Luật Đất đai 2024 không quy định chữ ký giáp ranh là điều kiện cấp sổ đỏ. Điều kiện thực sự là đất không có tranh chấp; nếu có tranh chấp thì phải hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
Đây là vướng mắc rất phổ biến khi làm sổ đỏ. Cần phân biệt rõ hai việc: hàng xóm không chịu ký và có tranh chấp thật sự. Luật xử lý hai tình huống này khác nhau.
Điều kiện thực sự là "không có tranh chấp"
Rà toàn bộ các điều về cấp Giấy chứng nhận, điều kiện được nhắc lại nhiều lần là đất không có tranh chấp, không phải chữ ký của hàng xóm:
- Điểm e khoản 1 Điều 151 — đất đang có tranh chấp thuộc trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận;
- Khoản 1, 2, 3 Điều 138 — đất không giấy tờ được cấp sổ khi được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp;
- Khoản 1, 2, 3 Điều 140 — đất giao không đúng thẩm quyền cũng đòi xác nhận không có tranh chấp của cấp xã;
- Khoản 4 Điều 139 — đất nông nghiệp tự khai hoang được cấp sổ khi không có tranh chấp;
- Khoản 7 Điều 137 — trường hợp mất bản gốc giấy tờ, được cấp xã xác nhận đất sử dụng ổn định, không có tranh chấp.
Chủ thể xác nhận là Ủy ban nhân dân cấp xã, không phải người sử dụng đất liền kề.
Chênh lệch diện tích: hai yếu tố quyết định
Khoản 6 Điều 135 quy định cách xử lý khi đo đạc thực tế ra diện tích khác giấy tờ, và nêu đúng hai điều kiện:
Ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới tại thời điểm có giấy tờ hoặc giấy chứng nhận đã cấp, và không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề — thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận, diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.
Điều kiện là không có tranh chấp, không phải có chữ ký. Đây là khác biệt về pháp lý rất đáng chú ý.
Nếu thực sự có tranh chấp ranh giới
Khi hàng xóm không ký vì thực sự phản đối ranh giới, đó là tranh chấp đất đai và phải giải quyết theo trình tự riêng.
Bước 1: hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã
Khoản 2 Điều 235: trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo Điều 236, các bên phải thực hiện hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.
Trình tự:
- Nộp đơn yêu cầu hòa giải; Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai;
- Hội đồng gồm Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã làm Chủ tịch Hội đồng, đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã, công chức làm công tác địa chính, và người sinh sống lâu năm biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng thửa đất tranh chấp;
- Thời hạn: không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được đơn;
- Lập biên bản có chữ ký các bên và xác nhận hòa giải thành hoặc không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã.
Thành phần người sinh sống lâu năm biết rõ nguồn gốc thửa đất rất có giá trị với tranh chấp ranh giới đất cũ, nơi hồ sơ địa chính thường không đầy đủ.
Một bên không chịu ký biên bản
Điểm đ khoản 2 Điều 235 xử lý đúng tình huống này: hòa giải không thành mà một hoặc các bên tranh chấp không ký vào biên bản, thì Chủ tịch Hội đồng và các thành viên tham gia hòa giải phải ký vào biên bản, đóng dấu của Ủy ban nhân dân cấp xã và gửi cho các bên.
Nghĩa là việc một bên cố tình không ký không làm bế tắc thủ tục. Biên bản vẫn hợp lệ và bạn vẫn đi tiếp được sang bước giải quyết theo Điều 236.
Bước 2: giải quyết tranh chấp
Điều 236 xác định thẩm quyền theo giấy tờ:
- Một trong các bên có giấy chứng nhận, hoặc có giấy tờ theo Điều 137: Tòa án giải quyết;
- Không bên nào có: các bên được lựa chọn giữa nộp đơn tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền, hoặc khởi kiện tại Tòa án theo pháp luật về tố tụng dân sự.
Hòa giải thành rồi phải làm gì
Khoản 4 Điều 235: nếu hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, diện tích, người sử dụng đất, thì trong 30 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, các bên phải gửi văn bản đó đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận.
Điểm k khoản 1 Điều 133 cũng xếp kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận vào diện phải đăng ký biến động trong 30 ngày.
Bước này rất hay bị bỏ quên — hòa giải xong mà không đăng ký thì hồ sơ địa chính vẫn giữ nguyên tình trạng cũ.
Tranh chấp một phần vẫn tách thửa được phần còn lại
Điểm c khoản 1 Điều 220 có quy định gỡ vướng: nếu đất có tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích và ranh giới đang tranh chấp, thì phần diện tích còn lại không tranh chấp vẫn được phép tách thửa, hợp thửa.
Cơ sở pháp lý về ranh giới
Điều 29 quy định quyền đối với thửa đất liền kề, gồm quyền về lối đi; cấp nước, thoát nước; tưới nước, tiêu nước trong canh tác; cấp khí ga; lắp đường dây tải điện, thông tin liên lạc.
Khoản 2 Điều 29 buộc đăng ký theo Điều 133 đối với quyền về lối đi, cấp thoát nước, tưới tiêu — và theo điểm l khoản 1 cùng khoản 3 Điều 133, đây là nhóm phải đăng ký trong 30 ngày.
Khoản 1 Điều 31 cũng đặt nghĩa vụ sử dụng đất đúng ranh giới thửa đất; khoản 5 Điều 31 buộc không làm tổn hại đến tài sản và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan.
Ba việc nên làm
- Hỏi rõ lý do hàng xóm không ký — nếu chỉ là ngại hoặc chưa hiểu, có thể giải thích; nếu thực sự phản đối ranh giới thì đó là tranh chấp, phải đi theo Điều 235;
- Yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận tình trạng không tranh chấp — đây mới là điều kiện luật định, thể hiện ở Điều 137, 138, 139 và 140;
- Nếu phải hòa giải, đề nghị mời người sinh sống lâu năm biết rõ nguồn gốc thửa đất tham gia Hội đồng theo điểm b khoản 2 Điều 235.
Quy định chung là một chuyện, hồ sơ cụ thể của ông bà lại là chuyện khác. Dịch vụ luật sư đất đai của chúng tôi đọc giấy tờ trước và nói rõ vụ việc đang đứng ở đâu.
Căn cứ pháp lý
Điều 135, Điều 151, Điều 235, Điều 236 Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15).
