Công chứng hợp đồng mới là một bước. Việc chuyển quyền sử dụng đất còn phải đăng ký biến động theo Điều 133, với thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động.
Nhiều người nghĩ ký công chứng xong là việc mua bán đã hoàn tất. Thực tế còn một bước nữa, và bỏ qua bước đó có thể dẫn tới rủi ro.
Ba bước của một giao dịch chuyển quyền
Bước 1: kiểm tra điều kiện
Khoản 1 Điều 45 đòi đủ năm điều kiện mới được chuyển nhượng:
- Có giấy chứng nhận — kể cả các mẫu cũ. Ngoại lệ gồm thừa kế, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền đổi thửa, tặng cho cho Nhà nước và cộng đồng dân cư, cùng trường hợp tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127;
- Đất không có tranh chấp, hoặc tranh chấp đã được giải quyết bằng quyết định, bản án, phán quyết đã có hiệu lực;
- Không bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất;
- Không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
Thêm khoản 5 Điều 45: người được ghi nợ nghĩa vụ tài chính phải nộp xong trước khi chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn.
Bước 2: công chứng hoặc chứng thực
Điểm a khoản 3 Điều 27: hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực.
Điểm b khoản 3 nêu các trường hợp chỉ công chứng theo yêu cầu của các bên: hợp đồng cho thuê, cho thuê lại; hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; và giao dịch mà một bên hoặc các bên là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản.
Điểm c: văn bản về thừa kế được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.
Bước 3: đăng ký biến động — bước hay bị bỏ qua
Điểm a khoản 1 Điều 133 xếp việc người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; góp vốn; cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng; chuyển nhượng dự án có sử dụng đất vào diện phải đăng ký biến động.
Và khoản 3 Điều 133 quy định thời hạn: 30 ngày kể từ ngày có biến động. Điểm a nằm trong danh sách bảy nhóm phải đăng ký trong 30 ngày.
Ba cách tính mốc 30 ngày
Khoản 3 Điều 133 nêu rõ:
- Thông thường: từ ngày có biến động;
- Thi hành án: từ ngày bàn giao tài sản thi hành án, tài sản bán đấu giá;
- Thừa kế: từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản theo pháp luật dân sự, hoặc từ ngày bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật.
Cách tính với thừa kế rất quan trọng: mốc không phải ngày người để lại di sản mất, mà là ngày phân chia xong.
Xác nhận trên sổ cũ hay cấp sổ mới
Khoản 2 Điều 133 cho quyền chọn: các trường hợp đăng ký biến động được xác nhận trên giấy chứng nhận đã cấp, hoặc cấp mới giấy chứng nhận khi người sử dụng đất có nhu cầu.
Riêng thế chấp tại điểm p khoản 1 thì chỉ được xác nhận trên giấy chứng nhận đã cấp, không cấp sổ mới.
Chưa sang tên vẫn được bồi thường
Đây là quy định bảo vệ đáng chú ý. Điểm d khoản 2 Điều 95 công nhận là điều kiện được bồi thường về đất:
Nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp nhưng chưa hoàn thành thủ tục đăng ký đất đai.
Nghĩa là mua bán hợp pháp mà chưa kịp sang tên, khi Nhà nước thu hồi đất thì bên mua vẫn thuộc diện được bồi thường.
Điều này không có nghĩa là được phép chậm đăng ký. Khoản 8 Điều 11 nghiêm cấm hành vi sử dụng đất, thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất mà không đăng ký với cơ quan có thẩm quyền.
Rủi ro khi chậm đăng ký
- Hồ sơ địa chính không khớp thực tế — theo khoản 2 Điều 128, hồ sơ phải được chỉnh lý, cập nhật đầy đủ, kịp thời. Không đăng ký thì sổ sách vẫn ghi tên chủ cũ;
- Giao dịch tiếp theo bị vướng — điểm a khoản 1 Điều 45 đòi bên chuyển nhượng phải có giấy chứng nhận đứng tên mình;
- Bất lợi khi tranh chấp — điểm b khoản 3 Điều 129 nêu hồ sơ địa chính dùng để bảo vệ quyền và xác định nghĩa vụ của người sử dụng đất;
- Nghĩa vụ luật định — khoản 2 Điều 31 buộc thực hiện đầy đủ thủ tục khi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp, góp vốn.
Nhóm người sử dụng đất chung
Khoản 2 Điều 27 lưu ý thêm: nếu quyền sử dụng đất phân chia được theo phần và một thành viên muốn thực hiện quyền với phần của mình, người đó phải đăng ký biến động hoặc tách thửa và làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận trước.
Nếu không phân chia được theo phần thì các thành viên cùng nhau thực hiện hoặc ủy quyền cho người đại diện.
Quy định chung là một chuyện, hồ sơ cụ thể của ông bà lại là chuyện khác. Dịch vụ luật sư đất đai của chúng tôi đọc giấy tờ trước và nói rõ vụ việc đang đứng ở đâu.
Căn cứ pháp lý
Điều 27, Điều 133, Điều 45, Điều 95 Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15).
