Lấn đất, chiếm đất là hành vi bị nghiêm cấm theo Điều 11. Đất lấn chiếm trước 1/7/2014 có thể được xem xét cấp sổ theo Điều 139, còn từ 1/7/2014 trở về sau thì không.
Lấn chiếm đất là một trong những nguyên nhân tranh chấp phổ biến nhất ở Việt Nam. Luật Đất đai 2024 xử lý vấn đề này ở ba tầng: cấm hành vi, xử lý hậu quả đã xảy ra, và thu hồi đất khi vi phạm tiếp diễn.
Tầng 1: hành vi bị nghiêm cấm
Khoản 1 Điều 11 đặt lấn đất, chiếm đất, hủy hoại đất ở vị trí đầu tiên trong danh sách 11 hành vi bị nghiêm cấm trong lĩnh vực đất đai.
Khoản 5 Điều 31 bổ sung nghĩa vụ tương ứng của người sử dụng đất: không làm tổn hại đến tài sản và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan. Khoản 1 Điều 31 yêu cầu sử dụng đất đúng ranh giới thửa đất.
Tầng 2: xử lý đất đã lấn chiếm trước 01/7/2014
Điều 139 chia thành nhiều nhóm, kết quả khác nhau tùy vào lấn chiếm cái gì.
Lấn chiếm công trình công cộng — thu hồi, không cấp sổ
Khoản 1 Điều 139: thu hồi đất để trả lại cho công trình, không cấp Giấy chứng nhận đối với diện tích đã lấn chiếm, trong ba trường hợp:
- Lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng sau khi Nhà nước đã công bố và cắm mốc;
- Lấn, chiếm lòng đường, lề đường, vỉa hè sau khi đã công bố chỉ giới xây dựng;
- Lấn, chiếm đất dùng cho trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, công trình công cộng khác.
Ngoại lệ: nếu quy hoạch đã được điều chỉnh và diện tích lấn chiếm không còn thuộc hành lang bảo vệ, không thuộc chỉ giới xây dựng đường giao thông, không dùng cho trụ sở hay công trình công cộng, thì người đang sử dụng được xem xét cấp sổ và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Lấn chiếm đất nông, lâm trường
Khoản 2 chia theo quy hoạch hiện hành của phần đất đó:
- Thuộc quy hoạch rừng đặc dụng, rừng phòng hộ: thu hồi giao cho Ban quản lý rừng; người đang sử dụng được xem xét khoán bảo vệ, phát triển rừng. Nếu không có Ban quản lý rừng thì được Nhà nước giao đất để bảo vệ, phát triển rừng phòng hộ và được xem xét cấp sổ;
- Thuộc quy hoạch công trình hạ tầng công cộng: thu hồi để giao chủ đầu tư; trong lúc chờ, người đang sử dụng được tạm thời sử dụng nhưng phải giữ nguyên hiện trạng và kê khai đăng ký đất đai;
- Đang dùng sản xuất nông nghiệp hoặc làm nhà ở từ trước 01/7/2014, không thuộc hai nhóm quy hoạch trên: được xem xét cấp sổ kèm nghĩa vụ tài chính.
Lấn chiếm khác
Khoản 3 áp dụng cho các trường hợp còn lại, và cho cả việc sử dụng đất sai mục đích. Kết quả chỉ phụ thuộc vào một câu hỏi: có phù hợp quy hoạch không.
- Phù hợp quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn: được xem xét cấp sổ, kèm nghĩa vụ tài chính;
- Không phù hợp: tạm thời sử dụng cho đến khi Nhà nước thu hồi, phải giữ nguyên hiện trạng và kê khai đăng ký đất đai.
Ranh giới cứng: từ 01/7/2014 trở về sau
Khoản 5 Điều 139 quy định: hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm theo khoản 1 và khoản 2 kể từ ngày 01/7/2014 trở về sau thì Nhà nước không cấp Giấy chứng nhận và xử lý theo quy định của pháp luật.
Tầng 3: thu hồi đất do vi phạm
Điều 81 quy định các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai, trong đó liên quan trực tiếp:
- Khoản 5: đất được Nhà nước giao quản lý mà để bị lấn đất, chiếm đất;
- Khoản 2: hủy hoại đất mà đã bị xử phạt vi phạm hành chính vẫn tiếp tục vi phạm;
- Khoản 1: sử dụng đất không đúng mục đích mà đã bị xử phạt vẫn tiếp tục vi phạm.
Đất lấn chiếm không được cấp sổ khi nào
Ngoài Điều 139, Điều 151 cũng có quy định liên quan. Điểm e khoản 1 Điều 151: đất đang có tranh chấp thì không được cấp Giấy chứng nhận.
Vì vậy tranh chấp ranh giới chưa giải quyết xong sẽ làm dừng toàn bộ hồ sơ cấp sổ, kể cả phần không tranh chấp.
Bị hàng xóm lấn đất thì làm gì
Đây là tranh chấp đất đai, trình tự theo hai điều:
- Điều 235 — hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã là thủ tục bắt buộc, thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận đơn. Hội đồng hòa giải có sự tham gia của công chức địa chính và người sinh sống lâu năm biết rõ nguồn gốc thửa đất;
- Điều 236 — nếu hòa giải không thành: một trong các bên có giấy chứng nhận hoặc giấy tờ theo Điều 137 thì Tòa án giải quyết; không bên nào có thì được chọn giữa Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền và Tòa án.
Nếu hòa giải thành và có thay đổi về ranh giới, diện tích hoặc người sử dụng đất, thì theo khoản 4 Điều 235, trong 30 ngày làm việc phải gửi văn bản công nhận kết quả hòa giải thành đến cơ quan có thẩm quyền để đăng ký, cấp giấy chứng nhận.
Ba việc nên làm
- Xác định mốc thời gian hành vi lấn chiếm xảy ra — trước hay sau 01/7/2014. Đây là ranh giới quyết định;
- Tra quy hoạch của thửa đất — với đất lấn chiếm trước 01/7/2014, kết quả phụ thuộc gần như hoàn toàn vào quy hoạch;
- Nếu chỉ được tạm thời sử dụng, vẫn phải kê khai đăng ký đất đai theo yêu cầu của Điều 139 — bỏ qua bước này không làm tình trạng pháp lý tốt lên.
Quy định chung là một chuyện, hồ sơ cụ thể của ông bà lại là chuyện khác. Dịch vụ luật sư đất đai của chúng tôi đọc giấy tờ trước và nói rõ vụ việc đang đứng ở đâu.
Căn cứ pháp lý
Điều 11, Điều 139, Điều 81, Điều 235 Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15).
