Không thực hiện nghĩa vụ tài chính là một trong tám căn cứ thu hồi đất theo Điều 81. Người được ghi nợ phải nộp xong trước khi chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn.
Nghĩa vụ tài chính về đất đai không chỉ là chuyện tiền. Không thực hiện có thể dẫn tới mất đất, và chưa nộp xong thì không giao dịch được.
Nghĩa vụ luật định
Khoản 3 Điều 31 quy định nghĩa vụ chung của người sử dụng đất: thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật.
Khoản 9 Điều 11 cũng nghiêm cấm hành vi không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.
Chín khoản thu ngân sách từ đất đai
Khoản 1 Điều 153 liệt kê:
- Tiền sử dụng đất;
- Tiền thuê đất;
- Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm hành chính về đất đai;
- Tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất đai;
- Tiền sử dụng đất tăng thêm, tiền thuê đất tăng thêm đối với các dự án không đưa đất vào sử dụng, chậm tiến độ sử dụng;
- Thuế sử dụng đất;
- Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất;
- Phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;
- Khoản thu khác theo quy định của pháp luật.
Căn cứ tính tiền sử dụng đất
Khoản 1 Điều 155 nêu ba căn cứ:
- Diện tích đất được giao, được chuyển mục đích sử dụng, được công nhận quyền sử dụng đất;
- Giá đất theo Điều 159 (bảng giá đất) và Điều 160 (giá đất cụ thể); trường hợp đấu giá thì là giá trúng đấu giá;
- Chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất của Nhà nước.
Với hộ gia đình, cá nhân, phần lớn các khoản tính theo bảng giá đất — theo khoản 1 Điều 159, gồm tiền sử dụng đất khi được công nhận quyền sử dụng đất ở, khi chuyển mục đích sử dụng đất, thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền, và lệ phí.
Căn cứ tính tiền thuê đất
Khoản 2 Điều 155 nêu năm căn cứ: diện tích đất cho thuê; thời hạn cho thuê, thời hạn gia hạn; đơn giá thuê đất (đấu giá thì là giá trúng đấu giá); hình thức trả tiền — hằng năm hay một lần; và chính sách miễn, giảm.
Tiền thuê đất hằng năm được ổn định 5 năm
Khoản 2 Điều 153 là cơ chế bảo vệ quan trọng với người thuê đất: tiền thuê đất hằng năm áp dụng ổn định cho chu kỳ 05 năm.
Tiền thuê cho chu kỳ tiếp theo căn cứ vào bảng giá đất của năm xác định tiền thuê tiếp theo. Nếu tăng so với chu kỳ trước thì mức điều chỉnh không quá tỷ lệ do Chính phủ quy định cho từng giai đoạn, và tỷ lệ đó không quá tổng chỉ số giá tiêu dùng hằng năm cả nước của giai đoạn 05 năm trước đó.
Nghĩa vụ tài chính chặn giao dịch
Khoản 5 Điều 45 quy định: người được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong trước khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Danh sách này không bao gồm thừa kế — người thừa kế không bị chặn bởi khoản nợ này.
Đây là vướng mắc phổ biến với đất tái định cư. Khoản 3 Điều 111 cho phép người được bố trí tái định cư ghi nợ nghĩa vụ tài chính về đất đai nếu đáp ứng điều kiện theo quy định của Chính phủ — nhưng còn nợ thì chưa bán, chưa thế chấp được.
Nghĩa vụ tài chính chặn cấp sổ
Khoản 3 Điều 135: Giấy chứng nhận chỉ được cấp sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính.
Ba trường hợp xử lý riêng: người không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính, hoặc được miễn, hoặc được ghi nợ thì được cấp sổ sau khi cơ quan có thẩm quyền xác định điều đó. Riêng thuê đất trả tiền hằng năm thì cấp sổ sau khi có quyết định cho thuê đất và ký hợp đồng thuê đất.
Hậu quả nặng nhất: bị thu hồi đất
Khoản 6 Điều 81 xếp người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước vào tám trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai.
Khác với khoản 1, 2 và 7 của Điều 81, khoản 6 không đòi tiền đề "đã bị xử phạt mà vẫn tiếp tục vi phạm".
Có một điểm bảo vệ: khoản 9 Điều 81 quy định các trường hợp tại khoản 6, 7 và 8 không áp dụng đối với trường hợp bất khả kháng.
Và khoản 3 Điều 101: đất thu hồi theo Điều 81 thuộc nhóm không được bồi thường về đất.
Khi nào được miễn, giảm
Điều 157 liệt kê 12 nhóm được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất — trong đó có người có công với cách mạng, thương binh hoặc bệnh binh không có khả năng lao động, hộ gia đình liệt sĩ không còn lao động chính, người nghèo; đồng bào dân tộc thiểu số; đất làm nhà ở xã hội; và giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở và không có chỗ ở nào khác.
Quy định về thủ tục rất đáng biết — khoản 3 Điều 157: trường hợp được miễn thì không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền được miễn, và người sử dụng đất không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn.
Minh bạch về giá
Khoản 4 Điều 155 buộc: trường hợp áp dụng bảng giá đất thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền phải ghi giá đất trong quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất.
Trường hợp xác định giá đất cụ thể thì phải ban hành quyết định giá đất trong thời hạn 180 ngày kể từ thời điểm định giá đất.
Quy định chung là một chuyện, hồ sơ cụ thể của ông bà lại là chuyện khác. Dịch vụ luật sư đất đai của chúng tôi đọc giấy tờ trước và nói rõ vụ việc đang đứng ở đâu.
Căn cứ pháp lý
Điều 31, Điều 153, Điều 155, Điều 45, Điều 81 Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15).
