tổ chức đang sử dụng đất mà giấy tờ không ghi thời hạn, điểm b khoản 2 Điều 142 quy định cách xác định: theo Điều 172, tính từ ngày 15/10/1993 nếu sử dụng đất trước 15/10/1993, hoặc từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất nếu sử dụng từ 15/10/1993 trở về sau.
Vì sao thời hạn quan trọng
- Điều kiện giao dịch: điểm d khoản 1 Điều 45 yêu cầu phải còn trong thời hạn sử dụng đất mới được chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn;
- Nguy cơ bị thu hồi: điểm c khoản 1 Điều 82 quy định thu hồi đất khi đất được giao, cho thuê có thời hạn nhưng không được gia hạn;
- Ảnh hưởng tới định giá: điểm b khoản 2 Điều 158 xếp thời hạn sử dụng đất là một căn cứ định giá đất. Nhưng đối với đất nông nghiệp đã giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức và đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền thì không căn cứ vào thời hạn sử dụng đất — một quy định có lợi cho nông dân khi định giá bồi thường.
Quy định chung là một chuyện, hồ sơ cụ thể của ông bà lại là chuyện khác. Dịch vụ luật sư đất đai của chúng tôi đọc giấy tờ trước và nói rõ vụ việc đang đứng ở đâu.
Căn cứ pháp lý
Điều 172, Điều 171, Điều 176 Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15).
