Điều 139 Luật Đất đai 2024 chia đất lấn chiếm thành nhiều nhóm: có nhóm bị thu hồi không cấp sổ, có nhóm được xem xét cấp sổ kèm nghĩa vụ tài chính. Từ 1/7/2014 trở về sau thì không cấp sổ.
Đất có nguồn gốc lấn, chiếm hoặc sử dụng sai mục đích là tình huống rất phổ biến. Điều 139 Luật Đất đai 2024 không xử lý tất cả như nhau — kết quả phụ thuộc vào lấn chiếm cái gì và vào thời điểm nào.
Mốc chia đôi: ngày 1/7/2014
Khoản 5 Điều 139 nêu nguyên tắc nền: vi phạm từ ngày 01/7/2014 trở về sau thì Nhà nước không cấp Giấy chứng nhận và xử lý theo quy định của pháp luật.
Toàn bộ các quy định còn lại của Điều 139 chỉ dành cho vi phạm trước mốc này.
Nhóm 1: lấn chiếm công trình công cộng — thu hồi, không cấp sổ
Khoản 1 quy định thu hồi đất để trả lại cho công trình, không cấp Giấy chứng nhận đối với diện tích đã lấn chiếm, trong các trường hợp:
- Lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng sau khi Nhà nước đã công bố và cắm mốc;
- Lấn, chiếm lòng đường, lề đường, vỉa hè sau khi đã công bố chỉ giới xây dựng;
- Lấn, chiếm đất dùng cho trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, công trình công cộng khác.
Ngoại lệ quan trọng: nếu sau đó quy hoạch đã được điều chỉnh và diện tích lấn chiếm không còn thuộc hành lang bảo vệ, không thuộc chỉ giới xây dựng đường giao thông, không dùng cho trụ sở hay công trình công cộng, thì người đang sử dụng được xem xét cấp sổ và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Nhóm 2: lấn chiếm đất nông, lâm trường
Khoản 2 chia thành ba tình huống theo quy hoạch hiện hành của phần đất đó:
- Thuộc quy hoạch rừng đặc dụng, rừng phòng hộ: tỉnh chỉ đạo thu hồi giao cho Ban quản lý rừng. Người đang sử dụng được xem xét khoán bảo vệ, phát triển rừng. Nếu địa phương không có Ban quản lý rừng thì người đang sử dụng được Nhà nước giao đất để bảo vệ, phát triển rừng phòng hộ và được xem xét cấp sổ;
- Thuộc quy hoạch xây dựng công trình hạ tầng công cộng: thu hồi để giao chủ đầu tư khi triển khai. Trong lúc chờ, người đang sử dụng được tạm thời sử dụng nhưng phải giữ nguyên hiện trạng và kê khai đăng ký đất đai;
- Đang dùng để sản xuất nông nghiệp hoặc làm nhà ở từ trước 01/7/2014, không thuộc hai nhóm quy hoạch trên: được xem xét cấp sổ kèm nghĩa vụ tài chính.
Nhóm 3: lấn chiếm khác và sử dụng sai mục đích
Khoản 3 áp dụng cho các trường hợp lấn chiếm không thuộc hai nhóm trên, và cho cả trường hợp sử dụng đất không đúng mục đích đã được giao, cho thuê, công nhận. Cách xử lý chỉ dựa vào một câu hỏi: có phù hợp quy hoạch không?
- Phù hợp quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn: được xem xét cấp sổ, kèm nghĩa vụ tài chính;
- Không phù hợp: tạm thời sử dụng cho đến khi Nhà nước thu hồi, phải giữ nguyên hiện trạng và kê khai đăng ký.
Đất tự khai hoang được xử lý riêng
Khoản 4 quy định thuận lợi cho một nhóm rất phổ biến ở nông thôn: hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp do tự khai hoang, không có tranh chấp, thì được cấp Giấy chứng nhận theo hạn mức giao đất nông nghiệp do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Phần vượt hạn mức phải chuyển sang thuê đất của Nhà nước.
Lưu ý đây là hạn mức do tỉnh quy định, không phải hạn mức chung tại Điều 176.
Điều nên làm trước khi nộp hồ sơ
Vì kết quả phụ thuộc gần như hoàn toàn vào quy hoạch hiện hành, việc đầu tiên nên làm là tra cứu quy hoạch của thửa đất tại cơ quan quản lý đất đai địa phương. Cùng một mảnh đất lấn chiếm, nằm trong hay ngoài hành lang bảo vệ công trình sẽ dẫn tới hai kết cục hoàn toàn khác nhau.
Với các nhóm chỉ được "tạm thời sử dụng", nghĩa vụ kê khai đăng ký đất đai vẫn còn nguyên. Bỏ qua bước này không làm tình trạng pháp lý tốt lên, chỉ khiến thửa đất vắng mặt trong hồ sơ địa chính.
Quy định chung là một chuyện, hồ sơ cụ thể của ông bà lại là chuyện khác. Dịch vụ luật sư đất đai của chúng tôi đọc giấy tờ trước và nói rõ vụ việc đang đứng ở đâu.
Căn cứ pháp lý
Điều 139 Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15).
