Điều 137 Luật Đất đai 2024 liệt kê 14 loại giấy tờ lập trước 15/10/1993, kể cả giấy tờ do chế độ cũ cấp như bằng khoán điền thổ. Có giấy tờ hợp lệ thì được cấp sổ đỏ và không phải nộp tiền sử dụng đất.
Câu hỏi quyết định khi làm sổ đỏ cho đất cũ là: giấy tờ trong tay bạn có được luật công nhận không? Điều 137 Luật Đất đai 2024 trả lời bằng một danh sách rất rộng — rộng hơn nhiều so với hình dung của phần lớn người dân.
Có giấy tờ hợp lệ thì không phải nộp tiền sử dụng đất
Khoản 1 Điều 137 nêu rõ: hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ được lập trước ngày 15/10/1993 thì được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất.
Đây là điểm khác biệt lớn nhất so với đất không giấy tờ. Cùng một thửa đất, có giấy tờ hợp lệ hay không quyết định bạn phải nộp bao nhiêu tiền.
Mười bốn loại giấy tờ được công nhận
Khoản 1 liệt kê từ điểm a đến điểm n:
- Giấy tờ về quyền được sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai qua các thời kỳ Nhà nước;
- Giấy tờ do chế độ cũ cấp: Bằng khoán điền thổ; Văn tự đoạn mãi bất động sản có chứng nhận; Văn tự mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế nhà ở gắn liền với đất ở có chứng nhận; Bản di chúc hoặc giấy thỏa thuận tương phân di sản về nhà ở được chứng nhận; Giấy phép cho xây cất nhà ở; Giấy phép hợp thức hóa kiến trúc; Bản án của Tòa án thuộc chế độ cũ đã có hiệu lực;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời, hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính;
- Giấy tờ chuyển nhượng, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận đã sử dụng trước 15/10/1993;
- Sổ mục kê, sổ kiến điền lập trước 18/12/1980 mà có tên người sử dụng đất;
- Giấy tờ đăng ký ruộng đất theo Chỉ thị 299/TTg ngày 10/11/1980: biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã, bản tổng hợp các trường hợp sử dụng đất hợp pháp, đơn xin đăng ký quyền sử dụng ruộng đất, giấy chứng nhận đã đăng ký;
- Giấy tờ kê khai, đăng ký nhà cửa được Ủy ban nhân dân cấp xã, huyện hoặc tỉnh xác nhận, trong đó có ghi diện tích đất có nhà;
- Giấy tờ của đơn vị quốc phòng giao đất làm nhà ở theo Chỉ thị 282/CT-QP ngày 11/7/1991;
- Dự án, danh sách di dân xây dựng khu kinh tế mới hoặc tái định cư có tên người sử dụng đất;
- Giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình; giấy tờ về xây dựng, sửa chữa được cơ quan quản lý nhà ở, xây dựng chứng nhận hoặc cho phép;
- Giấy tạm giao đất của cấp huyện, cấp tỉnh; đơn đề nghị sử dụng đất được cấp xã hoặc hợp tác xã nông nghiệp phê duyệt trước 01/7/1980;
- Giấy tờ giao đất cho cơ quan, tổ chức để bố trí cho cán bộ, công nhân viên tự làm nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách;
- Giấy tờ khác có trước 15/10/1993 do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định phù hợp thực tiễn địa phương.
Điểm cuối cùng đáng chú ý: danh sách này không đóng. Mỗi tỉnh có thể công nhận thêm loại giấy tờ phù hợp với lịch sử sử dụng đất của địa phương mình.
Các nhóm giấy tờ khác cũng được cấp sổ miễn tiền
Ngoài khoản 1, luật còn công nhận:
- Khoản 2: giấy tờ của nông, lâm trường quốc doanh giao đất làm nhà ở hoặc nhà ở kết hợp sản xuất trước 01/7/2004;
- Khoản 3: giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; giấy giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết; giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
Ba tình huống hay gặp mà luật đã dự liệu
Giấy tờ ghi tên người khác
Khoản 5: nếu giấy tờ ghi tên người khác, kèm giấy tờ về việc chuyển quyền, nhưng chưa làm thủ tục chuyển quyền và đất không tranh chấp, thì vẫn được cấp sổ, có thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Mất bản gốc, chỉ còn bản sao
Khoản 7: có bản sao mà bản gốc đã thất lạc và cơ quan nhà nước không còn lưu hồ sơ, được cấp xã xác nhận đất sử dụng ổn định, không tranh chấp, thì vẫn được cấp sổ.
Giấy tờ ghi nhiều thời điểm khác nhau
Khoản 8: người sử dụng đất được chọn thời điểm trên giấy tờ làm căn cứ cấp sổ. Vì mốc thời gian ảnh hưởng trực tiếp đến hạn mức và tiền phải nộp, đây là quyền có giá trị thật — nên cân nhắc kỹ trước khi khai.
Quy định chung là một chuyện, hồ sơ cụ thể của ông bà lại là chuyện khác. Dịch vụ luật sư đất đai của chúng tôi đọc giấy tờ trước và nói rõ vụ việc đang đứng ở đâu.
Căn cứ pháp lý
Điều 137 Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15).
